以下是日本物流市场的3个潜在风险
租户多样化的缺乏是其中之一。
尽管物流市场的基本面似乎良好，但第一太平戴维斯表示，快速压缩的上限费率可能反映出投资者过于乐观的态度，并留下有限的调整空间。
根据第一戴维斯的内部调查，东京的物流市场总价已从2018年的3.9%压缩至2021年的3.3%，这主要是由于大量资本流入该行业。
一方面，物流设施带来的长期稳定租赁，以及其积极的需求前景，可以证明严格的上限费率是合理的。此外，日本的物流上限费率尚未达到德国和英国等西方国家的水平，这支持了费率可以进一步压缩的观点。强劲的资本流入日本市场，也可能使上限利率在不久的将来进一步降低。然而，物流行业似乎比其他行业更加过热。
事实上，物流物业3.3%的上限率低于乙级管理人员和中端市场住宅物业3.4%的上限率，后者的行业被认为更成熟，历史也更悠久。尽管我们对物流行业的基本情况仍然乐观，但重要的是要强调该行业的潜在风险，特别是在乐观情绪笼罩的情况下。
首先，与写字楼等城市物业相比，物流物业的土地价值要低得多，因为它们位于不适合许多其他用途的地区。这意味着增值措施是有限的，如果建筑的功能或经济过时，物流物业可能很快失去其价值。
例如，最近有更大的需求，现代物流设施更大，更容易到达住宅区。因此，不能满足这些要求的旧属性可能会迅速失去吸引力。建筑价值所占比例越高，物流物业就越容易受到自然灾害或火灾等意外事故的不可预见损害。更糟糕的是，这些资产的任何贬值都可能引发贷款契约，使情况恶化，并可能引发连锁反应，从而影响到其他设施。
其次，租户多元化的困难是另一个风险，尤其是在物流领域。推动需求的第三方物流和电子商务公司，主要由少数几家大型物流中心的主要租户所主导。例如，在GLP J-REIT拥有的地产中，三大第三方物流公司占据了近四分之一的租赁面积。此外，Nippon Prologis REIT将其约15%的物业租给三家电子商务公司——ZOZO、亚马逊和乐天。对于拥有约100套房产的J-REITs来说，情况就是如此，而对于许多其他投资者来说，情况可能更加严峻。
实际上，第三方物流和电子商务行业实际上都类似于寡头垄断，因为经营规模在两种商业模式中都提供了强大的竞争优势，从而促使大型参与者变得更大。具体来说，拥有更大网络的第三方物流公司可以赢得更大的市场份额，因为他们可以以更低的成本在更广阔的地区提供综合服务。
对于电子商务来说，规模也是主要的区别，因为客户通常会被提供更多产品的平台所吸引。对于物流设施业主来说，这可能是一个整体问题，因为当市场疲软时，这些大租户有很强的议价能力来降低租金。
此外，高昂的开发成本，特别是工业用地价格，使物流市场容易受到潜在冲击。根据年度土地价格调查，自2009年以来，工业用地价格平均上涨了30%以上，这意味着一些用地的升值幅度更大。事实上，一些传言中的交易表明，物流设施开发场地的溢价很高。
例如，据《东京经济新闻》报道，三菱地产(Mitsubishi Estate)在神奈川相模原市(Sagamihara, Kanagawa)规划的Logicross项目的开发场地，据传每坪支付了170万日元。鉴于Koji Chika表示，该地区的工业用地价格约为每坪30万日元，传言中的交易金额几乎是市场平均水平的6倍，与住宅用地价格持平。
土地价格上涨令人担忧，因为它们往往会导致激进的承销商，并可能伴随着为支持这些项目而过度乐观的增长预期。尽管有经验的开发者不太可能做出这样的决定，但新进入市场的缺乏经验的玩家可能更容易做出不切实际的预测。此外，许多投资者(尤其是后来者)似乎也面临着投入大量资金的压力，而且即使这会导致激进的承销行为，他们也有这样做的动机。
此外，由于高昂的土地价格，一些人可能会在不理想的地区破坏和开发设施，那里的可达性差，吸引工人将是一个挑战。当市场转向时，这些新玩家可能成为火药桶，可能破坏整个市场的稳定。
