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　　关于2020年，可以说很多，但唯一不能怪的是到目前为止，它看起来与任何其他年份一样。在任何领域，房地产市场当然都包括在内。尽管存在逻辑上被解释为悲观的心理学，但在决定我们是否可以乐观以及可以乐观到多少之前，我们不能忽略已经发表的研究和官方机构的数据。首先，Unicredit估计2020年将出现16％的衰退，而希腊银行副行长Theodoros Mitrakos在几天前的一次在线会议上表示，到2020年外国直接投资将下降50％。

　　显然，Golden Visa的海外买家仍保持观望态度，尽管商业租金并未显着下降，但需求最小至零。同时，虽然已经是七月，但旅游业几乎处于闲置状态。该部本身对旅游业的营业额预测表明，将收入的限制从今年的预期范围，即超过200亿欧元，减少到不到80亿欧元（在简单的数学方法中减少60％或更多），这很可能会发生和降低。 广告 那么，在危机和动荡时期以及诸如检疫和Covid19时代这样的“震惊与敬畏”时期会发生什么？每个人都在退缩，等待事情“恢复正常”，从逻辑上等待风暴过去。当然，沃伦•巴菲特（Warren Buffet）说，还有最合适的人可以谈论投资。也就是说，“如果您等待红发回来，春天就结束了。”

　　对于旅游业和我们的国家，确实不能说更好…… 因此，此时的房地产和投资问题显得更为关键。尽管房地产仍将是任何经济体支持和增长的主要支柱之一，尽管疫苗和药品只是全球性警报响起之前的时间问题，尽管未来季节旅游业肯定会回归和进一步发展。现在是合适的投资时间吗？

　　　每次房地产购买都是一项投资，为了完成财务计划，必须先完成该计划

　　直到2020年2月，投资者一直在寻找与旅游相关的房地产或转售给Golden Visa购买者。现在，正如预期的那样，他们感到担忧，并且更加认真地观察等待的态度。在较早的有关中国华人在希腊的投资机会发展的研究中，报道了一个惊人的数字，起初看起来是无限的。这是对可能有兴趣在我国购买房地产的中国人口百分比的估计。估计占13亿中国人的0.5％。这意味着希腊的需求可能会达到650万处！这实际上意味着可以认为这种投资是完全安全的。 当然，真正的问题是：是否根据商业计划在希腊进行了任何投资，还是我们只是顺应时代潮流和潮流？听起来好像大多数人都说“在投资之前首先要做的就是衡量投资的风险和时间”。

　　但是现实是完全不同的。尤其是在房地产领域…… 每次房地产购买都是一项投资，为了使其完整，必须先进行将对其进行处理和分析的财务计划（“财务计划”）。每个计划必须针对每个投资者进行个性化设置，反之亦然。换句话说，我们不是从一个具有吸引力的，作为“购买机会”的房地产开始，然后再看其在实际市场中的可能性，因为如果发生某种事情阻止了市场趋势，那么在过去十年中有如此多次，测试投资者的弹性（财务和心理）。

　　历史告诉我们什么

　　缺乏数据和统计数据以及 “希腊统计数据”的演变对希腊经济的每个部门都是一个巨大的祸害。在房地产方面，更有趣的是，为什么缺乏数字和分析会带来灾难性的后果，还可以帮助我们更多地了解我们如何（再次）陷入房地产市场危机。 在70年代和80年代，“规则”是考虑因素。从50年代末开始的“机会”发展成一种绝对的“时尚”，使许多业主牺牲自己的房子来拥有一些公寓。当然，从长远来看，估计房屋的价值（由于地块的面积而保持其市场价值）然后与可以提供租金（即额外收入）的公寓的价值进行比较并不是当时（甚至今天并不常见）。市场价值正在下降。 下一个时期是从80年代中期到2000年，当时有大量人购买/投资房地产（主要是公寓），并以巨大的“利润”将其转售。但是，这是德拉克马时代和通货膨胀率超过10-15％，同时货币贬值的时代。金钱上有增加，但没有利润，实际上有损失，甚至随着德拉克马的力量不断下降而变得巨大。

　　在美国“源于房地产”的灾难带来了全球性危机，就像在希腊发生的绝对海啸一样

　　有了这些，我们就进入了新的千年使用新的货币，通货膨胀率降低（低于9％），但生活成本增加，并且有可能借贷购买房地产。一种新的方式是将租金与贷款分期进行比较。但没有必要产生正确的财务结果。从来没有计算过借贷的成本（即利率），因此几乎每个人都认为，由于分期付款而租借的房地产少于租金，“最终您将拥有该房地产”使投资变得不错。但是，有多少翻译成财务术语的数据呢？将在30年后以平均4-6％的利率偿还的财产，意味着将以其购买价值的两倍偿还，现在至少有30年的历史……这不是一项投资。

　　但这对许多人来说是非常方便的。 然后是2008年。并在2009年。这场灾难源于美国的“房地产”，并带来了全球危机，虽然危机来得有点晚，但就像希腊的一场海啸一样。而且，如果危机在所有房地产市场中创造了机会，那么在希腊，房地产就成了替罪羊，这恰恰是因为在过去的几年中，这是错误的和不良的投资。当然，税收的增加，ENFIA以及所有被迫部分归于物业的负担都使气候爆炸性发展，但就像机器之神一样出现了短期租赁“ Airbnb时尚”，再次，它不是严重的商机，而是被翻译为逃税的一种方式。

　　那些作为业余爱好者（不幸的是大多数人）面对它的人最终意识到，他们也没有无数的利润，这也不是一件容易和简单的工作。一路走来，到了10年代末，又出现了另一种“时尚”，即黄金签证（Golden Visa），在该市场中，很大一部分市场再次认为购买低价房屋并进行基本的装修行动将再次获得超过50％的利润。当然没有设计或分析。

　　今天的特色

　　这就是我们迈入令人难以置信的2020年的方式，在我们的日常生活中使用Covid19，以及无数关于投资失败，房地产市场的未来的阴谋论等。想象一下六个月前有人说与旅游相关的房地产不会付钱房租的40％，每个人都会如何看待。但是我们今年甚至看到了…… 房地产专业人员听到的最著名的短语是“如果您听到房地产机会，我就会感兴趣”，而我最喜欢的“记住我的财产，如果您听到有人想给我钱，我问你说” »。

　　但事实是，这些都不是有效的，无效的，也永远不可能有效！都市神话将永远存在。有人知道某人有一个朋友或亲戚购买了俯瞰雅典卫城的公寓，并以每平方米1000欧元的价格对其进行了全面翻新，还有人听说“从可靠的消息来源”得知某人在Kolonaki购买了一套顶层公寓，与“二手房”一样多。吉普车”以及各种相应的不可能。只有这一切，只是神话和夏夜的梦。

　　自70年代以来，投资者一直享受着可观的利润，但是有很多人长期以来一直陷于投资困境。

　　商业计划可以准确地表明一个人可以并且应该投资的正确的投资财产。只有这样，才能在一定时间内找到机会。不存在“房地产机会”。因为他们有很高的风险。但是，可以使用适当的方法来创建它们。 当然，就房地产市场而言，随着时间的流逝，这句话已经占据了主导地位。他们很久以前就说过：“投资房地产永远不会失败”，直到今天继续说下去，显然这有一定基础。但是问题是人们关注的重点。在这个特定的短语中，不是房地产这个词才有意义，而是投资。从定义上讲，其中涉及风险。没有人曾说过“像其他人一样，永远不会失去财产”。

　　是否遵循“时尚”

　　显然也是从70年代开始如今，房地产市场有好有坏的时刻。投资者已经获得了可观的收益，但是有很多人长期以来被困在投资中。但是，该国的问题仍然存在。不仅是缺乏官方和可靠的房地产价值数据（这对许多潜在投资者来说是严重的和主要的威慑力，但这些年来并没有吓到太多其他人），更是买家的痴迷遵循当前的流行趋势并寻找“机会”，而无需自己评估投资风险。历史上唯一积极的事情是，多年来，有可以向其咨询的注册房地产评估师和分析师。

　　我们的理念很简单：物有所值的物业并不是所有人的正确投资。一项好的投资必须预算很多因素，这对于每个不同的投资者和正确的购买时间都至关重要。

　　投资房地产应基于财务计划（Financial Planning）。投资房地产始于投资者的目标和能力，以及其风险特征的分母。通过此过程，可以为具有特定时间表的特定企业家确定合适的投资资产。

　　当前购买房产的时间不错。价格已经几个月没有上涨，因为大多数人都不愿投资。从逻辑上和数学上，他们证明了必须以要求的价格进行购买（这也适用于股票市场和房地产）时，必须进行投资。在这些情况下，只要投入时间（即没有紧迫的立即回报的等待期），利润就会到来。显然，没有证据表明价格会立即下跌或上涨。为此，任何情况都可以通过投资时间表和替代方案解决。 基于流动性和投资者延长投资时间的能力进行个性化的财务计划，可以更安全地得出适当的结论，并且最重要的是，可以计算出特定的收益，即使经济衰退持续的时间长于这些收益，也可以对其进行优化和修正。初始计算，并正确分散投资。

　　眼前和更深远的未来

　　几乎没有人他怀疑在未来两年内旅游业是否会复苏，尽管暂时的不便，雅典市中心的变化会使其对游客更加友好，而且尽管Covid19无疑放慢了经济的上升速度，分析和证据表明，它无权阻止它。该物业的永恒性（不要忘记雅典是世界上最古老的拥有永久居留权的首都）使其成为维持资本和防止通胀或物价上涨的理想投资物业。但是，清算的困难（尤其是在希腊官僚机构层出不穷的情况下）创建了一个方程，我们可以通过财务规划并找到流动性与每个投资组合的房地产之间的平衡来求解方程。

　　我们必须始终牢记“没有风险就没有投资

　　每个对投资感兴趣的人都应该牢记的是，“没有无风险的投资”。必须对每一个举动进行评估，同时我们还必须考虑替代投资和反应方案，并且当然要确定时间表，即适当的开始时间段，持续时间和回报目标。

　　地球不会停止旋转，经济将适应当前数据

　　在“上升”区域（即无需求的区域）中购买房地产，结果是要求的价格相对于其能力而言较低，我们的目标不是租金回报（因为这也会减少需求），但未来可能会升级区域的需求增加，从而产生商誉。翻修甚至将一个大公寓变成2个较小的公寓，也许很有意义，但同样，应该对成本与利润（财务计划的一部分）进行一次非常好的经济研究。 在这一点上需要澄清。南部地区，例如吉利法达（Glyfada），未包括在商业区中，因为这是高风险或长期投资的，因为Elliniko的建设将随着供应的垂直增加而改变收支平衡。

　　没有死胡同

　　在介绍完房地产投资基础知识之后，我们的基本原则是经济中永远没有死胡同。即使限制损坏，重新定位也可能掩盖最初的负面结果，并导致正面的迹象。仅在缺少财务计划时才发生初始错误计算的陷阱。在任何情况下，都应始终有反应方案，选择（以进行更好的谈判）和专业治疗。

　　近年来向我们表明，没有“特定且适当的”购买时间

　　我的“过度乐观”从来都不是我的责任。我继续坚持认为，地球不会停止旋转，经济将适应当前的形势，并提醒投资者（积极或有潜力的）总是会有购买或出售的机会。近年来向我们表明，没有“特定且适当的”购买时间。无论是危机，选举还是政治（全球或欧洲甚至本地），经济，环境水平的动荡，总会发生某些事情，所有这些都为买卖提供了合适的平台。但是，可以通过适当的财务计划来确定该期限对每个投资者而言是否合适。