非海外侨胞如何应对物业管理的挑战
时间：2022-12-29 16:54
纳恩的困境反映了大多数海外印度人远程管理他们的财产的担忧，无论是继承的还是在国内购买的。从定期维护到找到合适的租户并解决他们的投诉，再到确保所有相关的税收和账单都能按时支付，在几千公里之外维护一处房产是一项艰巨的任务。
NestAway创始人兼首席执行官Amarendra Sahu说:“一般来说，非印度裔印度人面临的问题包括物业的妥善维护，以及如何找到一个按时支付租金的好租户，并在租期结束时毫无争议地搬离物业。”
印度全球解决方案公司创始人兼首席执行官Chavvii Prabakar表示同意，他说:“我们甚至遇到过这样的情况，一处房产空置了10-15年，累积的未决维护账单和税收已经超过了其市场价值。”
通常情况下，海外移民会委托第三方，通常是家庭成员或亲戚，负责定期维护、日常维修，甚至在没有法律约束力合同的情况下寻找租户。因此，业主在不在香港时，必须向有关第三方(承批人或律师)发出授权委托书，以完成租约或进行其他物业交易。
POAs不授予律师所有权。“该文书并未将不动产的任何所有权授予受让人。在《印花税法》或《登记法》中，都没有规定将一般授权书与销售契约同等，”最高法院律师兼MVKini Law Fi高级顾问维卡斯·索尼(Vikas Soni)说。
Luthra and Luthra Law Offices合伙人Vaibhav Suri表示，除非另有规定，律师无权在未经业主同意的情况下出售房产。“已发出授权书的非注册居民，如律师在订立物业买卖或租赁时滥用此等权力，可向律师提出质疑。”只要律师在授权令规定的权力范围内出售或出租财产，就不能受到挑战。”
纳恩指出，对于那些家人不在房产所在城市居住的人来说，仅依靠家庭成员可能不是一个可行的选择。他说:“最初，我给了我父亲一个授权书，但我们很快意识到这不是一个可行的选择，因为他住在阿格拉，不能定期通勤到古尔冈。”
Prabakar说，此外，在过去十年左右的时间里，让家庭参与财产维护的NRIs系统已经逐渐过时。
物业管理公司(pmc)现在成为了另一种选择。
PMC提供的主要服务包括监督租赁程序——寻找租户、完成文书工作、处理租户的查询和及时收取租金——以及定期维修和维护。
要聘请PMC，业主必须首先与公司签订协议。这样的协议确保PMC被赋予代表业主及其财产的权利。它与POA不同。萨胡说:“根据协议，业主允许我们代表他收取租金，并代表他和他的财产处理租赁事宜。”
在出租房产之前，PMC会对潜在租户进行背景调查，协助警方核实这些租户，签署租赁协议，并遵循其他法律程序。业主还可以选择向PMC签发POA，以执行租赁协议，或授权一名亲属与PMC合作完成这一目标。
由于这个过程类似于经纪人所做的事情，PMC向租户或租户和房东双方收取相当于15-30天租金的经纪费。
除此之外，它将每月从租金中扣除5-10%的服务费，或收取固定的年费，范围在2万至10万卢比之间。费用取决于物业的大小、类型(住宅或商业)和位置。“租金需求高的地区的房产费用较低。在那些很难找到租户的地方，我们会收取更高的费用，大约9%。”
“一些居民区离市区较远，服务提供商可能需要较长时间才能到达。这些都是抬高学费的因素，”普拉巴卡说。
收费较低的服务提供商除了提供房租押金和发票生成服务外，还可能向你收取额外的检查、日常清洁和重大损坏的维修费用(见表)。此外，一些公司在续签租赁协议时可能会收取3000 - 8000卢比的费用，通常是在11个月后到期。
对于任何有关维修和其他服务的要求，租户可以通过whatsapp或该公司的移动应用程序联系PMC。对于建筑物的任何结构损坏，PMC进行维修，并将账单发送给业主。
如果租客不付租金或拒绝腾出物业怎么办?虽然这些不是他们标准服务的一部分，但大多数较大的私营企业都为此类诉讼提供法律援助。因此，在注册PMC之前，物业所有者有责任检查服务包含列表。在涉及法庭案件的情况下，业主可以向项目管理委员会提交一份特殊的POA(用于特定目的，并且在该目的实现后不再存在)，以便在案件中代表他们，因此他们不需要亲自出席法庭听证会。
此外，非印度裔印度人还可以在财产税方面得到私营企业的支持。“租户必须强制扣除30%的租金税，并将其存入所得税部门。我们确保与税收相关的交易及时完成，”karetaker联合创始人兼董事Fahad Ibnu a . R说。
一些规模较大的私营企业则有另一种模式:自己租赁物业，最后再转租。纳恩说:“我觉得这样更方便，因为在我有稳定的年收入的同时，我根本不用参与工作。”巴斯卡尔说，在这种模式下，房产通常会出租给更大的公司，作为员工的招待所。
请注意PMC服务是昂贵的。如果是这样的话，海外印度人可以考虑向一位可以管理他们财产的值得信赖的亲属签发授权书。如果这不是一个选择，或者如果您想要专业的维护您的财产，您可以选择PMC服务。但在pmc上进行谷歌搜索会得到大量结果。那么，你该如何决定把你家钥匙交给谁呢?Mint列出了一些关键问题(见表)，你必须问物业经理做出决定。
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