【日本房产新闻】旧公寓楼的重建-重建的例子和问题
根据国土交通省的信息，据估计，到2018年，日本40年以上的住宅数量将达到73万套。截至2013年，全日本只有183个公寓重建案例。由于大量的公寓需要改造，这一课题正成为一个社会问题。
在介绍公寓楼重建过程中会遇到的问题的同时，我们提供了一些成功重建的公寓的例子，并讨论了出售土地的替代方案。
重建缺乏进展的原因
正如我们在前面的一篇文章“日本旧公寓建筑的重建——重建的原因、规划和解决”中所述，负责规划和重建过程的主体是由公寓业主组成的管理协会。由于公寓里的每个人都对建设有发言权，除非公寓所有人都同意，否则计划不能继续进行。改造的费用包括拆除旧建筑和建造新建筑的费用，当然是非常昂贵的。
一般估计，每一幢60平方米的住宅单元的重建费用约为1000万至2000万日元。到目前为止，每个人都要支付的修复储备基金可能不足以支付重建的费用。这样一来，公寓业主除了多年来一直在支付的储备基金外，还必须支付额外的钱。由于部分业主无法承担额外费用，很难让超过四分之五的业主同意重建公寓楼的必要性。
成功重建公寓的例子
当查看实际重建的公寓楼的例子时，可以看到各种各样的努力，以减少任何额外的成本。采用的方法有利用建筑物原建时因楼面面积比率限制而被认为不能使用的建筑面积，或采用综合设计系统(未利用土地上建设的建筑面积比率溢价系统)。
在日本，楼面面积比是一个指导原则，它限制了一栋建筑中可居住空间的总面积，并与一块土地的大小挂钩。作为一个例子,如果你有一块200平方米的土地,它有400%的面积比例限制,您可以构建一个建筑有800㎡的宜居空间。如果在未来，由于建筑法规的改变，楼面面积比增加到500%，那么你就可以拥有1000平方米的居住空间。
随着限制不断提高，为新大楼支付部分费用的一种常用方法是把新大楼建得更大，增加额外的公寓单元。出售这些公寓的成本将有助于降低目前公寓业主的人均重建成本。
例1:麻布松树冠宗麻布市
这是日本第一个成功重建旧公寓建筑的例子，是通过公寓业主的共同同意而实现的。由于该建筑所在的社区是整个地区再开发项目的一部分，因此允许增加建筑的楼层面积比，从而允许他们建造带有额外公寓单元的更大的建筑。一名专门从事重建的顾问鼓励并帮助促进这一进程，使业主能够通过自己的规划重建他们的公寓大楼。
地点:港区,东京
土地面积:1129.3㎡
前:扎布松冠
总建筑面积:3543.41㎡
建成时间:1972年
产品数量:47个
之后:麻布市一户人家
建筑结构:钢筋混凝土15层，地下2层
总建筑面积:8697.83㎡
建成年份:2004年
单元数:69个
■重建的进展
1994年:开始规划重建工作
2000年:建立业主重建协议
2001:对不同意的业主提起诉讼，并与他们和解。
2002年12月开始重建
2004年10月竣工
例子2:天木六本木大厦六本木阿特拉斯塔
在这个例子中，通过两个相邻的公寓楼的合作，实现了一个有效的改造方案。大楼的所有人几乎同时同意重建。利用综合设计系统，增加了两幢公寓楼的联合用地的楼面面积比，使大楼内的公寓单元数几乎增加了两倍。通过出售从重建中获得的额外公寓单元的资金，业主能够筹集资金来支付新建筑的成本、施工期间的临时住房，以及迁出后再迁回的费用。所有这些都是在保持每个公寓单元大小相同的情况下完成的。
土地面积:966.21㎡/ 246.24㎡
建筑结构:钢筋混凝土8层1地下室/钢筋混凝土8层1地下室总建筑面积:3370.18㎡/ 1216.84㎡
建成年份:1971 / 1980年
单元数:24 / 8
之后:六本木阿特拉斯塔
土地面积:1328.72㎡
建筑结构:钢筋混凝土28层，地下2层总建筑面积:12961.35㎡
完成时间:2010年
设备数量:90台
■重建的进展
2003年:成立重建委员会
2005年:建立重建计划启动协议，选择规划合作者
2006年:建立重建协议
2008年1月开始重建
2010年2月完成
出售旧公寓土地的备选方案
上面的两个例子是实例的公寓业主能够提高重建所需的各种基金的公寓出售新单位,能够建成面积比率的增加在重建以及吸引开发者的利益想工作项目。然而，大多数需要重建的旧公寓并没有增加其允许的楼面面积比来获得额外的资金，就像上面例子中的公寓业主能够做到的那样。因此，公寓业主必须自己承担所有费用。如果一套公寓的位置既不方便也不适合市场，就很难找到愿意与业主合作重建公寓楼的开发商。
由于2014年修订了关于建造旧公寓的法律，建立了出售旧公寓及其土地的制度，作为一种新的选择，以提倡重建需要重建的现有公寓。当一间公寓被认为有地震能力不足时，新系统将允许该公寓在4/5的业主同意出售土地的情况下出售其土地。买下这块地的开发商可以拆掉这栋公寓大楼，再建一座新的。旧公寓的主人可以在新大楼里买一套新公寓。以这种方式出售，应该仔细考虑，比较和权衡重建或翻新公寓楼的成本和收益。
