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在我们之前的一篇文章《购买房产清单》中，我们讨论了买家在购买房产时应获得一份涉及该房产的转让(或正本)所有权证书的副本。

所有权证书可能包含索赔、留置权、抵押、纠纷、条件和对财产使用或处置的限制等注释，买方在继续购买之前应进一步调查这些注释。

以下是一些较常见的职称证书注释:

1. 有限公司租赁契约

房地产租赁必须在财产登记处登记，才对第三人具有约束力。(《菲律宾民法典》第1648条)

在实践中，物业所有者不愿让他们的所有权证书被注释，而被记录的租赁是长期租赁，涉及大量金额和商业租赁。

2. 房地产抵押贷款

房地产抵押贷款(REM)也被标注在所有权证书上，当财产作为抵押品以确保贷款的支付时。

未注册的REM仍然有效，但只在当事人之间有效，而不是在第三人之间有效。(《菲律宾民法典》第2125条)

当所有权证书包含REM注释时，买方在获得该证书时知道该财产可能被债权人取消赎回权。

3.法外财产处理

在根据被继承人的不动产分配和分割而签发的新的所有权证书上加注，以警告被排除在外的继承人或未偿还的债权人可能产生的利益。注释为被排除在外的继承人或债权人对不动产造成法律上的留置权或留置权。因此，在购买不动产时，必须考虑到排除在外的债权人或继承人的权利有可能成为其所有权的对象。(《法院规则》第4条第74条;Tan诉Benolirao等人案，G.R.第153820号，2009年10月16日)

留置权可在2年后通过申请取消而被取消。

4. 地役权或通行权

地役权是对某一财产赋予另一财产对该财产的某些权利的一种物权。(私人发展公司诉上诉法院，2005年11月22日第136897号G.R.)

地役权可以是自愿的，也可以是合法的，其设立、解除或取消的理由不同。

因此，当买方发现所有权证书上标注有路权地役权时，必须进一步调查，以确定地役权的范围和条件。

5. 法院的附件和命令

法院发出的各种命令可以在所有权证书上加以注释。其中最常见的一种是扣押财产，在扣押财产时，该财产被征收，作为履行任何裁决或执行终审判决中已对注册拥有人作出的裁决的担保。

还有法院发出的其他命令，可在所有权证书上加以注释。

6. Lis Pendens的通知

这一通知是向全世界宣布某一特定财产卷入法院纠纷，并作为一种警告，即获得该财产权益的人要自行承担风险，并对纠纷的结果下注。(菲律宾共和国诉Sandiganbayan等人，G.R.第222364号，2018年9月5日)

7. 宣誓书

逆权索偿誓章。法律容许任何人士在注册土地上申索对注册业主不利的权益，可就其在该物业上的权利或权益作出书面陈述，将该物业提交契约登记册，并在业权证明书上批注申索。(第70章，法例第1529章)

虽然法律规定逆权请求的有效期为30天，但最高法院已裁定逆权请求的注释不会自动取消，契约登记册也无权在没有法院命令的情况下取消该注释。(Sajonas诉CA案，G.R.第102377号，1996年7月5日)

损失誓章。法律规定，如果土地所有人的权利证书副本丢失，应当向土地所在省、市的契约登记册提交一份关于丢失事实的宣誓声明。(第109条，第1529号总统令)

申索发出新船东的业权证书副本时，必须批注损失誓章。

修正誓章。有些情况下，所有权证书中对财产的技术说明有印刷错误。例如，描述应该在Block 15而不是Block 5的旁边。在这种情况下，可在业权证书上签署附有适当证明文件的誓章，并在该誓章上注明正确的细节，因为一旦发出业权，在没有法院命令的情况下，契约登记册不会允许重新发出已更正的业权。通过对本誓章的注释，一旦所有权证书被转让，其更正将反映在新颁发的所有权证书上。

独家或附属财产誓章。如果卖方已结婚，在默认情况下，任何财产处置都需要得到双方的同意。如果卖方能够证明该财产是法律上的专属财产，那么婚姻的同意就不是强制性的。因此，所有权证书上附有附赠或专属财产宣誓书，其中一方配偶声明财产完全属于另一方配偶。(《菲律宾家庭法》第111条;菲律宾民法典第140条)

8. 侦察nstituted标题

根据《共和国法》第26号重新建立的遗失和销毁的所有权证书将包含《共和国法》第26号的注释，该注释规定，在重新建立之日起两年内，任何人如在遗失或销毁的所有权上有注明的权利或利益，但该权利或利益未转移到新所有权上，可要求法院在重新建立的所有权上注明该权利或利益。

这些注释可以在2年后通过向法院提交的请愿书删除。

9. 限制契约

有关物业业权证书上亦会定期批注有关土地及公寓项目总契约的限制。在分拆的情况下，发展商在买方的业权证书上注明“限制声明”，或规定买方在购买时受销售文件限制的义务。对于共管公寓，《共管法》规定，共管公寓所有者应登记限制声明，并将其注释在项目包含的所有权证书上。(第4726号共和国法案第9条)

10. 特别授权书

在所有权证书上附有特别代理权(SPA)的注释，注册所有者授予他人代表其行事的权利。SPA是赋予他人的一种特定权力，因此买家应获取SPA的副本，以确定所赋予的权力范围。

还有其他的注释，可以在证书上找到的头衔，如销售契约和证书授权注册由税务局发出。

买方可向契约注册处索取在业权证书上批注的文件的副本，但须缴付费用。一旦业权证书上有批注，买方最好索取费用。

最后，对于按揭、索偿、留置权等可能影响购买的有效性或卖方的所有权的批注，建议买方在进行交易前确保这些批注已被取消。

(作者阿提。John Philip C. Siao是一名执业律师和Tio的创始合伙人ngco Siao Bello & Associates律师事务所，MLQU法学院教授，本公司仲裁员菲律宾产业仲裁委员会。他可能是无辜的本文仅代表作者个人观点。

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