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　　现在在布里斯班购买房产比在墨尔本要贵。

　　昆士兰州首府的房价中位数已经超过78.7万澳元，比墨尔本相应的平均房价高出近7000澳元。

　　这标志着自2010年以来，布里斯班的房地产价格首次超过维多利亚州的首府，目前布里斯班的房地产价格在澳大利亚排名第三，仅次于悉尼和堪培拉。

　　2023年，布里斯班的房地产市场大幅反弹，推翻了2022年末的负增长，尽管全年加息五次。

　　在过去的一年里，布里斯班的住宅价值飙升了13.1%。尽管12月份的增长有所放缓，但全年都处于正增长范围内。自2023年5月以来，布里斯班的住宅价值每月持续上涨1%以上。

　　在全国范围内，2023年出现了显著的业绩变化。

　　布里斯班的房价涨幅位居第二，仅次于珀斯全年15.2%的涨幅。与此同时，达尔文、堪培拉和霍巴特等较小的首府城市的房价相对稳定，在12个月的时间里基本保持不变。

　　市场表现的多样性可归因于可负担性和供应水平等因素。

　　在布里斯班和珀斯，住房负担能力没有悉尼那么困难。

　　此外，经历价格上涨最多的地区的上市数量持续较低，而低增长或负增长的城市的上市数量高于平均水平。这表明，在2023年全年价格变化较低或为负值的地区，买家有更多选择，导致需求更稀释。

　　本月，布里斯班、珀斯和阿德莱德的房价再创新高。相比之下，其他几个首府城市的房价仍低于此前的高点，悉尼(- 2.1%)、墨尔本(- 4.1%)、霍巴特(- 11.2%)、达尔文(- 7.2%)和堪培拉(- 6.3%)均出现了下跌。

　　根据CoreLogic的数据，在截至2023年12月3日的四周内，布里斯班的新房源数量比12个月前同期下降了9.8%，总房源数量下降了18.3%。

　　尽管如此，市场上待售天数的中位数仍然很低，这表明当房产挂牌出售时，买家仍然会迅速采取行动。PropTrack的数据也证实了人们对布里斯班房屋的浓厚兴趣，每套房型的询盘数量超过了一年前的数字。

　　布里斯班的郊区值得一看

　　一些郊区正在吸引全国专业人士的注意，房地产专家认为，像Keperra这样的郊区具有投资潜力、可负担性和基础设施;布莱顿地理位置优越，价格实惠;以及布林巴的便利设施、家庭吸引力和优越的地理位置。

　　其他顶级郊区包括博德萨特、克利夫兰、达拉、莫拉菲尔德、皮特里、斯普林菲尔德湖、塔林加和伍伦加巴。

　　来自布里斯班Apollo拍卖行的数据显示，去年12月，每次拍卖的平均注册竞标者数量下降至3.3人，而11月为3.67人。这是圣诞节前三周的典型趋势，因为许多买家暂时退出市场，为节日做准备。

　　出清率略有下降，由十一月份的63.25%降至十二月份的57.3%。与此同时，活跃竞标者的比例从11月的58.15%上升至12月的65.4%。

　　上个月，大布里斯班地区最低25%的住宅价格略有增长，中间部分和最高25%的住宅价格紧随其后，但这一趋势再次发生了变化。

　　排名前25%的房地产价格已经上涨，反映出与排名后25%的房地产价格类似的增长模式。

　　这与除首都地区外的大多数其他首府城市市场形成鲜明对比，突显了布里斯班高端市场的强劲势头，而其他城市近几个月来高端房地产的增长率却在下降。

　　单位，房屋在增长竞赛中并驾齐驱

　　根据CoreLogic的报告，去年12月，布里斯班的房价上涨了1%，这是过去4个月以来房价涨幅首次略有放缓。

　　在过去的一年里，布里斯班的房价大幅上涨了13.3%，目前的房价中位数达到了875.991美元。这比上个月增加5.465美元，比12个月前增加102.821美元。

　　根据CoreLogic的报告，去年12月，布里斯班的单元房价值继续上升，又增长了1.1%。

　　截至2023年，布里斯班的房屋市场表现略好于单元房市场。

　　根据CoreLogic的数据，年度单元房增长反映出12.2%的显著变化。大布里斯班单元房的中位数目前已达到561.016澳元，较上月增长8.684澳元，较上年同期增长61.002澳元。

　　租赁市场虽略有缓和，但依然吃紧

　　10月至11月期间，布里斯班的租赁空置率略有下降，从0.9%降至1%，这表明变化不大，但仍意味着全市租赁物业有限。

　　布里斯班的房屋租金同比增长6.7%，11月至12月的总收益率稳定在3.7%。

　　布里斯班的单位租金年增长率为13%，而总租金收益率保持在5.2%不变。全国范围内，房屋租金增长了7.5%，单位租金增长了10.2%。

　　在这两个细分市场中，布里斯班的租金价格增长在过去12个月里都超过了全国平均水平。

　　鉴于空置率持续较低，且租赁供应缺乏实质性反应，预计租金将在2024年面临上涨压力。

　　这一消息可能对租户不利，由于负担能力的限制，可能导致家庭组成的变化。这种结构调整并不罕见，特别是在租金供应低而需求异常高的时期。

　　就业、减税和奥运会

　　2023年底的增长放缓至少在一定程度上可以归因于11月的加息，在前几个月的利率稳定之后，这可能给买家带来了一些不确定性。

　　2024年进一步加息的可能性似乎越来越小。澳大利亚正在经历通货膨胀率下降、经济状况恶化和消费者消费减少的趋势。

　　尽管劳动力市场略有松动，但全国失业率仍处于历史低位。2024年上半年降息0.25个基点的可能性越来越大。

　　在整个澳大利亚，我们的工资增长强劲，过去两年上涨了10%以上。

　　预计从2024年7月开始的减税措施可能会进一步促进家庭收入的增加。

　　年收入超过4.5万澳元的澳大利亚人将得到更多的钱，除非政府出于对通胀的担忧而提前废除这项措施。

　　在布里斯班，就业增长一直强劲到2023年10月，这有可能保持强劲的房地产需求，特别是如果利率保持稳定或下降。当工作保障较强，融资成本固定或下降时，信心通常会提高。

　　由于供应紧张，上市数量处于历史低位，以及在建筑成本压力下新供应受限，对布里斯班2024年房地产价格的乐观情绪持续存在。随着2032年奥运会的到来，布里斯班显然已经做好了发展的准备。

　　需求上升，加上库存减少，导致买家之间的竞争加剧。尽管这种情况持续存在，但预计价格将上涨，尽管不是整个大布里斯班都是如此。