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稳定的房地产市场、性价比高、2020年东京奥运会、日元下跌导致地产相对人民币更实惠、保值增值……这一系列吸引精明投资人士的字眼，所描述的都是日本的房地产市场。随着越来越多的人选择赴日投资房地产，关于购置日本房产的费用构成问题浮出水面，今天，我们来了解一下关于在日购房各项费用的计算问题。

购房后的费用支出

每年需要缴纳的只有固定资产税、所得税、每月的管理费和修缮金（仅限公寓户型，一户建户型不需支付管理费和修缮金）。这里的所得税、管理费和修缮金在中国国内购房时也需缴纳（管理费和修缮金相当于中国的物业费），与国内相比，在日本购房多了一个固定资产税。为什么会有这个税呢？因为日本的房屋和土地都是个人的私有财产，是永久的所有权。而中国只有70年的使用权，不是私人所有。不过最近房产税已经纳入立法规划，中国也将征收房产税。

关于贷款

在日本，房屋贷款有两种：住宅贷款和投资出租用的贷款。住宅贷款，当然是作为自己住家来用的房屋，普遍贷款利息较低，有百分之零点几的，这个贷款是在日本居住的日本人或外国人都是可以申请的；一般投资用的贷款，利息一般是百分之一点几到百分之三之间（比国内低很多）。在日本的日本人或者是在日本居住的外国人是可以申请日本本地银行的贷款，而在中国居住的国人是可以申请中国银行东京分行的贷款的，贷款金额最高50%，利息2.8%以下，贷款年限15年。

税金

不动产取得税：税额=固定资产税评价额x4%（土地和建筑物分开计算）

这里税金的计算是按照“固定资产税评价额”，而不是交易价格来计算的，一般的“固定资产税评价额”要比“交易价格”低。

此外，不动产取得税是有减免政策的，例如：

50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半

登记税

印花税

固定资产税：税额=固定资产税评价额×1.4%（土地和建筑物分开计算）

※50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半。

遗产税

遗产税里面的学问很大。一般来日本投资的客户，不会将房屋一辈子持有，所以就不涉及到继承税。即使是要留给下一代，也没有必要通过遗产的方式让后代继承，直接可以让国内的后代买进这一房产。如果一定要计算遗产税的话，也没有那么高。怎么计算，现在慢慢道来：

一名继承者的税金=课税遗产总额x法定继承份额x税率-控除额

课税遗产总额=遗产总额-（3000万日元+600万日元x法定继承人数）

遗产总额=已经继承得到的财产+预计继承的财产-（债务+葬礼费用）

已经继承得到的财产+预计继承的财产：如果是现金的话就是现金的面额，但是如果是房产的话，不是它的买卖价格，也不是它的市值，而是“路线价格”。

“路线价格”一般比“买卖价格”和“市值”要低。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。 

不动产买卖的税金

让渡所得（买卖所得）=买卖价格-（购入价格+取得费用+让渡费用）

让渡所得（买卖所得）不足3000万日元时是不用交税的，超过3000万日元需要缴税

买入不足5年：所得税率30%

买入5-10年：所得税率15%

买入10年以上：让渡所得3000万日元-6000万日元，税率10%

让渡所得超过6000万日元，超过6000万的部分x15%+600万

关于在日本买房保值

简单地说就是钱越存越不值钱。例如，假设2000年的时候1块钱可以吃一碗面，那么现在一块钱就买不了一碗面了。也就是说把钱存着，他的面额没有发生改变，但它的价值却降低了。由于日本的房地产市场稳定，泡沫成分少，房价会随物价的变化而变化，所以将现金转化成房地产之后，可以很好地应对通货膨胀，保持住它原有的价值。所以很多投资者来日本买房并不是看中它多少年之后可以升值多少，而是做一个长期的稳定运营，达到资金的保值目的，为自己将来打算，是一个理财的过程。

1986年-1992年是日本的房产泡沫时期，1992年房地产市场彻底崩溃之后，给整个日本的经济带来了巨大的影响，经历了惨痛的教训之后，日本政府出台了各种政策来抑制炒房投机行为。比如买入不足五年的房子买卖后要交所获利益的30%的税金等。所以说日本现在的房地产市场是一个泡沫成分少、安定、没有大起大落，房价稳步上升的市场。

此外，日本的物业管理完善规范，平常都会定期对楼盘进行保养维护，房产的质量及后续维护力度都比国内优秀很多。就算进行大修，也不需业主另外付钱，因为每个月业主都会交管理费和修缮金，修缮维护所用的经费都是从这里面来的。

关于买房出租的性价比

举一个例子： 

上海400万RMB左右的房子，可以出租大约5000 RMB/月

东京130万RMB左右的房子，可以出租大约5000 RMB/月

性价比一目了然。

关于管理费

日本房价与租金比例与国内比十分划算，管理费和修缮金大约也就占房租比率的1/10。算算国内可以出租到同样价钱的房子的物业费就知道，日本的管理费并不高。

在日本，租赁市场十分完善，有合约、连带保证人等一系列的保障。一般签租赁合约是两年的，在此期间，如果租客不是自愿搬走的话，房东是没有权利将租客赶走的，即使是两年合约到期，租客可以选择续约。

火灾保险和地震保险

在日本不管是买房还是租房，都必须要加入火灾保险和地震保险，因为日本保险意识很强。

火灾险的保险金额因建筑物的种类不同而不同。防火性能比较差的木造建筑其保险金额相对较高，防火性能比较好的钢筋混凝土建筑物其保险金额相对便宜一些。一间大约70平米左右的公寓一次付清火灾险，其保险金额大约是100,000日元。如果发生火灾，这间公寓能够拿到的火灾保险大约是在1,000万日元左右。保险费也可以采用每年支付的方式缴纳，但是，一次付清的话要比每年支付来的便宜。火灾保险的对象不仅仅是指火灾，还包括落雷、爆炸、风灾。甚至可以签订包括被盗、房屋破损的火灾保险。但是，火灾保险不适用于地震、海啸、火山爆发而造成的损失。

地震保险是在1964年6月14日的新澙大地震之后，政府作为后盾制定起来的保险。政府以再保险的形式承担了一部分保险费的支付义务。由于地震的原因造成公寓“全坏”或“半坏”的情况下，你会得到地震保险金。个人所有的专用部分如果受到损害的话，也会拿到保险金，加入地震保险的条件是你必须同时加入火灾保险，每5年更新一次合同。70平米的公寓的地震保险金额大约是50,000日元。

再说地震，“面临地震损毁的危险”，这句话说起来特别可笑，311地震那么大，有听说过那栋楼倒塌了或者有损毁的吗。1982年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996，2000,2006年三次修改。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌。

很多房屋都经历过2011年311地震的考验。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌；即使出现在地震中损毁的情况，房屋完备的保险也绝不会让购房者吃亏。

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