用12个步骤在马来西亚购买一间房子

2022-06-20 16:10  来源:

  很多正在计划购买房子的潜在买家,往往会因为冗长的购房过程而担忧和却步。有时候,他们甚至搞不懂到底应该从何开始,或应该怎么样对房地产进行调研。

  房子是一件非常昂贵的东西,而且买卖过程也涉及各种法律程序。因此,确保自己第一次购买房子时,就买到最符合自己要求的房地产,是至关重要的。

  在购买房屋的时候,我们真的不能抱着“试一下”的心态来做决定,然后在仓促或随性的购买之后,才来评估自己刚购买的产业是否符合我们的要求和需求。

  这样的行为是很不可取的,我们千万不能把房子当作鞋子、化妆品又或是手机这类的物品来看待。

  在这篇文章中,我们将带你了解在马来西亚购买房子的步骤,帮你避免犯下不必要的失误和不愉快的经验,确保整个买房过程顺利。

  1. 先从一些调研开始

  在购房前,你应该要充分了解马来西亚住宅房产(residential property)的一些基本知识,例如:各种房子和土地的类型、房屋贷款的种类和贷款指南,以及发展商的口碑等。

  尤其在购买新推出的新房产项目时,购房者必须特别小心,千万不要被精美的传单和免费礼品,影响到自己的决定。

  在你购买新推出的房产之前,你也应该先去查看这份房地产发展商黑名单,以避免“踩雷”。

  除此之外,你也应该查询想要购买的房地产到底是属于商业地契(commercial title)或住宅地契(residential title)。

  如果是拥有商业地契的产业,它们的管理费和水电费等费用通常都比住宅地契来得高,长期所需支付的费用也会更多。

  2.你能负担得起多少钱的房子?

  除了头期款(downpayment),每个月的贷款供期金额是你需要去考量的问题之一。

  大部分的财务专家都会建议,你的贷款月供总金额不应该超过你家庭收入的三分之一。举例来说,假设你和配偶的总收入为RM9,000,那么你的每月房贷供款就不应该超过RM3,000。

  同时,你也应该确保自己拥有一个良好的信用记录,不要拖欠汽车贷款和高等教育基金贷学金(PTPTN)等贷款及债务。

  在申请贷款时,记得把收入证明准备好。如果你是一名打工族,你最好准备3个月的工资单;若你是自雇人士,则最好准备6个月的收入证明。

  你也可以使用我们的房贷申请资格评估工具LoanCare,来查看自己是否能成功向全马17间银行申请到房屋贷款。

  3.调查买房地点的房价和环境

  搞清楚自己的买房能力后,你就可以开始寻找合适的买房地点和项目了,例如这些由大马发展商推出的新产业项目。

  锁定了几个适合的地点后,你应该进一步调查有关地区的房价、生活便利设施和交通便利程度等等,这样才能找到一个最适合自己的房屋和地点。

  如果你想要要查找房子的市场价值,你可以通过我们的iProperty Transactions来查找。

  iProperty Transactions是一个提供全马各地二手房屋成交数据的平台,让消费者能查看不同类型房屋的成交价格,让你可以进行比较和做出相关的预算安排。

  4. 开始寻找你的物业

  制定了买房预算和初步评估了自己的贷款资格后,你就可以开始寻找心仪的房子了。

  但问题来了:你究竟应该购买什么类型的房子呢?Condominium、apartment、双层排屋、半独立式洋房,还是独立式洋房?

  如果你还是没有概念的话,你可以通过iProperty.com.my的楼盘搜索功能,来寻找符合你对地点的要求与买房预算的房子。你甚至能根据卧房数量、房屋面积和产业类型,来搜索最新推出的房地产项目、二手房屋和拍卖房屋。

  耐心且仔细的搜索,可以确保你买到一间符合你所有要求的房子。因此,这个步骤相对重要,绝不能马虎。

  在搜索的过程中,你也应该留意产业所处的地点、交通便利程度和周边的生活便利设施等,这都是购房前应做好的功课。

  5.需要帮助?找房地产经纪帮忙吧!

  如果你觉得买房过程很繁琐,自己又不太懂得如何处理,你可以选择聘请一名房地产经纪(property agent)来帮助你处理整个买房的过程 。

  你只需要向房地产经纪说明自己对房子的各种要求,例如理想的地点、房屋类型、单位面积、喜欢永久地契(freehold)或者租赁地契(leasehold)和买房的预算等,然后他们就会帮你找到心仪的房子。

  根据大马1981年估价师、估值师、房地产经纪和物业经理法令(Valuers, Appraisers, Estate Agents And Property Managers Act 1981)的第7章48条,property agent在提供有关土地与房屋的买卖服务时,可以抽取最低RM1,000和最高3%的佣金。

  6.你有足够的的头期付款吗?

  一般上,首购族在购买房子时,往往会选择支付房屋价格的10%作为头期款(down payment),然后剩下的90%向银行贷款。

  打个比如:如果你想要购买的房子的价格是RM400,000, 那么你所需要支付的首付一共是RM40,000。

  尽管很多银行会愿意向首购族提供90%的贷款,但是最终的贷款额度还是会根据购买的产业类型和申请人当时的信用评级而定。

  买房小贴士:对于新推出的产业发展项目,有些发展商都会提供2%到5%的回扣。同时,有些发展项目的楼盘只会向有意购买的买家征收1%到2%的订金,而这1%到2%的订金会在日后作为头期款的一部分。

  7.别忘了买房的其他或隐藏费用!

  除了10%的头期款,很多购房者都忘了买房过程其实还有其它的费用,包括律师费、印花税(stamp duty)和房屋估价费等等一次性但数额庞大的费用。

  在这些费用当中,有些发展商会为房屋买家支付律师费与买卖手续相关的费用,但其余的还是需要买家自付。

  除此之外,如果你计划先买一间“入门级”的房子,等过了几年之后再把房子卖掉和升级到大一点的房子的话,你出售旧房子所收获的盈利将被征收产业盈利税(英文:Real Property Gains Tax,简称RPGT),否则马来西亚内陆税收局(马来文:Lembaga Hasil Dalam Negeri,简称LHDN)就会找上门。

  买房小贴士:买房的时候务必预留一笔额外的资金,作为装修、购买家具和电器等的费用。比较保守的做法,是预留一笔相等于房价10%到15%的资金。

  8.选择购房贷款

  支付了买房订金(booking fee或deposit)后,你就应该开始操心房屋贷款的事情了。

  在这方面,马来西亚银行提供的房屋贷款类型大致可分成2种,分别是定期房屋贷款(fixed loan)和灵活房屋贷款(flexi loan)。

  同时,房屋贷款另一个需要留意的关键就是贷款利息,而贷款利息的类型又分成固定利率(fixed rate)和浮动利率(floating rate)两种。

  固定利率就是在整个贷款期间,贷款利息是固定的,而浮动利率则是会受到大马国家银行(Bank Negara Malaysia)的利率影响而浮动。

  虽然固定房屋贷款的利率可能会比较高,但是因为其利率是固定的,所以可能会比较适合想要规避风险的人。

  你应该花一些心思去研究市场上的银行贷款配套,然后选择一个最适合你的房贷。

  如果你购买的是二手产业,你在申请房贷时还需要支付一笔产业估价的费用,因为银行会委任一名专业估价师,对该房子进行实地视察并做出估价报告呈交给贷款银行。

  9.提高自己申请房屋贷款的成功率

  计算你的偿债比率

  在审核房贷申请的时候,银行会根据申请人的偿债比率(英文: Debt Service Ratio, 简称DSR)来评估他偿还贷款的能力。

  DSR是一个计算贷款债务占收入比例的方程式,其计算方法如下:

  偿债比率(DSR)=(总贷款债务÷收入)x 100

  虽然不同银行对申请人的DSR都有着不同的要求,但最理想的情况是确保你的DSR不超过70%。

  检查你的CCRIS与CTOS信用报告

  你的CCRIS(Central Credit Reference Information System,即中央信贷资讯系统)报告记录了你的银行贷款、私人贷款、信用卡债务、汽车贷款和银行透支等债务,还有这些债务的偿还记录、利息费用和还未还清的数额等。

  如果你曾经拖欠过任何还款,你的CCRIS报告就会留下“1”的记录。虽然每一间银行要求的贷款准则都有所不同,但是大部分都会要求申请人的信用记录当中都是“0”,这样才足以证明申请人是一名值得信赖的还款人。

  好消息是,CCRIS只会显示你最近12个月的信用记录。因此,如果你目前的信用记录不太良好,你可以在接下来的12个月努力改善和“纠正”你的报告,而提高自己日后申请房屋贷款的成功率。

  另一方面,信贷资讯系统(CTOS)会从公共领域的各种资料来源,收集有关个人和公司的法庭诉讼和破产信息。

  银行在审核贷款申请时将参考你的CTOS资金,因此,定时查看自己的CTOS报告是非常重要的,因为这样可以确保自己的房屋贷款申请不会受到任何影响。

  10. 探讨其它的房屋选择

  房屋买家可以考虑一些可负担房屋发展计划,例如:我的雪兰莪房屋计划(Rumah Selangorku)和联邦直辖区房屋计划(Residensi Wilayah,也称RUMAWIP)等。

  11. 聘请律师处理买房程序

  尽管发展商愿意为你的买卖合约(Sale and Purchase Agreement)或贷款合约(loan agreement)支付所需的法律费用,我们还是建议你委托自己的律师,去处理这方面的事务。

  一个律师同时代表着买卖双方的律师,是不可能在交易当中保持真正的公正的。

  在签署了买卖合同之后,你就可以向银行申请和获取银行贷款了。

  12.开价和成交

  对于二手房地产来说,在你和卖家就购买价格达成共识后,你将需要签署一份购买意向书(英文: Offer to Purchase,简称OTP)的文件,同时缴付3%的定金(deposit)。

  这份购买意向书的内容,包括买卖双方的姓名、产业地址、商定的交易价格、定金数额、任何包含在交易当中的家具和物件。

  同时,购买意向书也会规定双方签署买卖合同的期限,这通常是在14天内。

  之后,你的律师将准备买卖合同,并让双方签署。然后,你将需要缴付其余的7%头期款、律师费和印花税费用。

  你的律师也会把你的贷款合同搞定,然后让你与银行签署。这时,银行可能会要求你购买房贷保险,而大马最常见的两种房贷保险分别是递减式房贷保险(MRTA)和抵押定额式房贷保险(MLTA)。

  当你的律师已经处理好必要的文书工作并完成相关的手续之后,你就可以跟卖家领取新家的钥匙了。值得注意的是,卖家必须在买卖合同注明的期限内,把屋子的钥匙交给买家。

  至于一手产业,其中一项你必须缴付的费用就是booking fee,具体数额取决于发展商。

  在缴付订金之后,你必须先支付10%的买卖价格作为第一笔付款,也就是头期款。

  如果你已经缴付了2%或3%的订金,现在只需要再支付7%或是8%的尾款。支付了这些首期款之后,剩余的90%必须按照收费表来支付(在买卖合同的第三列表列出)。

  在这些手续完成后,一般上你需要等待2年到4年,房子或项目才能完成,然后才会获得新家钥匙。

  之后,你就可以收拾东西搬进新家,同时开始计划你的乔迁派对!

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