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Nova Property Group可能多年来严重夸大和歪曲了其房地产投资组合的价值，现在得出的结论是，债券持有人可能永远不会得到全额偿还。

Nova审计公司Geyser & Du Plessis在其审计报告中表示，该公司截至2022年2月的最新年度财务报表(AFS)的一部分，Nova对其21.7亿兰特的投资资产估值可能被夸大了14.8亿兰特。这意味着该投资组合的价值仅为7.12亿兰特左右，与Nova披露的22亿兰特欠债券持有人的价值相去甚远。

在一份严厉的审计报告中，审计人员连续第二次对AFS提出不利的审计意见，这意味着他们认为AFS包含重大错误陈述，不能反映公司的实际财务状况。

审计机构还连续第五次发出警告，称该公司是否能够继续经营存在“重大怀疑”。

Nova首席执行官多米尼克·哈斯(Dominique Haese)在董事会报告中拒绝了审计师的意见，称估值是“合理、适当的”，符合会计准则。

CA-Tech首席执行官兼公司治理专家Charl Kocks回应道:

“我很难找到一个词来形容我对上述差异的震惊程度，而不是‘令人惊叹’。在我41年的注册会计师生涯中，我从未在审计报告中见过如此严重的分歧。”

Nova董事长Connie Myburgh(左)和CEO Dominique Haese。图片:Moneyweb

他表示，这表明Nova在财务报表中披露的估值多年来“不可靠，是故意失实”。

“这表明，债券持有者可能永远得不到偿还。Nova本应将出售房产所得款项用于偿还债券持有人。

“如果这些资产不值得Nova披露的价值，它们就会让Nova陷入困境，并且无法为债券持有人释放价值。Nova董事会未能实施《第311条安排计划》(Section 311 scheme of Arrangement)，该计划明确要求Nova偿还债券持有人(前Sharemax投资者)。”

如果考克斯和审计人员是正确的，根据《公司法》第214条，如果Nova的董事在知情的情况下发布虚假或误导性的财务报表，他们可能会犯刑事罪行。

此外，AFS显示，Nova正面临严重的现金流问题，只能通过出售物业的收益来支付运营费用，包括董事们的高薪。

目前尚不清楚Nova将继续运营多久，因为公司和知识产权委员会(CIPC)最近发布了一份合规通知，禁止该公司出售更多的物业。诺瓦会重新考虑这个通知。

Nova董事会否认公司面临财务困难，并声称公司财务状况良好。

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物业估值过高

Geyser & Du Plessis是Nova六年来的第四家审计公司，该公司的意见是基于其从Nova指定的独立估价师那里获得的估值。

比勒陀利亚的Villa零售公园已经建成一半。图片:Moneyweb

未透露姓名的估价师对Nova两项最大资产的估值——位于比勒陀利亚的Villa零售公园和赞比西河零售公园——明显低于Nova披露的价值。

Nova对The Villa和Zambezi的估值分别为7.5亿兰特和5.39亿兰特。

然而，审计员的估价师对别墅的估价为8000万兰特，赞比西河的估价为0兰特——基本上表明它毫无价值。

这家独立评估机构还认为，Nova将其旗舰创收资产比勒陀利亚的沃特尔格伦购物中心高估了1.775亿兰特，将Cold Creek Developments高估了7000万兰特。(Nova在2012年以大约4300万兰特的价格收购了Cold Creek，避免了Nova董事长康妮·迈伯格潜在的巨大经济损失——Nova从未披露过这一事件。)

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其他几处房产的估值也远低于Nova。

房地产估价
	Per Nova财务报表	根据独立审计师	高估
别墅零售公园	R750m	R80m	R670m
赞比西河零售公园	R539m	R0	R539m
沃特格伦购物中心	R233m	R55m	R178m
Del Judor Mall/Witbank Highveld	R182m	R165m	R17m
Cold Creek开发	R101m	R30m	R71m
	R1 805	R330.2m	R1 475

新星的反应

作为回应，董事会表示反对，称独立审计师没有考虑IFRS 13的估值要求，“导致与管理层产生分歧，并产生不利的审计意见”。

董事会报告指出，nova任命的独立估价师已在SA房产估价师职业委员会注册，并且是SA估价师协会的成员。

“董事会认为，在要求‘最高和最佳使用’价值的IFRS 13的指导下，独立外部估价师和董事估值所使用的所有判断、估计和方法都是合理、适当的，并符合国际财务报告准则。

“集团财务报表中披露的投资物业价值，公平地代表了有意愿的市场参与者愿意在一定距离内支付的价格。”

审计员还指出，董事会从自己的估价师那里获得的Villa和Zambezi的估值分别提高了8570万兰特和7690万兰特。

作为回应，考克斯表示:“很明显，审计机构根据其选择的资产估值专家的发现，形成了一种意见，即资产价值大幅(如果不是严重)低于公司和集团董事认为在AFS上呈现的适当价值……

“总的来说，我认为所披露的分歧，以及公司董事会忽视这些分歧的方式，都是非常令人遗憾的。我用这个词是最强烈的意思。”

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在2017年的Nova债券持有人大会上，大量前Sharemax投资者出席。图片:Moneyweb

现金流和财务业绩

审计人员认为AFS值不了写AFS的那张纸，但它仍然暴露了Nova财务困境的严重程度。

尽管该集团的收入增长了25%，达到6430万兰特，但却出现了29.5万兰特的运营亏损(2021年:利润600万兰特)和1480万兰特的净亏损(2021年:利润1540万兰特)。

现金流量表显示，经营活动消耗了1630万兰特(2021年:消耗了1000万兰特)。Nova通过出售Welkom的Amogela Mall所得的2150万兰特来弥补这一缺口。(Nova自成立以来一直没有正的经营性现金流。)

截至2月底，Nova在银行的现金只有630万兰特。

资产负债表显示，Nova的借款总额为1.17亿兰特(2021年:1.23亿兰特)，其中必须在明年2月底前偿还3200万兰特。这一金额大大超过了今年3月出售Amanzimtoti阿斯隆公园中心(Athlone Park Centre)所得的2760万兰特。

根据Moneyweb基于现金流量表的计算，自2012年以来，Nova已出售了28处前Sharemax房产中的19处，获得6.11亿兰特现金。在此期间，仅向债券持有人支付了1.77亿兰特。

Geyser & Du Plessis还指出，Nova在此期间没有缴纳全部增值税(VAT)。

然而董事会仍然相信Nova的财务状况是一流的。董事会报告称:“董事会确信，集团财务状况良好，有足够资源满足可预见的现金需求。”

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报酬

尽管公司的财务状况很糟糕，董事们仍然挣着过高的薪水。

Myburgh和Haese是大股东，拥有100%的投票控制权，他们在此期间每人获得了450万兰特的薪酬，其中分别增长了2.6%和2.7%。这意味着自2012年该计划启动以来，Myburgh和Haese分别获得了4150万兰特和4050万兰特的收入。

主管的工资
	2022	2021	2012年至今总计
D Haese	R4 485 655	R4 369 205	R41 491
C Myburgh	R4 476 721	R4 364 752	R40 482 843
MJ Osterloh(2018年任命)	R3 313 338	R3 231 064	R14 639 036
	R12 275 714	R11 9650 021	R96 613 139

截至2022年2月底，执行董事的薪酬为1230万兰特，占Nova从客户那里收到的4060万兰特现金的30%。

Nova一直声称，董事会的薪酬与市场有关。

太平洋保险

Nova的财务状况也与所有债券持有人相关，即Sharemax的前投资者。最初的第311条安排计划明确要求Nova在10年内偿还投资者，该期限已于今年1月到期。然而，Nova以董事会有权将还款时间推迟到10年以上为由，没有这样做。

太平洋财产保险公司不同意Nova的解释。

在AFS中，Nova表示，CIPC禁止公司出售房产的合规通知将对公司和债券持有人造成“不可估量的偏见”，并正在对其进行审查。该公司表示，太平洋财产保险公司的解释是错误的，它“肯定会成功地让合规通知被搁置”。

公司审裁处的聆讯日期尚未确定。

太平洋财产保险公司认为，Nova应该在今年1月之前偿还投资者，并在合规通知的附带文件中表示，它认为Nova董事会可能没有能力或意图偿还Sharemax的前投资者。

太平洋财产保险公司进一步认为，在董事长Myburgh和Haese的领导下，董事会正在通过积极抛售资产间接地关闭公司。

点击此处阅读报告全文。

阅读:Nova董事会可能没有“能力或意图”偿还前Sharemax投资者，Nova接受CIPC对其出售房产能力的禁令

特蕾莎公园

一个有趣的消息是，Nova显然正在与一位未透露姓名的投资者进行谈判，以资助4亿兰特开发比勒陀利亚北部的特蕾莎公园退休村。Nova表示，最终交易仍取决于“最终确定某些安全安排”，这些安排在AFS发布时尚未完成。

Moneyweb了解到，Nova与太平洋财产保险公司联系，要求修改禁止其处置任何更多房产的合规通知，以允许其出售开发项目中的地块或单元。

监管过程

Moneyweb还可以证实，太平洋保险公司即将申请高等法院的宣布令，以确定南非储备银行(Sarb)关于Sharemax和几个房地产银团计划违反2000年代末《银行法》的决定是否正确。

如果法院发现Sarb的裁决不正确，这一过程可能会打开潘多拉的盒子，因为投资者可能会对该银行提出索赔。

在过去的几周里，太平洋财产保险公司已经与几家监管机构和相关各方进行了互动，以编写申请，并将于2023年初提交。

这些监管机构包括Sarb，金融部门行为监管局(FSCA)，国家检察机关(NPA)和金融情报中心(FIC)。

NPA和FIC在这个过程的早期阶段的参与可能表明怀疑可能存在欺诈。

哈里森&怀特律师事务所

Myburgh还卷入了另一起案件，他被指控参与了延迟对一家公司进行清算，以便剥离资产。

Myburgh和BDO重组部门主管Hans Klopper正被Harrison & White Investments (H&W)的清算人起诉，要求赔偿1.1亿南非卢比，原因是他们推迟了公司“不可避免的”清算，允许剥离资产。Klopper也是Nova Debenture Trust的两个接收者之一，另一个是Myburgh。

此外，高等法院院长将该报告提交给NPA，以调查Myburgh方面可能的欺诈行为。

Myburgh和Klopper强烈否认有任何不当行为，并指控Moneyweb非法发布了一份与H&W有关的第417条报告。(克洛珀就这份报告发表了一份声明，可以点击这里查看。)

Nova没有回应Moneyweb的问题。

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