外房网

面对类似的事实，南非法院在房屋收回问题上做出了截然不同的裁决。

在2018年之前，法院规定允许被收回的房屋在警长拍卖会上不设底价(也称为保留价)出售。2018年，这种情况发生了变化，《法院统一规则》第46A条进行了修订，允许法官在除特殊情况外的所有情况下征收保留价，并防止像过去那样以100兰特甚至10兰特的价格出售房产。

法律顾问伦纳德·本杰明(Leonard Benjamin)表示，其中一些销售价格低得离谱，以至于不能被视为真正的销售。

“规则46A进行了修改，以阻止这类模拟销售，并为违约的房主提供一些法律保护，他们可能会失去自己的财产。

“但有证据表明，银行及其律师仍能绕开这些规则，而且往往手段狡猾。”

底价开采

今年2月，豪登省高等法院的法官费舍尔严厉批评了这些银行的律师，因为他们接近法官的办公室，试图绕过保留价。

正如Moneyweb此前报道的那样，保留价的目的是为了在违约情况下保护房主，正如Fisher法官在他的判决中解释的那样:“如果一处房产以显著低于真实市场价值的价格出售，房主有可能失去在该房产上的投资，并且仍欠银行的债务超过公平水平。”

在Fisher法官主持的四起案件中，银行的律师被发现藐视规定，要求他们亲自向债务人送达法律文件，而不是向租户或配偶送达。

此案的法官拒绝在他的办公室里审理由一家名为“潮汐变化”(Changing Tides 17)的公司提起的诉讼，裁定此案必须在公开法庭上审理。

当保留价没有达到时，规则46A规定银行必须返回法院提交新的申请。这使债务人有最后机会补充有关事实，并将这些事实呈交给最初批准以拍卖方式出售财产的执行令的法官。

本杰明表示:“在许多情况下，信贷提供者并没有将新的申请送达债务人，而是直接向法院的法官提出申请，以低于保留价的价格批准出售。”

在没有达到保留价的情况下，一些法官会取消拍卖或允许以较低的价格进行拍卖。本杰明补充说，如果有证据表明债务可以按月分期偿还，其他法官会完全放弃可执行顺序(拍卖出售)。

他表示:“最令人担忧的是，法官仍在根据消费者是否有能力补足‘欠款’来裁决事项，而不是关注消费者是否有能力通过定期还款在合理时间内解决判决债务。”

本杰明补充说，银行对欠款的许多计算都是武断和自私的。例如，它们可能包括未征税(未经授权)的法律费用和行政费用，这很容易使抵押贷款机构陷入拖欠。在许多情况下，法院毫无疑问地接受了银行的这种说法。

最近的两个案例试图为在拍卖中没有达到保留价的情况下会发生什么提供一些指导。在这两起案件中，法官们都指出，在设定底价的过程中缺乏指导。

本杰明补充说，这种缺乏指导的做法被银行的律师残酷地利用了。

去年10月，在豪滕高等法院审理的莱利银行诉Mabaso和Another案中，一处房产被前法官以596 305兰特的底价拍卖，最高成交价为30万兰特。由于这没有达到保留价格，莱利银行找到法院，允许在没有保留价格的情况下出售该房产。

尽管其中一名申请人告诉法庭，他能够支付3000兰特来解决拖欠的146 215兰特，但莱利银行的律师声称“在法律程序的现阶段，支付能力不是辩护理由”。

由于在法律程序进行期间，欠款已激增至212 614兰特，代理法官Moultrie裁定，“在执行判决债务时，除了出售财产外，确实仍然没有令人满意的手段”。他宣布之前的拍卖无效，并将底价定为30万兰特。

在9月份西开普高等法院审理的标准银行诉奇班巴和另一案中，宾斯-沃德法官同样被要求重新考虑开普敦一处房产的保留价，该房产的房主在每月还款上出现违约。该银行早些时候获得了955 411兰特的判决。这处房产在古德伍德警长办公室被拍卖，法院确定了保留价973 032澳元。拍卖会上有三位竞标者，最高出价为70万兰特。市政估价为145万兰特，而同一地区的其他房产分别为178万兰特和249万兰特。

债务人是在南苏丹拥有难民身份的外国公民，他们作证说，该财产被出租给租户，而租户本身也拖欠租金。当拍卖未能确保保留价时，治安官按照法院规定，在五天内编制了一份报告，详细说明了财产状况。该报告称，该建筑状况不佳，需要进行大规模翻新。

标准银行(Standard Bank)呼吁尽快出售该房产，称在前房主搬离后，该房产有被破坏的风险。

“强制出售物业的价值在很大程度上是个见仁见智的问题。在强制出售中，房产的售价取决于拍卖时的情况。就目前的情况而言，显然存在投标兴趣，即使在竞争激烈的背景下，9个月前获得的最高出价也远低于专家们估计的可能出现的出价。

执行买卖的目的是为了实现判决的满意。该程序不能保障判断债务人取得与市场有关的价格的利益;相反，涉及到强制出售，它本质上是完全相反的，”宾-沃德的判决写道。

在本案中，债务人设法以190万兰特的价格私下出售，据报已支付10%的定金，尽管当时没有证据证明这一点。

宾斯-沃德允许以190万兰特的私人出售，前提是提供存款和余额融资的证明。如果做不到这一点，这处房产将重新登广告并再次拍卖。如果第二次拍卖的最高出价低于最初的底价973032兰特，该房产将被视为卖给了上一个70万兰特的出价人。

本杰明说:“我们需要的是法官主席审视这些案例，并为法官们提供制定保留价所需的指导。”

“很明显，规则46A修改背后的意图是为消费者提供保护，而不是让银行找到任何漏洞来规避法院的规定。没有调整底价的自由裁量权。”