临近东京奥运会 日本房市会如何变动?
在日本，人口虽然减少，但是独立居住的家庭却在增多。在长期紧缩经济的持续下，为缓和国内金融状况，日本银行尝试了不少摆脱紧缩的方式。如今日本房地产市场景气，受到极高关注，那么到2020年东京奥运会前日本的房市会如何变动？
1、人口减少，单身家庭增多
2016年2月发表国情调查中，2015年10月日本人口为1亿2711万人，较之5年前减少94万7000人（0.7%）。这是自1920年调查以来首次人口出现下滑。而另一方面，调查显示家庭数为5340万3000户，与5年前相比增加了145万户（2.8%），家庭规模自90年代起就呈现缩小倾向，1人家庭增加，平均1户人家人口为2.38人。
在住宅市场中，曾经1年新增100万户新建住宅的辉煌成绩，在雷曼兄弟事件后的2009年急速减少至70万户，2013年新建住宅上升至99万户，不过这几年确实再没有破过100万户大关。
日本人口最多的都市，东京都，2014年发表的未来人口、家庭户数推测中，人口老龄化导致丧偶老人的增加，1个人独居的情况会增加，再加上不婚者变多，家庭户数将在2030年出现峰值，1人家庭据预测可能在2035年占到半数。也就是说，“单人居住”的住房需求会在近20年继续持续上涨。
2、东京都就业人数在2010年出现峰值
既然说到了居住人口，那就不得不提一下就业人口。东京都在2015年10月根据2010年国情调查做出预测，东京的就业人数的峰值出现在2010年，为817万4000人，而预计到2020年会减少18万6000人（2.3%）。
但是如今综合考虑到奥运会，办公室的需求量会增加，移民与外国企业事务所增加，因此即使就业人数被预测为下降，也并不会过多撼动不动产的好形势。
安倍政权5月18日提出，国内生产总值（GDP）在2021年增加600兆日元的目标。这对不动产而言也是个良好的风向标。
3、不动产投资非常受利息影响
要预测不动产市场的未来走势是非常难的。2016年2月，日本银行开始实行负利率，往后会对市场继续造成多大的影响，还是个未知数。
负利率的施行最先影响到的，是债券市场。2010年国债负利率开始，国内银行及生命保险产品举步维艰，短期买卖的主体明显偏海外趋势。
日本银行大量买如国债，转卖获取收益，而海外占日本债券市场的收购额比例，在2016年3月达到27%，为2004年以来最高。海外占据日本国债全体余额的比率在2015年时达到10.7%，首次突破1成。东证REIT指数在2011年后呈现上升趋势，2015年1月达到过一次1990日元后，再次下跌，负利率发表后再次呈现出涨停的趋势。
日本银行对何时金融政策正常化（出口战略）并未做出过明确表态，负利率对不动产市场有较好的影响，但是如果太过依赖不动产的话非常容易引起房产泡沫。
4、都市依旧是大楼集中地
众所周知，东京都人口（1351万人）居日本第一。2010年起至2015年，都区部增加了32万7000人。首都圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）则增加了50万8000人，占日本全国的1/4。再来对比一下其它县厅所在区的人口增长情况，福冈市增加7万5000人，札幌市增加4万人，仙台市增加3万6000人，名古屋市增加3万2000人，大阪市增加2万6000人，广岛市增加2万1000人，虽说增加人数都与东京都相差了一位数，但依旧持续增长。
另外日本全国1719个市町村中，有1416个市町村人口在持续减少。47个都道府县中人口与家庭户数都 减少的有高知县、鹿儿岛县、青森县、和歌山县、秋田县5县。这可以说是大楼集中于都市的“多极集中化”带来的现象。首都圈这样的现象尤为明显，大楼周边的人口更多，办公室需求也更大。
总结：海外房产投资瞄准东京奥运这个利好机会是非常正确的方向，不过考虑到奥运过后的日本社会与经济状态也非常重要。
