首购族在大马申请房屋贷款的4大环节注意事项

2022-06-22 12:43  来源:

  打算购买房子了吗? 也许你已经想好自己dream home的模样,包括家具、装修以及室内设计风格等。但是在此之前,你需要先获得一笔房屋贷款,才能实现买房的梦想!

  事实上,买房这个梦想是非常昂贵的。 除非你是一名家财万贯的富豪,否则你就需要跟银行申请房屋贷款,来支付购买房子的费用。

  对于首购族来说,第一次申请房屋贷款的程序也许看似令人怯步,但你其实不必过于担心,因为我们会在这篇文章为你提供全面的指南,指导你如何在马来西亚申请到房屋贷款,让你拥屋的梦想成真。

  此指南分为4大部分:申请前、申请过程中和申请后的注意事项,以及一些有望提高你申请贷款成功率的技巧。

  1)在大马申请房屋贷款之前,要做些什么?

  如果你已经找到了梦想中的房子,接下来就是需要筹备资金来买房了。

  若你打算通过申请房屋贷款来完成购房计划,你需要先根据自己目前的收入和债务水平,来计算出自己的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR),以及大概可以跟银行借贷到的贷款金额。

  如果你还没有物色到心仪的房子,那么你最好先计算出一个自己负担得起的每月房贷供款金额,然后根据这个数字来寻找最适合自己财务状况的房子。

  你可以向银行借贷到多少的金额,称之为贷款成数(英文:loan to value ratio,简称LTV)或借贷率(英文:Margin of Finance,简称MOF)。

  在马来西亚,房屋买家申请到90%左右的贷款,是很常见的情况。如果你是一名符合条件的首购族,你可以通过马来西亚政府的我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku),向参与该计划的银行申请到100%的房贷。

  值得注意的是,你实际能够获得的贷款成数,会受到银行的不同放贷条件所影响,例如你购买的这个房地产是否用来作为投资,以及你还有没有其他的贷款和债务等等。

  除了为支付房地产的费用提供贷款,一些银行有时还会提供额外5%的贷款成数,让贷款者把MRTA和MLTA房屋保险和估价费用纳入房贷当中。

  房屋贷款是什么?

  所谓的房屋贷款(home loan),指的是房屋买家向银行申请用来支付买房费用的一种银行贷款。

  银行提供的贷款是需要支付贷款利息的,因此,你每月偿还分期付款的时候,当中的一部分将用于偿还贷款的本金,另一部分将用于支付贷款利息。

  利息是银行借给你钱所收取的费用,贷款金额越高或偿还期限越久,贷款者所需支付的利息就越多。

  马来西亚的3种房屋贷款类型

  定期贷款(Term Loan)

  一种最基本的贷款类型,其还款时间表是固定的,不像其他贷款类型那样灵活。这意味着你不能通过提前还款或支付额外的分期供款,来缩短贷款的偿还期限和减少贷款利息。

  半灵活贷款(Semi Flexi Loan)

  如果你想节省一些贷款利息,这个半灵活的贷款类型就比较能够为你提供这方面的便利。

  举例来说,假设你有一笔额外的现金,并希望在接下来几个月支付更多的贷款供期,这种半灵活贷款就可以让你这么做,从而缩短你的贷款偿还期限和减少贷款利息。

  灵活贷款(Flexi Loan)

  基本上与半伸缩性贷款性质相似,但有一个额外的好处,那就是贷款者可以随时提取任何自己早期预先支付的款项,无需支付额外费用。这种贷款配套具有其优点和缺点,绝对值得深入了解。

  马来西亚的房屋贷款利息是多少?

  大马很多房屋贷款的利息都是浮动的,其利率会受到马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)的利率影响。所以,BNM的利率越低,对贷款人就越有利。

  某些贷款的利息则是固定的,比如以上所述的定期贷款,而这种类型的贷款一般不会出现利息变动的情况。

  从2015年1月2日开始,银行开始使用基本利率(Base Rate,简称BR)作为决定房贷利息的参考框架。BR是依据银行借钱给你的成本来设定的,并且会受到BNM政策利率的影响。

  在回教房屋贷款方面,这些回教贷款收取的不是利息(Riba),而利润率(Profit Rate)。

  回教贷款的运作方式是,银行以贷款者的名义去购买一些商品,然后将其卖回给贷款者以获取利润。

  隔夜政策利率OPR是什么?如何影响你的房屋贷款?

  什么是隔夜政策利率(英文:Overnight Policy Rate,简称OPR)?OPR就是银行之间借贷的利率,这个由BNM决定的OPR的任何上升或者下降,都会直接影响银行贷款的Base Rate。

  那么,马来西亚今年最新的贷款利息是多少? 诸如Maybank、大众银行、RHB Bank Berhad、CIMB Bank Berhad和OCBC Bank等马来西亚银行都已经从2022年5月起调整本身的贷款利息,你可以浏览这篇文章以获取更多详情:最新马来西亚银行BR、BLR和实际贷款利息。

  什么是信用评分以及如何检查?

  你可能听说过“信用评分”(credit score)这个术语,但它到底是什么呢?

  简单来说,信用评分是银行用来评估你的信用的工具。若你的分数越高,你成功获得贷款的机会就越大。那么 ,信用评分到底是如何计算的呢?

  信用评分是没有一个固定的公式来计算,因为不同的信贷机构都会有自己的评分方式。 然而,这些信贷机构一般都会考虑以下几个因素:

  还款记录信贷类型所欠贷款金额信用历史过去12个月的新信贷申请记录法律记录

  银行会根据你以上几个因素所建立的信用记录,来评估你的信用。尤其是在审批你的贷款申请时,银行希望能够看到你是一名有责任且值得信赖的借贷人。而建立信用记录的简单方法之一,就是拥有信用卡。

  你的信用记录将被汇总到一个信用报告中,然后银行会用这些报告来评估你的财务健康状况,以决定是否应该批准你的贷款申请。

  在马来西亚,很多银行都会参考BNM的中央信贷资讯系统(CCRIS)和信贷情报服务有限公司(CTOS)系统的信用报告。

  在这当中,CCRIS会过去12个月的贷款或债务偿还记录,比如个人贷款、汽车贷款和信用卡还款等,来评估你的信用等级。

  而CTOS则是一家私人企业,该公司专门收集个人或公司的所有信用记录。因此,你应该定时检查一下你的CTOS信用评分,以尽早发现任何错漏或问题并在第一时间解决。

  在马来西亚,我可以借到多少房贷?

  想知道自己可以获得多少贷款?你只需要会计算自己的偿债比率(英文: Debt Service Ratio,简称DSR),就可以大略计算得到了。

  银行会通过DSR来衡量你是否具备良好的借贷能力。DSR的计算方式如下:

  DSR = 每月需要偿还的债务和贷款 ÷ 每月净收入 × 100

  假设你的每月贷款和债务总额为RM2,300,而你的净收入在扣除了EPF、SOCSO和所得税后是RM3,500,那你的DSR就是:RM2300 ÷ RM3500 = 0.657或65.7% 。

  不同的银行对贷款者的DSR有着不同的要求。一般来说,如果你的DSR超过了70%,银行会认为你所背负过多的债务,可能无法准时每个月还款,所以就不太愿意批准你的贷款申请。

  2)马来西亚的贷款申请过程是怎样的?

  基本上, 你已经掌握了在大马申请贷款买房的基本知识,也了解信用记录对这个过程的重要,并且大致知道自己可以跟银行申请到多少的贷款金额。

  接下来,你就可以选择银行来提交贷款申请了。

  在马来西亚申请房屋贷款时,哪一家银行最好?

  相信每一个人去到任何一家银行询问申请贷款事宜时,都想要当场就可以获得自己想要知道的贷款金额和利息等资讯,但这几乎是不可能的。因为对于银行而言,每一名贷款者的情况都不一样,所以他们无法立即给予答复。

  在申请贷款时,你首先应该选择适合自己的贷款类型,然后再以此来选择银行。

  而“最好的”贷款是非常主观的,你更应该留意的是贷款利息、配套和其他条款和条件。

  同时,房屋贷款是一项长期的财务负担,因此你需要选择一家能够为你在长期提供更好的服务和建议的银行。

  我们建议你一定要货比三家,亲自去了解不同的贷款配套方案。你可以与不同银行的贷款专员进行约谈,从中寻找一个让你经验丰富且愿意花时间了解你财务需求的负责人。

  然后,在这名贷款专员的协助下,你可以确定自己所需的贷款类型和配套,并提交申请贷款的文件。

  在大马申请房屋贷款需要什么文件?

  在马来西亚申请房屋贷款时,有一些文件是需要你提前准备的,如:

  房地产订购表格(booking form)身份证或护照副本最少3到6个月的工资单银行和EPF对账单个人所得税收据

  3)提交贷款申请后,接下来会怎样?

  这个阶段的你一定满是期待,也许也会不知所措。在提交贷款申请后,你只需要耐心等待银行的审批结果。

  如果你得到的结果是贷款已获批准,这意味着你很快就可以购买到自己喜欢的房地产了。

  如果我的房屋贷款被拒绝了怎么办?

  房屋贷款申请被拒绝其实是一件很普遍的事情,这可能是你的DSR超过了银行要求的水平,也有可能是你的申请文件出了点问题。

  如果你的申请被银行reject了,你可能需要推迟3到6个月才能做出新的申请。

  如果你想增加房屋贷款申请的成功率,你可以使用我们的房屋贷款计算器和LoanCare,来查看自己是否能够从马来西亚的17家银行中获得房贷。

  我应该提早还清房贷吗?

  一些贷款者会采取更积极的方式去尽快还清贷款,毕竟对一些人来说“无债一身轻”更为重要。

  虽然这个想法和做法都很好,但这也许并不是最佳的财务决策。

  这是因为,如果你在银行设定的贷款锁定期(lock-in-period)内,把房贷还清的话,你就会面临金钱罚款。

  那么,什么时候才是提早还清房贷的好时机呢?当你确定这样做可以帮你节省贷款利息的时候,也许才是一个好时机。

  如何提前还清房屋贷款?

  以下有几种方法可以让你提前还清房屋贷款:

  通过再融资(refinance)获得一个偿还期限较短的新贷款在偿还房贷的时候支付额外的金额一次性偿还大笔供款

  以上每种方式都各有优点和缺点,因此,你应该仔细了解与衡量自己是否应该提早还清房屋贷款。

  4)如何提高获得房屋贷款的机会?

  在你开始你的房屋贷款申请之前,你可以通过以下的一些技巧,来提高申请房贷的成功率。

  申请联名房屋贷款

  用联名贷款(joint loan)的方式买房,就有机会获得更高的贷款额度,这代表你可以有更多的房屋选择。

  你可以与两个或两个以上的人一起来做这件事,但要留意的是,所有联名贷款者的年龄,在申请房屋贷款时都必须在18至60岁之间。

  在还未决定是否要联名贷款前,你可以阅读这篇文章再做决定:联名贷款所需知道的注意事项。

  外国人可以在马来西亚申请房屋贷款吗?

  马来西亚是深受许多人喜爱的国家之一,有很多外国人想移居大马和在这里购买房地产。

  事实上,外国人是可以在马来西亚购买房地产的,但前提是必须符合一些条件。

  比如在房价方面,马来西亚的各个州属或者地区都为外国人设定了一个最低购买价格,比如吉隆坡Kuala Lumpur的外国人买房门槛就是RM100万。

  这是大马政府采取的一项措施,以避免那些为本地人兴建的廉宜房地产遭到外国人抢购。在位于市区的滞销房地产方面,这些房子的外国人购买最低价格则定为RM600,000。

  对外国人来说,在马来西亚获得贷款的难易程度,取决于你的个人情况。许多外国人都是通过马来西亚我的第二家园计划(英文: Malaysia My Second Home,简称MM2H)来到马来西亚。

  如果你是一名成功通过这项计划移居大马和在此购买房子的外国人,那么你在申请贷款方面应该不会有多大的问题。

  至于没有参于MM2H计划的外国人,他们能否从马来西亚银行获得贷款,将取决于本身想要购买的房地产类型、当前的财务状况以及收入证明。

  为了让你更加轻松面对申请贷款过程,建议你在买房和申请贷款时,寻求经验丰富的房地产经纪(property agent)和银行贷款专员的协助。 他们能够为你提供实用的建议,并增加你获得贷款的机会。

 

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