外房网

　　超级游艇设计公司Bannenberg＆Rowell的创意总监Rowell预测，伦敦房地产市场将在今年回暖，因此，在为时已晚之前，他已经抢购了他认为是一笔不错的投资。该公寓的售价为700,000英镑，仅比2017年1月新售价高出2,000英镑。

　　他说：“从卖方的角度来看，这完全代表了资产增值。”“我认为这在伦敦不会持续很长时间。”

　　许多房地产经纪人都同意。自保守党在12月赢得大选以来，一些人几乎无法遏制2020年英国首都价格和交易量激增的前景。

　　“结果公布后的几个小时，我就从绝望中兴高采烈，”专门为富裕买家建造房屋的代理商Glentree Estates的Trevor Abrahmsohn说。“这可能是黄金的一年。”

　　自2015年以来，对伦敦抵押房东的销售下降

　　特工们有信心，部分原因是议会中的保守党多数派释放了英国脱欧僵局，但主要是因为由杰里米·科宾（Jeremy Corbyn）领导的工党未能获胜。大多数经纪人相信，工党政府将针对英国的豪华房地产市场，对税收进行广泛的改革，并修改房东的法律。

　　现在，英国房屋价格预计将在2020年上涨。第一太平戴维斯（Savills）预测将增长1％；Strutt＆Parker说4％。采购代理商黑砖的卡米拉·戴尔（Camilla Dell）认为这些预测过于保守。她说，伦敦最好的豪宅价格到2020年可能会上涨10％。

　　戴尔说：“卖家的态度已经改变。”“他们变得更加自信，并且很可能会采取更坚定的报价。”

　　上周，当中国房地产大亨张忠久（Chung Chung-kiu）同意斥资逾2亿英镑在骑士桥（Knightsbridge）的拉特兰门（Rutland Gate）建造一栋豪宅时，乐观主义者受到鼓舞。这一价格使该房产成为英国最昂贵的出售房屋。

　　如果经纪人的预测是正确的，那么哪类买家将从伦敦房地产市场的飙升中受益，而哪一部分将会失去？英国《金融时报》询问专家和买家未来12个月会发生什么情况。

　　优质和海外买家的前景：短期看好

　　豪宅经纪人将破纪录的拉特兰门（Rutland Gate）拍卖描述为证据，证明伦敦的优质房地产市场在多年的价格下跌和低位销售数据后正在复苏，并保持了吸引力。

　　莱坊（Knight Frank）全球研究主管利亚姆·贝利（Liam Bailey）表示：“类似的大笔交易标志着大选以来我们在市场上看到的命运的转变。”他说，他的代理机构在12月在伦敦市中心黄金地段处理的交易所数量是自2014年4月市场繁荣以来的第二高月度总和。

　　Benham and Reeves的董事马克·冯·格伦德尔（Marc von Grundherr）专门向海外投资者出售伦敦房地产。冯·格伦德尔（von Grundherr）估计，在过去的四个星期中，马克（Marc）的200位客户拜访了他们的全球办事处，他们有意购买伦敦的房地产。

　　海外买家应该会发现比最近几年更低的价格，尤其是如果他们是美元买家。据第一太平戴维斯（Savills）称，伦敦市中心黄金地段的平均价格自2014年达到顶峰以来已经下跌了约21％。考虑到汇率因素，如今的美元买家与五年前相比，获得了38％的折扣。

　　汉普斯特德的Hollycroft Avenue，525万英镑。自2016年上市以来，这套六居室房屋的价格已经降低了25％

　　他们可能很快会获得更多收益。本周公布的数据显示，英国11月经济收缩幅度超出预期，给英格兰银行施加了降低利率的压力。

　　尽管经济状况恶化对国内买家而言可能不是好消息，但降息的前景使英镑周一跌至1.30美元以下，而疲软的英镑吸引了海外买家以寻求逢低买入。

　　但是，尽管一些经纪人认为最近伦敦的黄金销售热潮表明信心有所恢复，但分析师尼尔·哈德森（Neal Hudson）表示，这种上升可能是短暂的。他认为，这些买家中有许多来自海外，无论如何都会购买，但他们正在加快购买速度，以超过保守派宣言中概述的海外销售额外溢价3％。

　　他说：“我怀疑人们将密切关注何时可能宣布该政策。”引入后会发生什么？他说：“原始市场可能会萎缩，我们将继续抱怨高印花税率，以及人们希望降低印花税率以重新推动市场发展。”

　　首次购房者的前景：改善

　　　哈德森说：“过去几年里，伦敦的首次购房者人数一直相当稳定，而且很可能还会持续下去。”“问题在于，除了最幸运的人以外，房价对其他所有人而言仍然太昂贵了。”

　　工资的增长和价格的下降提高了人们的承受能力，但还远远不够。根据Nationwide的数据，到2019年底，首都首套房的平均价格超过401,000英镑，低于2018年初的419,000英镑，但仍是伦敦平均工资的8.8倍。

　　对于首次购房者来说，最难以承受的时期是2016年中期，当时平均房产价格是平均薪资的10.2倍。

　　高价格导致许多人利用了政府的“帮助购买”计划，该计划为伦敦新建房屋的购买者提供40％的股权贷款。该计划于2013年建立，已在英格兰支持了超过21万笔销售，但从明年开始，它将仅限于首次购房者，直到2023年结束。

　　或者，至少，这是计划。许多房地产专家认为，政府将很难让市场脱离“求购帮助”，该计划将被延长或将被取代。保守党宣言说，在“帮助购买”撤回后，政府“将审查支持住房所有权的新方法”。

　　它还提到“鼓励”长期固定利率抵押贷款市场，这可能有助于减少首次购房者所需的存款规模。

　　现年四十三岁的罗西·史密斯（Rosie Smith）在四大会计师事务所之一工作，几个月来一直在伦敦北部寻找合适的两居室公寓。她决定不使用“帮助购买”。她说：“当我意识到房屋的价格要贵得多时，我很快决定不这样做。”

　　去年10月，来自对运输商和测量师进行价格比较的网站Reallymoving的研究计算得出，与在该计划之外购买新房的人相比，在伦敦使用Help to Buy的首次购房者支付的价格高出约12％。

　　该公司表示：“ [我们的研究表明，这种吸引力使开发商可以通过购买帮助的价格向房屋收取更多费用，并鼓励首次购房者支付赔率。”所谓的溢价是在已经超过二手房的高价新建房屋命令的基础上进行的，而且在出售时都无法传递。

　　史密斯现在正在伊斯灵顿或哈林盖寻找一套两居室的公寓，价格约为45万英镑。她说：“我并不急于搬家，但现在我已经在同一地方住了七年了，那段时间，我花了7万英镑租房。我宁愿还清抵押贷款。”

　　八月，丽贝卡·斯托特（Rebecca Stott）成立了Found It London，这是一家专门针对首次购买者的购买代理商。她预测今年情况将有所改善。她说：“他们的主要问题是市场上的库存不足。”积极的市场情绪可能导致更多房屋待售。

　　此外，改变海外买家的印花税（如保守党宣言所述）以及完全取消房东的税收减免（将于4月生效）将意味着首次购房者面临的竞争将减少。

　　“总是有很多机会，”斯托特说。“您只需要寻找价值所在。”例如，Stott建议在距地铁站稍远的地方打猎，并且-有时并不容易-选择合适的卖家。

　　“现在卖房的人在三，四年前买了东西，他们在努力获得所付出的价格。但是，找到在10或15年前购买了产品的人，那么您就有机会了。”

　　展望第二步：变化不大

　　　政府政策倾向于将重点放在帮助首次购房者身上，这意味着那些希望交易更大房产的购房者常常被忽视-而保守党宣言中几乎没有建议会改变这种情况。

　　第一太平戴维斯住宅研究总监卢西安·库克（Lucian Cook）说：“第二步是房地产市场上一个被遗忘的领域。”“尤其是在伦敦，他们的人数已经很低了。”

　　根据英国金融公司（UK Finance）的数据，在截至9月的一年中，伦敦有26,780名抵押移居者-已经有抵押移居另一处房产的人。这个数字比十年平均水平低18％以上。

　　抵押移动者的减少是一种全国性现象。根据Zoopla的数据，1988年，英国平均每户家庭每8.63年搬家一次。在2017年，人们每23年移动一次，在伦敦，每26.5年移动一次。

　　伦敦的第二梯队因公寓和房屋价格差距的扩大而受阻。根据土地注册处的数据，10月，伦敦公寓和排屋的平均差额为94,000英镑。2009年10月，价格仅为30,000英镑。

　　库克说，抵押贷款法规使交易变得更加困难。当前，法规限制放款人并对申请人的承受能力进行压力测试。他补充说：“许多人坐在相当不错的股权上，却无法弥合差距，迈向下一步。”

　　虽然保守党宣言提到鼓励建立长期抵押贷款新市场以帮助首次购房者，但尚不清楚他们是否想放松一个人可以借入的金额作为其薪水的倍数，这最终限制了第二踏步机。现在，判断安德鲁·贝利（Andrew Bailey）3月份担任英格兰银行新行长时是否放宽法规为时过早。

　　库克说：“对于大多数第二梯队，他们需要更多的空间来支撑他们的交易需求，因此许多人将不得不搬迁到更便宜的市场上—要么是伦敦内更便宜的地方，要么是搬迁出去。到通勤带。”

　　27岁的软件开发人员Gabriel Ng将他的年轻家庭从Barking的两居室公寓搬到伦敦东南郊区郊区Orpington的新开发项目London Square的四居室房屋。他说：“我们希望有一个更大的家，附近有更好的设施。”

　　房东的前景：紧张-收益可能降低

　　对于2020年的买进卖出投资者而言，日子将艰难。根据Zoopla研究总监Richard Donnell的研究，伦敦购买抵押贷款的投资者数量与2015年相比下降了60％以上。

　　他说：“每个人都必须适应一个全新的环境。”2016年，政府通过购买额外房产增加了3％的印花税，使购房变得更加昂贵。2017年，它开始撤销房东可以要求退还的税收减免。

　　​​​​​​​在此之前，英国纳税人以“按需购买”抵押方式出租房地产时，可以从税单中扣除所有抵押贷款利息，这意味着他们只需要为利润纳税，而不是营业额。由于许多房东选择仅付息抵押贷款，因此节省了大量资金。

　　但是从2017年起，前任保守党政府逐步取消了减免措施，直到今年4月，届时他们将无法扣除任何款项，取而代之的是，他们将获得按抵押贷款利息的20％缴纳的税收抵免。

　　与此同时，房价增长放缓已经降低了资本增值的潜力，而且许多人担心，如果吸引到更少的公司和工人来英国，英国退欧的长期影响可能会影响租金。

　　Donnell将投资者在2016年面对的商业案例与今天进行了比较。然后，在伦敦的一处租赁物业上的平均支出为437,000英镑，总收益率为4.3％。

　　但是那时，如果投资者假设租金每年将上涨3％，而房价则将上涨5％（2016年，他们实际上上涨了约10％，所以5％会觉得很保守） ，那么他们本可以计算出20年内内部收益率（IRR）为7％。

　　如今的价格较高，平均支出为476,000英镑，收益率略高，为4.4％，但对房价和租金增长的预测较为温和（两者均约为2.5％），则其内部收益率降至20年中占4.8％。Donnell说：“回报的下降说明了为什么我们看到投资者在伦敦购买的数量下降。”

　　伦敦以外地区的租金回报前景更好-例如，唐内尔（Donnell）计算出英格兰西北部的内部收益率（IRR）为8％。尽管如此，伦敦仍然保持着吸引力：“如果您想要现金流的强度和稳定性，那么在英国的任何地方，伦敦仍然是获得现金流的最佳地点，”唐内尔说。

　　“根据我们刚刚进行的分析，伦敦的平均租金为每月1800英镑；在曼彻斯特，典型的投资者只能得到720英镑。”

　　房屋和房屋解锁

　　本月发布的一项政府调查发现，英格兰45％的房东只有一个投资物业，而44％的房东成为了缴纳养老金的房东。

　　“每个退休金投资者想要什么？一种与收益增长相符的资产，因为那是退休时他们所损失的。”唐内尔说。

　　有时候，现实生活（而不只是市场情绪）带来了购买房屋的首要原因。对于刚刚在克拉珀姆交界处附近购买了一套公寓的房东罗威尔来说，他的家人将来使用该物业的潜力是巨大的吸引力。

　　他说：“我们有青少年。”“基于我们的孩子希望有一天自己会成为年轻的专业人​​士的原因，该酒店为我们提供了很多选择。”