用数据说话，揭开墨尔本房产的神秘面纱
绿皮 墨尔本这个国际一线城市从来都不缺聚光灯， 房产同样也是。
截止去年3月，墨尔本近7年的房价走势：绿色线代表别墅、灰色线代表公寓、深绿色代表土地价格。 从15年第三季度到现在，墨尔本土地和别墅价格持续上涨。 15年9月，墨尔本独栋别墅中位价为57万澳币，一年半之后，别墅价格涨到了82.6万
实时插播：
年后我们开始了新一轮的房产考察期，Bin同志正在墨尔本出差，今天上午在东南区，带客人考察预算内的联排项目。 写这篇文章的时候是墨尔本时间下午4点，Bin正在西区陪同客人先前订的别墅项目。
◎西区地块信息
看到我们正在考察新项目，朋友们问我： 现在这个时间点，是否适合把房子买在墨尔本？
答案是：是的
澳洲的房子不比国内，不会长期停滞或者短期暴涨，没有太多的投机性。 澳洲房子得从供需上来看，2016-2017年，墨尔本人口增长的数字是12万5千，远远超过了澳洲其他城市，甚至高出悉尼。
绿皮 根据数据显示，人口的增长主要来源于
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自然人口增长（3.6万）
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州内移民（9千）
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海外移民（7.9万）
从上图可以看出，墨尔本正在经历2000年以来，人口第二次快速增长阶段，其中贡献最大的是海外移民者。作为连续七年当选全球最宜居城市，维州的移民门槛只升不降，但可以看到的是更多优质的移民群体来到了墨尔本，为城市做出贡献。
绿皮 根据澳洲统计局数据显示
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11-16年墨尔本劳动人口增加约23万
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非劳动力人口增加13万
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净增加约10万劳动力人口
失业率到达历史低点。
位于历史低点的失业率，流动人口和劳动力的增加，尤其是近8万的移民，这些人要在当地安置住所，这造成墨尔本房市在需求端即时的强劲，另外一方面新生人口保障了未来需求端的稳定
绿皮 现在看看供给端的
结合先前的人口数据来看
维州在未来三年的人口增长总量约为460,510（其中首府墨尔本占75.7%）。根据人口普查报告的结果，平均每套房屋居住2.7人，可以大致预计，维州所需住房数量大致在170,600套，墨尔本大约需要129,110套。
而2016年全年，墨尔本审批新建住房总量为57,687。如果将开发周期按照2年来计算，可以计算得出，墨尔本的房屋实际需求量为112,355，几乎是批建住房总量的2倍，因此这中间有着较大的缺口，并且随着新批房屋建造周期越长，这个缺口也将越大。
◎供给端图
从供给端来看（浅蓝色维州、橘色新洲、绿色昆州），在16年审批和建筑达到高峰之后，维州呈现了建筑审批逐年递减的趋势，并且将持续到2020年。
而当2016年审批的房屋大量完工的今天，墨尔本出现了历史上最低住宅空置率1.5%。
◎趋势图
从趋势上看，墨尔本房地产市场供不应求的状态将会持续。
从细节上看，需要看到不同区域房价的可负担性，毕竟澳洲租房群体众多，可负担性差区域，不买房可以选择租房。 结合去年7月维州政府推出的新首次置业者补贴政策，这对预算不高的刚需户是绝对利好的消息，今年的决策可以放在墨尔本目前房价可负担性较高的区域，因为面对随时可能加息的预期，刚需群体绝对是房价最坚强的后盾。
✬更好的是，目前澳洲兑人民币汇率在历史低点。✬
◎汇率图
汇率的低点相当于给房子总价打了折。
综上
这个时间点进入墨尔本市场是没错的，但一定要选择好正确的区域。
