用数据说话,揭开墨尔本房产的神秘面纱

2018-04-27  来源:必盈澳洲置业

 

绿皮     墨尔本这个国际一线城市从来都不缺聚光灯, 房产同样也是。



房价走势图

截止去年3月,墨尔本近7年的房价走势:绿色线代表别墅、灰色线代表公寓、深绿色代表土地价格。 从15年第三季度到现在,墨尔本土地和别墅价格持续上涨。  15年9月,墨尔本独栋别墅中位价为57万澳币,一年半之后,别墅价格涨到了82.6万

 

实时插播:

年后我们开始了新一轮的房产考察期,Bin同志正在墨尔本出差,今天上午在东南区,带客人考察预算内的联排项目。 写这篇文章的时候是墨尔本时间下午4点,Bin正在西区陪同客人先前订的别墅项目。 

 


◎西区地块信息

 

看到我们正在考察新项目,朋友们问我: 现在这个时间点,是否适合把房子买在墨尔本?

 

             答案是:是的

 


澳洲的房子不比国内,不会长期停滞或者短期暴涨,没有太多的投机性。 澳洲房子得从供需上来看,2016-2017年,墨尔本人口增长的数字是12万5千,远远超过了澳洲其他城市,甚至高出悉尼。 

 

绿皮     根据数据显示,人口的增长主要来源于

自然人口增长(3.6万)

州内移民(9千)

海外移民(7.9万)



从上图可以看出,墨尔本正在经历2000年以来,人口第二次快速增长阶段,其中贡献最大的是海外移民者。作为连续七年当选全球最宜居城市,维州的移民门槛只升不降,但可以看到的是更多优质的移民群体来到了墨尔本,为城市做出贡献。

 


 

绿皮     根据澳洲统计局数据显示

11-16年墨尔本劳动人口增加约23万

非劳动力人口增加13万

净增加约10万劳动力人口

 

 


失业率到达历史低点。

位于历史低点的失业率,流动人口和劳动力的增加,尤其是近8万的移民,这些人要在当地安置住所,这造成墨尔本房市在需求端即时的强劲,另外一方面新生人口保障了未来需求端的稳定


绿皮     现在看看供给端的

结合先前的人口数据来看

维州在未来三年的人口增长总量约为460,510(其中首府墨尔本占75.7%)。根据人口普查报告的结果,平均每套房屋居住2.7人,可以大致预计,维州所需住房数量大致在170,600套,墨尔本大约需要129,110套。

而2016年全年,墨尔本审批新建住房总量为57,687。如果将开发周期按照2年来计算,可以计算得出,墨尔本的房屋实际需求量为112,355,几乎是批建住房总量的2倍,因此这中间有着较大的缺口,并且随着新批房屋建造周期越长,这个缺口也将越大。


◎供给端图

 

从供给端来看(浅蓝色维州、橘色新洲、绿色昆州),在16年审批和建筑达到高峰之后,维州呈现了建筑审批逐年递减的趋势,并且将持续到2020年。

而当2016年审批的房屋大量完工的今天,墨尔本出现了历史上最低住宅空置率1.5%。



◎趋势图

 

 从趋势上看,墨尔本房地产市场供不应求的状态将会持续。

从细节上看,需要看到不同区域房价的可负担性,毕竟澳洲租房群体众多,可负担性差区域,不买房可以选择租房。 结合去年7月维州政府推出的新首次置业者补贴政策,这对预算不高的刚需户是绝对利好的消息,今年的决策可以放在墨尔本目前房价可负担性较高的区域,因为面对随时可能加息的预期,刚需群体绝对是房价最坚强的后盾。


✬更好的是,目前澳洲兑人民币汇率在历史低点。✬

 


◎汇率图

 

汇率的低点相当于给房子总价打了折。

 

综上

这个时间点进入墨尔本市场是没错的,但一定要选择好正确的区域。

 
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