澳大利亚哪些是表现最好和最差的悉尼公寓市场?

2023-06-01 16:24  来源:

  由于市场稀缺,悉尼的公寓价格正在上涨,但悉尼600个郊区的房价并非一帆风顺。

  悉尼沿海郊区继续为公寓业主带来资本增长。

  国际学生和移民的涌入、住房负担能力的压力、建筑业停滞不前,以及超过6万套房产被委托给悉尼的短期租赁市场,这些都导致了公寓供应的严重紧张。

  因此,根据最新的CoreLogic rent Pulse报告,悉尼的单位租金增长在所有首府城市中最为强劲,本季度增长5.8%,截至今年4月的一年增长19.1%,标志着季度和年度趋势的新峰值增长率。

  目前的收益率相对较高,为4.1%,平均每周支付663美元至771美元,高于一年前的3.1%。

  三个月前,悉尼击败堪培拉,成为全球房租最贵的城市。

  悉尼单元房的中位价为787,427澳元,高于4月份的776,780澳元,也比3月份上涨了1%。

  在过去的30年里,悉尼的单间房价中位数比1992年的183,230美元增加了429%。

  表现最强劲的单位市场

  Shore Financial首席执行官、贷款专家西奥•钱伯斯(Theo Chambers)告诉《澳大利亚房产投资者杂志》(Australian Property Investor Magazine),并非所有郊区的表现都一样,整个城市的结果好坏参半。

  “虽然人们常说悉尼是一个单一的市场,但在600多个郊区中,许多郊区的表现非常不同,你也会看到郊区内部的差异,这是基于房产类型、价格点和街道的。

  钱伯斯表示:“与三个月前相比,我们可以看到挂牌数量下降,库存水平下降,要价中位数上升,因此买家被迫更加激烈地竞争,这给价格带来了上行压力,而这些动态在单位市场上似乎不会很快改变。”

  目前,突出的单间市场主要集中在富裕的上北岸郊区Wahroonga、东郊的Hillsdale、西北部的Epping、北岩的大西悉尼郊区、南悉尼圣乔治地区的South Hurstville和西南部的Minto。

  6个郊区的房源和库存水平在截至5月份的三个月里都有所下降,这推动了这一时期南赫斯特维尔的房源价格上涨了4%,Wahroonga的房价上涨了3.7%,Epping和Minto的房价上涨了2.8%,North Rocks和Hillsdale的房价上涨了1%。

  Wahroonga 5月份的挂牌价格中位数为108.9万美元,埃平(780,000美元)、南赫斯特维尔(750,000美元)、希尔斯代尔(669,500美元)、北岩(606,000美元)和明托(540,000美元)的中位数价格更高。

  Domain在悉尼4月份的拍卖结果显示,最贵的11套公寓在Wahroonga的Neringah Avenue以260万美元的价格售出,而在希尔斯代尔(Hillsdale),同期拍卖的11套公寓中,有7套是通过私人协议出售的,3套是在拍卖前出售的,而埃平(Epping)的40套公寓在同一时期以78万美元的中位数价格售出。

  公寓市场疲软的郊区

  钱伯斯表示,一些地区的供应增加反映了需求下降,买家和卖家都注意到了这一点。

  “买家变得更加谨慎,这迫使卖家降低了要价。”

  “目前表现不佳的悉尼公寓市场是麦格理公园、贝尔莫尔、东湖、Woolloomooloo、Pennant Hills和Warriewood,我们可以看到,在截至5月份的三个月里,这些市场的房源和库存水平都有所增加。

  解决供需问题

  新南威尔士州房地产协会首席执行官蒂姆·麦基宾表示,对公寓的需求非常强劲,最近几个月价格似乎有所反弹。

  他说,随着本月住房供应危机的恶化,悉尼各地有很大的空间来增加交通便利地区的人口密度。

  “在开发商中,越来越多的人认识到有必要创建高质量的项目,在社区层面和可持续发展的意义上留下积极的遗产,”麦基宾告诉API杂志。

  “在解决供应危机方面,没有什么是不应该的,所以地方议会必须承担责任,在当地政府区域采用和提供更合适的住房目标,政府和行业之间需要建立富有成效的关系。”

  麦基宾表示:“税收改革对于消除供应障碍和创造一种环境至关重要,在这种环境中,新住房(包括社会保障房和经济适用房)的交付可以加快。”

  “然而,人们普遍认为,住房供应短缺是困扰市场的最严重问题,规划过程的延误造成了一种局面,即新项目获得批准的时间可能比实际建设的时间更长,这使这种不可持续的局面更加复杂。”

  “与此同时,各级政府的税收占到新房产价格的40%。”

  空置率和对价格的影响

  REINSW 2023年4月空置率调查结果显示,悉尼整体住宅空置率保持在2011年4月以来的最低水平。

  麦基宾表示,悉尼的租房空置率已降至1.3%——“这是我们十多年来从未经历过的水平。”

  蒂姆·麦基宾,REINSW首席执行官

  他说:“过去一个月,房价肯定没有改善,保持不变,表明租房者面临艰难时期。”

  悉尼整体空置率下降的原因是悉尼外环的空置率下降,其中包括布莱克敦、德鲁伊特山、圣玛丽和彭里斯,空置率下降至1.3%,当月下降0.4%。

  包括亚历山大、百年纪念公园、奇本代尔和纽敦在内的内环略微上升至1.5%,而包括比克罗夫特、埃平西北部、卡灵福德、希尔斯区、科加拉和贝克斯利在内的中环则上升至1.2%(上升0.4%)。

  McKibbin先生说:“每个月都会有轻微的波动,但毫无疑问,租金危机继续控制着新南威尔士州的市场,月复一月的情况仍然是一样的——可出租的房屋减少了,但租金继续上涨,对于市场上的每个人——租户、房东和物业经理来说,这是一个极其艰难的环境。”

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