住房供应不足可能导致墨尔本的住房负担能力危机
2018-09-06 11:29 来源：外房网
巨大的人口增长加上缺乏适合家庭的新住房可能会导致墨尔本房价长期强劲增长 - 这引发了人们的担忧，这可能引发“负担不起”的危机。
来自澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，墨尔本是澳大利亚增长最快的首都，其有史以来的最高年度人口净增长率为125,400，2016 - 17年的增长率非常高，为2.7％。
这导致人口统计学家伯纳德·萨尔特（Bernard Salt）预测，到2021年，墨尔本的人口将超过500万，到2050年将超过800万。盐先生还预计到2030年墨尔本将成为澳大利亚人口最多的首都。
维多利亚州政府的一份报告预测，在未来35年内，该市将需要160万套新房来解释这一问题。
该报告 “墨尔本2017-2050计划”指出，“需要解决的问题包括住房负担能力，可满足不同家庭需求和生活方式的住房类型，以及提供靠近工作岗位的中高密度住房和服务“。
今年早些时候，墨尔本在澳大利亚住房热点名单中名列榜首，使该市成为全美最大的增长区之一。
维多利亚州房地产协会（REIV）首席执行官吉尔金告诉WILLIAMS MEDIA，购买者的价格超出了市中心区域，导致他们进一步向外移动，缩小到单位或联排别墅或租房。
“更远离城市的房屋和土地套餐为买家提供了在不影响空间或便利设施的情况下立足市场的机会。在许多这些增长领域，REIV已经看到了强劲的价格上涨，”金先生说。
房屋业协会高级经济学家Shane Garrett告诉WILLIAMS MEDIA，建筑热潮，基础设施项目的增加以及服务业的增长都要感谢这座城市蓬勃发展的人口。
“墨尔本在今年热点报告中的出色表现表明，创造就业机会，人口增长和新住房建设可以推动经济发展，”加勒特先生说。
“随着大量工作仍未开始，批准不会出现下滑，人口增长仍超过2％，墨尔本及其周边地区很可能会在2019年之前为建设活动产生许多热点，”加勒特先生继续说道。
股票供过于求导致房价上涨
Riskwise Property Research首席执行官Doron Peleg表示，墨尔本住宅价格的大幅上涨，特别是过去几年，是由于适合家庭的房产供应不足 - 这意味着供应无法满足强劲的需求。
墨尔本房屋的中位数价格为836,800美元，单位价格为554,571美元 - 但105平方米的单位价格适合大多数家庭，估计价格约为613,593美元 - 这个价格对普通房主来说是遥不可及的。
维多利亚房地产协会（REIV）首席执行官吉尔金告诉WILLIAMS MEDIA房价和租赁空置感受到维多利亚人口强劲增长的影响。
“低空置率反映出现在租房人数比以往任何时候都多：2001年，23％的澳大利亚人口居住在出租房，而这一数字今天已攀升至28％，”金先生说。
“租赁和业主/租户房地产市场是不同的;它们受到各种因素的影响，但这些因素也会相互影响。例如，首次购房者的特许权可能会激励那些租房但却厌倦了房屋所有权的人。为了进入房地产市场而土地税等抑制因素可能会促使出租房产的投资者将其出售。“
没有适合家庭的住所
Peleg先生表示，“居住建筑的不平衡”，特别是寻找更大住宅的家庭的合适住房供应不足，一直是住房负担能力的一个因素。
“尽管墨尔本计划表明，墨尔本的住房类型发生了重大转变，中等和高密度住房的比例有所增加，特别是在唐卡斯特和博士山等中环郊区，尤其是公寓，必须增加适合家庭，中等密度住房的供应。
“住房建设的这种不平衡是住房负担能力挑战的主要因素，记住租赁房产和自住房屋不是完全替代产品。”
Peleg先生表示，虽然墨尔本的单位市场供过于求，但这些并不是寻求更大住宅的自住业主。
此外，Peleg先生表示，每平方米出租物业的价格普遍高于每平方米自住物业的价格，这意味着墨尔本的出租单位的价格远低于自住单位。
“此外，如果工党要赢得下一次联邦选举并对负资产负债和资本利得税进行改革，除非采取措施鼓励新增供应，否则这将进一步减少住房开工，”Peleg先生说。
澳大利亚住房负担能力选拔参议院委员会在2008年承认住房负担不起及其与住房供应的关系，称澳大利亚房价的大幅上涨反映了住房供应无法跟上强劲的步伐。需求'。
“从长远来看，如果能够建造更多的住房，不断上涨的需求不会导致更高的房价。20世纪50年代澳大利亚人口的快速增长与创纪录的住房建设率相匹配，房价几乎没有变动。“
维多利亚州政府的墨尔本2017-2050计划提出通过促进在既定地区增加新住房比例来建立一个靠近现有服务，就业和公共交通的20分钟街区的城市来解决这个问题，并提供一系列的增长领域的住房类型，以及其他举措。
如果没有战略性和全面的解决方案，价格可能会升级
“我们主张在城市的中环和边远地区增加密度，前提是有足够的交通解决方案，在主要交通走廊和火车线路上重新分区，以便就业，”Peleg先生说。
“沿着已有的运输走廊显着增加居住密度，成本更低，而且比新的运输走廊和火车线路的发展更有效率。”
维多利亚州政府已宣布计划建设地下郊区铁路。维多利亚州政府的形象。
Peleg先生说，应该在州一级采取其他措施，特别是在规划，绿地土地释放方面，通过州与地方政府之间更加协调的方法进行重新划分。
此外，各级政府应为实现预先批准的发展目标和增加住宅供应提供激励。
Peleg先生表示，还应采取措施加快规划和审批流程，并激励地方政府发展符合预先商定的与住宅供应相关的目标。
他说，2018年联邦预算中许多城市和地区的基础设施升级拨出大量资金将对住宅供应产生积极影响。
金先生表示赞同。
“买家需要知道在哪里看。首次购房者仍有许多领域尚未实现。质量和精心规划的基础设施将成为维多利亚房地产市场未来不可或缺的一部分，”金先生告诉WILLIAMS MEDIA。
“近年来墨尔本的价格增长普遍存在，但与2017年的繁荣相比，今年的价格已经有所降温。仍有许多地区提供价值且尚未达到房价中位数且维多利亚州的房价中位数价格正在上涨419,000美元。“
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