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　　随着移民的增加和住房存量的下降，租金继续飙升。继续往下读，看看美国首都各个州的租房市场总结。

　　为了分担更高的租金成本，越来越多的租房者在最大限度地增加租房人数。

　　对更高密度住房的需求增加，以及海外移民水平的稳步增长，导致本月租金进一步上涨。

　　在单元租赁市场的引领下，租金在10月份上涨1.1%，自新冠肺炎爆发以来，租金已大幅飙升。

　　首都城市的租金上涨了17.7%，地区租金上涨了25.5%，而且没有迹象显示上涨压力有所缓解。在每个州，地区市场的租金上涨速度都超过了首府城市。

　　Domain于周三(11月2日)发布的10月份租房空置率报告发现，全国的空置率已降至有记录以来的最低点，为0.8%。所有首都城市仍处于房东市场，租赁房源数量暴跌至历史新低，年下降48.2%。

　　珀斯(0.3%)、墨尔本(1.1%)和悉尼(1.0%)的空置率都达到了历史最低水平。

　　最新的利率上调只会阻止投资者购买，并缓解全国范围内创纪录的低空置率，尽管不断下跌的房价可能为一些租房者提供了踏上房地产阶梯的机会。

　　在大多数首都城市和其他州的市场上，单位部门租金上涨的趋势是明显的。

　　墨尔本和悉尼的单位租金存量更集中，它们的单位租金年度涨幅最高，在过去12个月分别上涨了13.7%和13.4%。

　　更广泛地说，租金增长速度一直在放缓，截至2022年5月的三个月，全国租金季度滚动增长率从3.0%降至最近三个月的2.1%。

　　CoreLogic的研究总监蒂姆·劳里斯(Tim Lawless)表示，租房者可能已经达到了他们的极限。

　　他表示:“在空置率较低的情况下，租金增长逐渐放缓，可能是租房者正触及负担能力上限的早期迹象。”

　　尽管租金可能会继续上涨，但租房者很可能会逐步在租金更便宜的中高密度地区寻找租房选择，或者最大化租赁人数，努力将更高的租金成本分摊到更大的家庭中，”劳里斯表示。

　　联邦政府最近宣布，今年将把永久居民的人数增加到19.5万人，以帮助解决劳动力短缺问题。

　　雷·怀特首席经济学家Nerida Conisbee表示，去年的主要原因是价格上涨，但显然与租金回报无关。

　　她表示:“今年年初，住宅租金收益率曾触及有记录以来的最低水平，但目前正在稳步上升。”

　　“这取决于你在哪里买房，你可能能够用租金回报的增加来平衡较低的价格增长。”

　　PropTrack高级经济学家保罗•瑞安(Paul Ryan)表示，租房者目前的“艰难时期”可能还会持续一段时间。

　　他说:“我们考虑这个问题的方式是，我们看到广告租金强劲上涨，我们知道CPI将会赶上，但需要很长时间才能赶上，因为所有现有租金的周转和更新价格需要一段时间。”

　　瑞安对联邦政府在上周的预算中宣布建造更多房屋表示欢迎。

　　“这是长期的解决方案。不幸的是，这需要一些时间。”

　　浇灭租房者的兴致

　　在当前的市场中，一切似乎都不利于租金，从有限的租赁选择和更高的价格，甚至到天气。

　　目前，住宅批准数量较去年下降10%，由于建筑业面临挑战，许多项目被推迟。

　　康尼斯比表示:“尽管这对经济增长有推动作用，但它也会影响租金和价格。”

　　“现在买房或租房越来越难了，这种情况短期内不会改变。”

　　从材料成本上升、劳动力短缺到现在糟糕的天气，建筑行业的问题也严重影响了新租赁库存的交付。

　　作为回应，联邦政府宣布了在五年内建造100万套新住房的雄心。

　　build首席执行官布雷特•梅森(Brett Mason)在本周的房地产大会(Property Congress)上表示，该公司通常会将10%的施工天数因恶劣天气而损失在预算中。

　　他说:“自去年11月在悉尼以来，我们有40%的时间是在潮湿天气中度过的。”

　　哈钦森建筑公司董事长斯科特·哈钦森(Scott Hutchinson)表示，就建筑延误而言，潮湿天气是“真正的杀手”，比新冠肺炎更严重。

　　哈钦森表示，他看到越来越多的客户在雨天冒险。

　　梅森表示，目前，政府更有可能分担天气风险，但私人客户更有可能分担供应链风险。

　　CoreLogic的数据显示，由于租金持续上涨，住宅价值普遍呈下降趋势，总租金收益率仍处于快速上升的轨道。

　　首都城市的总收益率(3.43%)目前处于2020年11月以来的最高水平，较2022年2月的创纪录低点上升了47个基点。这主要是由于单位收益率上升57个基点，而住宅收益率上升43个基点。

　　尽管较4月份的低点上升了34个基点，但地区收益率仍远高于两地的总收益率，住宅收益率和单位收益率分别为4.4%和3.4%。

　　各州

　　昆士兰的远北地区是几乎不可能租到房子的地方，几乎没有空房。

　　西澳大利亚Manjimup、Augusta-Margaret River-Busselton和Esperance地区的租房者也面临着严峻的竞争，空置率不到0.4%。

　　维多利亚州的默里河-天鹅山地区和新南威尔士州的上亨特地区的空置率分别仅为0.33%和0.42%。

　　瑞怀特集团(Ray White Group)上周发布了一份首都城市租赁市场的总结报告，强调了租赁市场的强劲势头以及维持租金强劲增长的可能性。

　　悉尼——尽管大量人口流失到昆士兰，但租金收益正在改善。悉尼的人口开始再次增长，这将支撑对房地产的需求。与此同时，建筑成本正在上升，这将限制住房供应。

　　悉尼两个房价较高的郊区达令角(Darling Point)和沃克卢兹(Vaucluse)的广告租金每周涨幅最大。另一方面，Willoughby East和Clontarf的跌幅最大。

　　墨尔本——墨尔本的房租在过去的12个月里上涨了11%，从来没有像现在这样贵过。公寓租金也上涨了，但平均而言仍比2019年底时便宜。

　　与房价不同的是，墨尔本的租赁市场不太可能很快放缓。在疫情期间，这座城市失去了人口，这意味着租金没有像其他情况下那样上涨。现在国际移民又回来了，向昆士兰州东南部的人口流动很可能已经停滞，这将给住房需求带来额外的压力。

　　在墨尔本，人们对远郊地区的向往继续成为一种趋势。位于莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)的波特西(Portsea)和索伦托(Sorrento)是租金上涨最多的地区。

　　布里斯班——布里斯班没有足够的房子供那些想在那里生活的人居住。

　　这给租房者带来了困难，但确实使它成为一个投资的好地方。尽管火热的房价不太可能在不久的将来再次开始上涨，但随着租金上涨，收益率正在上升。

　　从2020年3月到2022年9月，租金上涨了34%。虽然买家的负担能力成为了新闻头条，但租金负担能力的问题要大得多，如果投资者对布里斯班住房市场失去信心，租金负担能力将会恶化。

　　布里斯班市场的租赁前景依然强劲。州际移民可能开始放缓，但国际移民正在重新开始。创纪录的建筑成本正限制住房供应。

　　阿德莱德——尽管房价增长终于开始放缓，但租金却没有。

　　目前房屋广告租金中位数为每周500美元，而单位租金为每周420美元。在过去12个月里，它们分别上涨了14%和10%。与其他首都城市相比，住房和单位租金的变化相对接近。

　　在最强劲的租赁市场中，阿德莱德的市中心占据着主导地位。排名第一的是马尔文(Malvern)，在过去12个月里，这里的广告租金每周上涨了近200美元。

　　珀斯——西澳大利亚州首府珀斯目前在全国人口增长中占据主导地位，随之而来的是对住房的需求不断增加，导致租金强劲增长。如此之高，以至于目前的房屋周租金广告已经超过了2013年6月创下的上一个矿业繁荣峰值，在过去12个月里上涨了近16%。

　　与似乎已经停滞的价格增长不同，随着人口持续增长和住房供应受到限制，租金预计将继续增长。珀斯的住房收益率目前为4.37%，是澳大利亚第二高的。相比之下，墨尔本为2.7%，悉尼为2.6%。

　　佩薄荷格罗夫(Peppermint Grove)和克莱蒙特(Claremont)这两个城市最昂贵的郊区租金下降幅度最大，而附近的达尔基思(Dalkeith)则是租金上涨幅度最大的地区之一。更广泛地说，海滨仍然受到租房者的欢迎，城市海滩和斯旺伯恩的租金在过去12个月里大幅上涨。

　　霍巴特——目前霍巴特只有三个郊区的租金出现了下降，而且这只是公寓的租金，不是房子的租金。这些郊区是洛克比、丹尼恩和南霍巴特。然而，霍巴特仍然是一个不错的投资选择，它的收益率是澳大利亚房价最高的水平之一。

　　堪培拉——在利率见顶的确切时间确定之前，房价可能会停滞不前，但租金可能会继续上涨。现在，房屋租金回升了一点，但单位租金却在上涨。尽管大流行期间的新开发水平很高，但租房从未像现在这么贵。这对投资者来说是个好消息，但对租房者来说则更具挑战性。

　　O 'Malley的房屋租金增长位居榜首，其次是Forrest和Yarralumla的房屋。堪培拉只有8个郊区的房租在下降

　　达尔文——房屋租金目前处于有记录以来的最高水平，而单位租金正慢慢回到2014年10月的峰值。

　　达尔文现在是澳大利亚为数不多的几个在大多数抵押贷款利率下租金收益率仍然很高的地方之一，即使利率在上升。目前，房屋的收益率为5.73%，单位的收益率为7.07%。在澳大利亚的大部分地区，你可能很难在短期内获得强劲的资本增长，但在达尔文，你可以获得足够的资金，还清抵押贷款，再加上一点剩余。如果租金持续增长，未来12个月的收益率可能会继续提高。