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　　全国房地产价格在2023年上涨了8%以上，但随着时间的推移，出现了放缓的迹象，那么房地产投资者在2024年应该把目光投向哪里呢?

　　在经历了2021年令人难以置信的飙升和随后的2022年回落之后，澳大利亚房产市场在过去几年的过山车之旅正在趋于平稳。

　　2023年住宅价值8.1%的增长仍然代表着稳定的回报，超过了今年大部分时间持续的高通胀率，但不如2022年4.9%的价格下跌和前一年24.5%的价格暴涨那么剧烈。

　　12月0.4%的涨幅，标志着2023年全年的房价涨幅是自今年2月房价开始上涨以来的最小涨幅，这进一步表明市场正趋于供需更为平衡的趋势。

　　CoreLogic的研究主管蒂姆•劳利斯(Tim Lawless)表示，市场正在升温。

　　“在5月份房价月度增幅达到1.3%的峰值之后，6月份和11月份的两次加息，以及持续的生活成本压力、不断恶化的负担能力挑战、不断上升的库存水平和低迷的消费者信心，在今年下半年逐渐为市场降温。”

　　虽然整体市场可能正在降温，但全国各地的表现存在很大差异。

　　尽管2023年大多数地区的房价都有所上涨，但8个首都中有5个的房价仍低于历史最高水平。

　　根据CoreLogic的数据，截至今年年底，悉尼的房价仍比2022年1月的峰值低2.1%，墨尔本的房价比2022年3月的峰值低4.1%，首都领地的房价仍比历史高点低6.3%，霍巴特的房价下跌11.2%。达尔文的房价比去年8月的周期性高点低2.8%，比2014年5月创下的历史高点低7.2%。

　　发布自己的房地产价格数据的PropTrack预计，到2023年，全国房地产市场的涨幅将为5.5%，而CoreLogic的预测为8.1%。但PropTrack也认为，资本增长正在放缓。

　　PropTrack经济学家Anne Flaherty指出:“有几个因素导致了2023年最后一个季度房价的放缓。”

　　“利率的进一步上升以及待售房屋的供应增加，为买家提供了更多的选择，并有助于缓解竞争。

　　“尽管12月份边远地区经历了更高的增长，但综合首府城市地区在2023年的表现明显优于其他地区，全年价格上涨6.4%，而其他州市场的涨幅为3.2%。”

　　劳利斯表示，各首府城市之间的差异可以大致归因于与需求和供应有关的因素。

　　“在珀斯、阿德莱德和布里斯班，住房负担能力的挑战并不像大城市那么紧迫，广告上的供应水平一直大幅低于平均水平。

　　“今年房价增长较低或为负的城市，其广告供应水平高于平均水平，而全年房屋销售低于五年平均水平。

　　“尽管最近几个月挂牌出售的房产数量有所增加，但总体供应仍然相对有限，尤其是在珀斯和布里斯班，这是这些市场价格上涨的关键因素。”

　　2024年的房地产价值会是什么样子?

　　人口增长和今年晚些时候利率放松的前景暗示，房地产价格将继续上涨。

　　尽管联邦政府和州政府出台了大量政策试图解决这一问题，但供应紧张几乎没有缓解的迹象。

　　其中最引人注目的政策是艾博政府100亿美元的澳大利亚住房未来基金(HAFF)，该基金预计将于今年下半年到位。

　　政府承诺在未来五年内提供120万套位置良好的新住房，但这一承诺还未开始就显得不稳定。

　　建筑成本上涨有所缓解，但并未停滞，全国各地的建筑商继续陷入清算，这给本已陷入困境的行业雪上加霜，该行业连现有需求都难以满足，更不用说政府的厚望了。

　　尽管不能完全排除再次上调现金利率的可能性，因为澳大利亚央行正在为抑制通胀做出最后努力，但在消费低迷和劳动力市场松动的情况下，经济状况不断疲软，这表明加息的可能性不大。在2024年之前降低现金利率目标，可能有助于在今年晚些时候重新刺激需求。

　　房地产投资公司DPN的研究主管亚历克斯•瑞斯梅尔(Alex Reithmeier)表示，尽管到2024年的利率走势是影响住房趋势的一个关键因素，但利率并不是唯一的因素。

　　“利率上升并不是潜在投资者的唯一考虑因素;租赁市场的供需力量是强大的，不应被忽视。”

　　疫情爆发前，租房者能够承受长达10年的平均每年2%的房租涨幅。在全国范围内，2023年的租金上涨了8.3%。在2022年和2021年分别上涨9.5%和9.6%之后，这对家庭预算造成了巨大打击。

　　“从供应的角度来看，全国范围内经济适用房短缺的情况依然有增无减，短期内没有解决方案，”瑞斯迈耶表示。

　　“虽然利率调整的目的是降低通胀，但我们看到，许多大都市和边远地区的房价再次上涨，然后再考虑移民因素。

　　“在过去的两年里，有超过60万的新移民来到澳大利亚，简单地说，他们需要住的地方。

　　“对投资者来说，这几乎是一场完美的风暴，因为这在很大程度上推动了租金表现，即实现强劲租金收益率的能力，这可以抵消目前的利率。”

　　“再加上未来12至18个月利率企稳和下调的经济预测，2024年可能是一个非常明智的投资时机，”瑞斯迈耶总结道。

　　2024年三大房地产投资前景

　　DPN指出，尽管现金利率处于12年来的最高水平，但目前全国有三个地区提供了强劲的投资机会。

　　排名第一的是珀斯北部郊区的万纳罗。

　　“从州际投资者的角度来看，珀斯的负担能力是一个突出的地方，其房价中位数目前不到悉尼的50%。”

　　“从资本增长和租金收益的角度来看，西澳高于平均水平的人口增长和飙升的租金使其成为一个有吸引力的市场。”

　　雷思迈耶表示，万纳罗在过去3年里的年资本增长率为11.7%，在过去5年里的年租金收益率为4.5%。

　　“该地区的一些主要交通基础设施项目最近已经完成，包括西北高速公路扩建和Yanchep铁路扩建，这些项目改善了可达性，并将为该地区提供进一步的未来增长。”

　　新南威尔士州的梅特兰也有类似的情况，人口增长和基础设施推动了该地区的市场，从上亨特的煤矿开采到港口和纽卡斯尔市。

　　“得益于靠近悉尼，年轻家庭和首次购房者正搬到这里，让拥有自己的房子成为现实。

　　“此外，梅特兰位于亨特的中心，交通便利，所以来自纽卡斯尔的工人和那些在Singleton附近的矿工们发现它是一个理想的中心地点，有现成的学校选择，”Reithmeier先生说。

　　排在前三名的是洛根市，位于布里斯班、黄金海岸和伊普斯维奇等主要城市之间，那里的基础设施项目，如增加铁路服务(作为奥运会基础设施升级的一部分)和洛根医院的扩建，正在推动房地产需求。