菲律宾正处于房价繁荣的第八年

2020-07-31  来源:
   由于强劲的经济增长,菲律宾房地产市场继续表现良好。从2010年到2018年,马卡蒂中央商务区房地产价格上涨了近132%。然而,价格不高,收益率也很高,菲律宾经济正处于强劲增长的第八年。

  马卡蒂中央商务区(CBD)的豪华三卧室公寓单位的平均价格在2018年飙升了15.55%(经通胀调整后为9.91%)至每平方米PHP 230,000(US $ 4,371)。根据高力国际的数据,2017年同比增长10.46%,2016年同比增长9.95%,2015年同比增长13.43%,2014年同比增长7.11%,2013年同比增长14.37%,2012年同比增长10.06%。在最近一个季度,马卡蒂中央商务区的公寓价格在2018年第四季度上涨了5.02%(经通胀调整后为5.55%)。

  其他主要马尼拉大都会区的房价继续上涨:

  在罗克韦尔中心,三居室公寓的平均价格在2018年上涨了10.6%(经通胀调整后为5.2%),达到244,500菲律宾比索(4,650美元)在博尼法西奥堡,同期三居室公寓的平均价格飙升了17%(经通胀调整后为11.3%),达到每平方米PHP205,500(US $ 3,908)。但是,全国范围内的房价增长却更加平静。根据该国中央银行Bangko Sentral ng Pilipinas(BSP)的数据,在截至2018年第三季度的一年中,全国住宅房地产价格指数上涨了4.4%(经通胀因素调整后为-2.2%)。该指数在2018年第三季度环比下降0.6%(经通货膨胀调整后为-2.8%)。每个季度发布的住宅房地产价格指数基于银行关于住宅房地产贷款的报告。

   按房产类型:

  2018年第三季度公寓单位的价格同比上涨5.8%(经通胀调整后为-0.8%)截至2018年第三季度的一年中,独立屋/独栋房屋的价格仅微幅上涨了0.2%(经通胀调整后为-6.1%)2018年第三季度复式房价同比飙升30.7%(经通胀调整后为22.5%)同期联排别墅价格上涨了18.3%(经通胀调整后为10.9%)在国家首都地区(NCR),住宅物业价格在截至2018年第三季度的一年中增长了6.8%(按通胀率调整后为0.1%),而在NCR(AONCR)以外的地区,房价上涨了2.2%(经通胀率调整后为-4.2%) ),根据BSP。

  需求仍然强劲。根据高力国际(Colliers International)的数据,2018年,包括边缘地区在内的马尼拉大都会地区预售公寓的销售量达到54,000套,超过了2017年的创纪录高点52,600套。这主要是由于来自起居家庭和年轻专业人员的强劲需求,以及中国大陆涌入菲律宾。在过去五年中,家庭组成平均每年增长3%。

  预计今年住宅物业需求将保持强劲:

  “ Colliers认为,鉴于最终用户的强劲需求,2019年的预售将保持强劲。但是,鉴于高力国际预测马尼拉大都会可用土地的匮乏以及该国主要商业区土地价格的持续上涨,预计2018年的销售数字将是一个挑战。仲量联行(Jones Lang LaSalle)在其2018年报告中说:“本地和外国高资产净值人士继续推动住宅销售市场,通常会从高端和奢侈品品牌获得最大和最昂贵的单位,以最大程度地提高主要市场的价值增值。”根据菲律宾统计局(PSA)的数据,2018年菲律宾经济增长了约6.2%。它低于2012年至2017年的年均6.6%的增长率,但仍使该国跻身新兴亚洲增长最快的经济体之列。亚行行长中尾武彦表示,在宏观经济状况改善和通货膨胀放缓的情况下,预计今年经济将以6.7%的速度增长。

  外国人不能拥有土地,但可以在高层建筑中拥有公寓单元或公寓,只要外国人比例不超过40%。他们也可以购买房屋,但不能购买建造房屋的土地。土地租赁期限可达50年,可续期25年。

   菲律宾住宅物业市场分析

  菲律宾:单产虽然好,但比最近几年低

  按国际标准,马尼拉大都会的收益率是出众的。

  但是,交易税(称为“资本利得税”,但实际上并非如此)和适用于非居民投资者的官方所得税税率很高(如果观察到的话)。您可能会认为,避开这些税款会很容易,菲律宾就是这样。但这不一定。一旦地方当局对您有所关注,他们就不会愿意放手。此外,实际支付的纯粹官僚主义可能令人恼火。

  公寓的购买价格从每平方米2800美元到4200美元不等,比往年高出很多。不寻常的是,在最小的单元上产量并不总是最高的,这表明较小的公寓供过于求。因此,获得一个更大的单元是很有意义的,因为一般的管理成本和较大单元的麻烦都较少。

  我们发现收益最高的单位是Ortigas中的50平方米单位(总租金收益率接近9%)。大!我们没有足够的信息来知道这些高收益是否在Ortigas中适用于其他公寓大小。

  前一年,我们发现马尼拉大都会区(250平方米)的超大型公寓的总产量出乎意料地好,达到9%左右,但是今年我们无法建立这一规模的数据库。这可能是投资的最佳规模。

   对从事贸易或商业的外国人征收适度的税收

  租金收入:从事贸易或商业活动的非居民外国人应按其净收入的累进税率(0%至35%)征税。每月超过PHP12,800(US $ 26)的租金也应按总租金的12%缴纳增值税。

  资本收益:资本利得出售的贸易或商业使用性质由非居民外国人在实现标准的累进所得税率(5%至32%)征税。应税收益是物业的售价与购置成本之间的差额。

  传承:非居民外国人缴纳房产税只在位于菲律宾的利率从5%至20%的财产。

  居民:居民公民应按其全球收入从0%到35%的累进税率征税。外国居民和非居民公民应从菲律宾取得的收入按累进税率征税。

  税金和费用

  菲律宾的交易成本可能很高

  购买房产的总往返费用约为房产价值的4.50%至16.25%。

  出于税收目的,如果不将其用于贸易或业务,则将其视为资本资产;如果将其用于贸易或业务,则将其视为普通资产,例如租赁财产。6%的资本利得税仅适用于被视为资本资产的财产,而不适用于被视为普通资产的财产。

  完成这9个程序需要大约32天的时间才能在菲律宾注册财产。预售,或在施工期间出售单位,是当今的时尚。购买未完工的建筑物或公寓时,买家应小心。

   购买指南

  在马尼拉提前一年支付租金

  奢侈品租赁市场通常是房东。但是,对于其余市场,菲律宾业主和租户之间的力量平衡是中性的。

  租金:双方可以自由确定金额或租金以及租金增长。在高端市场,房东可以通过提前支票提前收取一年的租金。

  法律制度:法律制度繁琐。租户驱逐可能要经过漫长而昂贵的审判。实际上,房东能否成功驱逐房客可能取决于其影响警察(或当地帮派成员)施加压力的影响。

  不间断的经济增长

  根据菲律宾统计局(PSA)的数据,2018年菲律宾经济增长了约6.2%。它低于2012年至2017年的年均6.6%的增长率,但仍使该国跻身新兴亚洲增长最快的经济体之列。在2018年第四季度,工业增长最快,达到6.9%,其次是服务业(6.3%)和农业(1.7%)。

  根据贸易和工业部(DTI)的数据,2018年外国游客入境总人数同比增长了7.7%,达到710万人。韩国仍然是该国最大的旅游市场,市场份额为22.3%,其次是中国(17.6%),美国(14.5%),日本(8.9%)和澳大利亚(3.9%)。

  据亚行行长中尾武彦称,在宏观经济状况改善和通货膨胀放缓的情况下,预计今年经济将以6.7%的速度增长。

  根据PSA的数据,2018年,全国失业率从2017年的5.7%,2016年的5.5%,2015年的6.3%,2014年的6.6%,2013年的7.1%下降至5.3%。根据IMF的数据,今年的失业率预计为5.5%,而2008年至2018年的年平均失业率为6.6%。

  2019年2月,该国的通货膨胀率为3.8%,低于2019年1月的4.4%和2018年12月的5.1%,处于政府设定的2%至4%的目标范围内,这主要是由于食品和非酒精饮料的价格上涨放缓饮料。由于油价上涨以及2017年12月19日签署的《加速和包容税制改革》(TRAIN)法的影响,2018年全国通货膨胀率为5.2%,为十年来最高。

  得益于前任政府的社会经济改革,菲律宾经济在2010年至2016年期间平均每年增长6.3%。前总统贝尼尼奥(Noynoy)阿基诺三世(总统2010年6月至2016年6月)发起了一场无保留禁止的反腐败运动,这激怒了外国投资者,并使消费者信心激增。菲律宾的投资评级被穆迪,标准普尔和惠誉评级上调至投资等级。菲律宾的竞争力急剧提高,2015-16年度全球竞争力指数在140个经济体中排名第47,高于2014年的52个,2013年的59个和2012年的65个。

  但是,该国的竞争力排名在2016-17年度滑落至第57位,在2017-18和2018-19滑落至第56位。

  在2016年5月的总统大选期间,前达沃市市长罗德里戈·杜特尔特(Rodrigo Duterte)赢得了压倒性胜利,他利用对不平等现象日益严重的不满以及阿基诺(Aquino)选任继任者Mar Roxas的无能而获胜。杜特尔特誓言要为所有菲律宾人带来进步,消除政府腐败并大幅度减少犯罪,特别是使用非法毒品。尽管政府的“禁毒战争”已经引起了很大争议,导致7,000多名菲律宾人丧生,但根据社会气象站(SWS)的调查,杜特尔特的净信任等级仍然是“优秀”或“非常好”。

  杜特尔特(Duterte)提出的将宪章变更从目前的单一制转变为联邦政府制的主张也引起了很大争议。

  杜特尔特的“建造,建造,建造”基础设施计划

  杜特尔特总统雄心勃勃的1800亿美元的“建造,建造,建造”计划旨在通过实施75个旗舰项目(包括6个机场,9条铁路,3条公交快速公交)来实现该国基础设施的现代化,32条道路和桥梁,4个海港,4个能源设施,10个水资源项目和灌溉系统以及5个防洪设施,等等。

  这些项目中有九个正在建设中,包括克拉克机场的扩建;马尼拉大都会地铁一期工程;南北铁路项目;棉兰老岛铁路一期130公里;卡利瓦供水项目;以及Cavite防洪项目等。

  预计约有28个项目将在2022年杜特尔特任期届满之前完成。这些项目有望维持强劲的经济增长,到2022年,将每年的基础设施支出增加约3%至GDP的7%。

  杜特尔特说:“未来几年,我们将在菲律宾基础设施建设的黄金时代,以提高我们的流动性和连通性,从而刺激发展增长。”“换句话说,我们将要构建,构建和构建。”

  毫不奇怪,菲律宾政府去年突破了预算赤字上限,因为支出超过了目标,并超过了收入的增长。在2018年,财政赤字达到PHP558.3十亿(US $ 10.6十亿),同比增长59%,从PHP350.6十亿(US $ 6.66十亿)间隙记录在2017年,根据财政部的局。以赤字占GDP的百分比计,2018年赤字相当于GDP的3.2%,超过了当年的3%的目标。

  得益于《加速与包容税改革》(TRAIN)法的实施,2018年的收入同比增长15%至2.85万亿比索(541.3亿美元),预计将增加633亿比索(12亿美元)在第一年的国库。另一方面,在社会保护和基础设施支出增加的情况下,尤其是在其“建造,建造,建造”计划下的大型项目中,政府支出在2018年同比增长21%至3.4万亿比索(645.8亿美元)。

  2019年,政府已将赤字上限设定为更宽的上限,为6242亿菲律宾比索(118.6亿美元)。

  

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