澳大利亚为大流行后人口增长做准备

2021-07-01 17:33  来源:

  房地产专家表示,随着边境限制的放松,将会有大量人口和购房者涌入。边境限制导致了一个世纪以来的首次人口下降

  2020年3月,随着Covid-19的到来,澳大利亚的国际边境被迅速关闭,一年多以后,这个岛国仍然对新来者关闭。其结果是,严重依赖海外移民来提振经济和房地产市场的中国,经历了一个多世纪以来的首次人口负增长。

  根据联邦预算估计,在大流行发生的一年中,澳大利亚的移民人数比本应减少了30万人,同时移民人数净减少了9.7万人。

  到2030年,澳大利亚政府估计该国将“失踪”100万新人口。截至2020年6月,澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的记录显示,有超过760万移民居住在澳大利亚,其中29.8%的人口出生在其他国家。英国是最大的海外移民群体,有980,400人,其次是出生在印度的移民,有72.1万人,第三位是中国移民,有650,600人。

  澳大利亚人口增长率受到的冲击已经对房地产市场的某些领域造成了影响,尤其是内城公寓。然而,当边界重新开放时,房地产和人口专家预测,澳大利亚对大流行的成功和警惕的处理——维多利亚州周四宣布了为期一周的全州封锁,以应对大约20例病例——和其反弹的经济将吸引现金充裕的移民和寻求精明投资的外国人的注意。

  理解迁移方式

  在本月早些时候公布的联邦预算中,政府暗示将“逐步回归”临时或永久移民,但不会早于2022年年中。因此,到明年年底,澳大利亚人口预计将达到2588万。

  房地产数据公司CoreLogic的研究主管蒂姆•劳利斯(Tim Lawless)说,这一打击对澳大利亚人口增长的长期影响将是多层次的。

  如果财政部的预测是正确的,这意味着人口增长率将是1917年以来的最低水平。这将破坏住房需求。然而,影响不会平均扩散。”

  “我们需要考虑住房需求的构成。至少在过去几年中,大约70%的移民是暂时的;是学生和游客。大约30%是永久移民。”“临时移民通常会租房,即便是永久移民通常也会先租房再买房,所以总会有一点滞后。”

  结果,市中心的空置率飙升,租金下降,尤其是在悉尼和墨尔本,那里是大多数新移民最初登陆的地方。临时和永久移民的回归将在整个大都市租赁市场创造立即的需求,并为投资者重返市场提供机会。

  精明的投资者将为开放边境做好准备

  社会人口学家、墨尔本人口咨询公司The demographic Group的联合创始人Simon Keustenmacher说,澳大利亚大城市的市长和房地产开发商都渴望在流感大流行后重新点燃内陆城市的活力。

  内城相对小户型(一居室或两居室)的租赁市场受到了影响,因为没有新来者或国际学生。你能来的越多,所有人从中得到的就越多,因为他们振兴了这些领域,把资本重新注入经济。”

  虽然没人知道澳大利亚会欢迎多少临时和永久移民,或者什么时候会欢迎,但凯斯滕马彻确信,当他们欢迎的时候,住房需求将会飙升。

  他说:“我敢肯定,人们来澳大利亚的意愿要比我们接纳移民的意愿高得多。”他补充说,对于收入最高的人群来说,情况尤其如此。“越来越多的移民想要来澳大利亚,因为他们在想,‘哪里可以拥有最好的生活方式?’”

  Keustenmacher先生说,他设想澳大利亚的技术移民名单会变得更短、更具体。那些来到澳大利亚的高技能、高薪工人在寻找新家时会遇到额外的挑战,因为他们将与澳大利亚人口中的另一大部分人面临直接竞争。

  “许多来到澳大利亚的高收入人群将进入生命中的家庭阶段,因此他们将竞相购买最抢手的三居室或四居室房产。”从人口统计学角度来看,这是最热门的市场,因为澳大利亚的千禧一代也正处于家庭阶段,是我们人口最多的一代,”他解释道。

  他表示:“因此,如果人们纯粹是为了投资而买房,他们应该购买任何被认为是稀有的房产,因为价格将被推高。”

  尽管人口出现了前所未有的负增长,但澳大利亚的居住价值在2020年下半年到2021年第一季度并没有受到影响。相反,仅在3月份,CoreLogic的全国房屋价值指数就增长了2.8%,这是32年来最快的月度增长速度。

  麦格拉思(John McGrath)是澳大利亚房地产集团麦格拉思房地产(McGrath Real Estate)的创始人,他说,当新来者回归时,住房需求可能会进一步增加。

  他表示:“随着不可避免的买家疲劳让一切平静下来,目前本地需求和房地产价值的飙升毫无疑问将在不久的将来趋于稳定,国际边界的开放将是价格上涨的下一个催化剂。”

  在2020年年中疫情最严重的时候,澳大利亚各地的房地产经纪人注意到,来自海外的澳大利亚人的询问量大幅上升,他们希望回国,或至少在本土投资。

  他表示:“过去12个月,我们已经把一些房产卖给了在网上看不见的外国人,但随着边境开放,这种情况将迅速升级。”

  到目前为止,国际上对澳大利亚靠近海滩或乡村地区的豪华地产的一波兴趣给生活方式地段带来了价格上涨的压力,麦格拉思说,他认为这将不可避免地产生一种涓涓效应。

  他说:“尽管大部分需求将流向1,000万澳元(合772万美元)以上的高价住宅,但我预计,随着人们寻求移民澳大利亚,我们将看到各种价位的购房。”“传统上,投资澳大利亚的移民主要集中在悉尼和墨尔本,但由于新冠肺炎后生活方式和工作场所的变化,我们应该看到更广泛的投资,包括许多区域性的生活方式领域。”

  波浪,葡萄酒和羊毛

  自从大流行迫使个人重新考虑他们的优先事项和工作-生活平衡以来,三种类型的生活方式市场一直备受追捧。海滩、葡萄酒产区和乡村庄园都是热门房产。

  劳利斯说,“一些真正引人注目的生活方式市场可能会被回国的外籍人士或外国移民盯上。”“如果我们确实看到更多移民抵达,或外籍人士回国,他们中的很多人将不仅仅关注悉尼或墨尔本,还会关注拜伦湾、努萨或莫宁顿半岛等地。”

  远程办公的转变意味着这些地区不再因通勤时间长而处于不利地位,其中一些地区距离城市的就业中心有数百英里。

  人们不能去澳大利亚旅游,但是钱可以

  国际边界关闭的事实并没有阻止热衷于房地产长线游戏的外国投资者。

  “他们现在甚至不需要搬去澳大利亚。货币和资本仍然可以跨境流动,”劳利斯说。

  “外国人或潜在的外国买家会关注澳大利亚的房地产,因为目前这是一项相当不错的投资。它处于强劲的资本收益轨道上,考虑到抵押贷款利率,它的收益率也相对较高,”他解释道。

  根据澳大利亚外国投资审查委员会(foreign Investment Review Board)的指导方针,澳大利亚的外籍人士可以购买已建房产,但外国投资者或潜在移民只能购买新房产或以建造住宅为目的购买土地。

  “随着施工开始放缓,一些地区可供新建公寓的数量有限,但如果你看看悉尼和墨尔本,仍有很多公寓在建设中,”他说。

  “考虑到澳大利亚应对Covid-19的能力以及澳大利亚的宜居性,我们将看到几年后这里将成为一个非常受欢迎的地方。如果我不在澳大利亚,我肯定想去,这么说吧,”劳利斯说。

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