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购买人民币控股(RMH)股票希望快速获利的投资者上周得到了坏消息，事情并不像预期的那么顺利。

RMH在截至9月底的中期业绩中披露，Atterbury Property Holdings已提醒其贷款条件，后者需要在2023年7月前偿还。

条款规定，阿特伯里应以股份而非现金偿还贷款。

接受股份来偿还4.89亿兰特的未偿贷款无疑将推迟RMH剩余资产的出售和另一笔可观的股息——就像股东们尝到了每股不到1.42兰特的特别股息一样。

读:

RMH在中期报告中指出，10月份支付的特别股息将每股净资产从略高于2.38兰特降至每股98.8美分，并重申打算出售一切，以释放股价与资产价值之间的折扣。

投资者和投机者希望通过以目前52美分的价格购买股票，并在RMH出售最后一部分资产后获得99美分的股息，使他们的资金几乎翻倍。

最大的资产是阿特伯里地产控股公司27.5%的股份，通过与兰德商业银行的贷款担保协议，一旦阿特伯里偿还贷款，还有4.89亿兰特。

黏糊糊的

RMH在业绩声明中解释说，人民币于2016年7月向阿特伯里提供了一笔贷款，该贷款将于2023年7月8日到期。

“在那一天，阿特伯里有义务全额偿还贷款机构，根据贷款安排协议，贷款余额为4.89亿兰特，”它说。

“RMH及其全资子公司RMH资产控股公司(RMHAH)已向贷款人提供单独担保，作为Atterbury在贷款安排协议下的义务的担保。RMHAH在一个货币市场单位信托中投资了4.89亿兰特，作为RMHAH担保的担保，这笔投资被割让给贷款人。”

简而言之，一旦银行获得现金，投资就会生效——但这正是棘手的地方。

阿特伯里首席执行官路易斯·范德·瓦特告诉Moneyweb，当阿特伯里给RMH写信，提醒其贷款条件，以及银行已经授予阿特伯里以股票结算贷款的选择权时，目前的愤怒爆发了。

RMH承认这一点。“就贷款安排协议而言，如果Atterbury合理地认为它没有足够的现金资源在2023年7月8日偿还贷款，它可能会向贷款人发出转换通知，并可能被允许不以现金而是通过发行普通股(转换股票)向贷款人偿还全部或部分到期金额，从而将贷款转换为股权。”该公司在业绩声明中表示，但补充说，RMH可以对转换通知提出异议。

Atterbury的立场

范德瓦特说，阿特伯里可能更愿意发行股票，而不是以现金偿还贷款。

“我们宁愿用现金进行房地产开发。这就是我们的游戏。我们是长期投资者。我们以长远眼光开发物业。

范德华特表示:“我们不会因为某个股东向其股东承诺分红就改变我们的战略。”

他说，以股票方式解决贷款可能不符合RMH的计划，并表示其反对纯粹是基于技术问题。

当被问及可能的结果时，他表示，“我们将坐下来讨论”或“通过仲裁”解决。

RMH对此表示同意:“RMH和阿特伯里董事会正在探讨是否可以解决这一争议。如果这些问题不能友好解决，就必须通过正式的争端解决程序来解决。”

股票

范·德·瓦特说，阿特伯里的财务状况很好——RMH Property首席执行官布莱恩·罗伯茨也重申了这一点——以股票形式解决贷款问题将产生深远的影响。

RMH已经想要出售其在阿特伯里27.5%的股份，并且不希望得到更多。以股票方式解决贷款问题将使其在阿特伯里的权益增加到44%。

鉴于利率上升不利于房地产价值，在当前不确定的经济环境下，出售一家非上市房地产公司的更大股权将是困难的。

更大的问题是如何正确估值，既要确定用于清偿未偿债务的股份数量，也要在事后出售阿特伯里的股份。

RMH股东已经反对RMH出售其在阿特伯里欧洲股份的价格，认为管理层应该坚持一个更好的价格。

中期报表显示，RMH的净资产价值从2022年3月底的39.1亿兰特下降到9月底的33.7亿兰特，下降了14%，税后亏损5.14亿兰特。

“这主要是由于出售Atterbury Europe的5.85亿兰特的会计损失，”管理层说，并补充说，以其会计价值的82%出售Atterbury Europe，在整个投资周期内实现了23%的正常回报率。

管理预期……

RMH管理层似乎在试图降低股东的期望，列出了一系列可能影响其房地产投资组合价值的因素。

这些包括:

• 有限公司2019冠状病毒病(Covid-19)导致的持续不确定性，紧急状态为o2022年4月才解除;
• 不断变化的天气模式导致了不寻常的降雨，2022年4月，夸祖鲁-纳塔尔省遭遇洪水袭击，估计造成400人丧生，基础设施损失100亿兰特;
• 陷入困境的电网导致了2022年创纪录的减负荷;
• 高失业率;
• 利率上升;而且
• 俄罗斯入侵乌克兰导致燃料、小麦、玉米和葵花籽油价格上涨。

报告称:“所有这些因素都对南非的经济复苏产生了负面影响，房地产行业也未能毫发无损。”

“考虑到当前的交易条件，董事会仍然致力于RMH物业余额的货币化战略，这可能会对战略的执行时间产生影响。”

所有这些不确定性如何影响股东的最终回报，我们将在适当的时候看到。

听一听Atterbury联合创始人路易斯·范德·瓦特谈论他在房地产行业的25年经历(或点击此处阅读文字记录):