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　　　让我们看看BoG副行长的支持

　　“事实上，近年来希腊房地产业吸引了外国直接投资。根据2019年的可用数据，房地产领域的外国直接投资达到14.5亿欧元，占外国直接投资总额的35％（总计41亿欧元），比上年增长了28％随着2018年的到来。过去两年中，希腊房地产市场的投资显着增加，可以归因于针对非欧洲公民的“金签证”计划的成功，以及主要在阿提卡和其他游客中发展的短期租赁制度目的地。

　　COVID-19冠状病毒大流行加上国家采取必要措施限制其传播，不可避免地极大地影响了希腊房地产市场和该领域的外国直接投资。在危机之前的最后几个季度，引导市场复苏的国外需求现在不复存在，重要的协议被“冻结”，甚至被取消。由于当前危机持续时间及其对实体经济的影响存在很大不确定性，房地产交易中的投资兴趣无论是在供应方面，还是在需求方面都是固定的。

　　预计投资者将在未来几个季度中暂停或修改其投资计划，以等待形势恢复正常，尤其是健康数据，以及房地产行业的价格和建筑成本可能承受的压力。外国投资者将首先检查其主要市场的状况并稳定其现有投资组合，然后再决定是否进行任何新的投资。他们的主要市场可能遭受重大损失，这将暂时影响在希腊的任何投资，或导致其停牌。尽管如此，希腊仍将保留在外国投资者的投资地图上，因为它记录了实际的投资机会，而与其他竞争目的地相比，房地产估值似乎处于相对较低的水平。

　　但是，希腊将继续留在外国投资者的视野中，因为它提供了实际的投资机会，并且房地产估值相对低于竞争目的地的房地产估值。从中期来看，希腊房地产市场仍然具有吸引力。房地产价格仍然大大低于上次债务危机之前的记录（房屋价格下降了35％），从而在极度宽松的货币政策时代获得了丰厚的回报。

　　随着大流行对旅游产品的预期影响，欧洲许多城市的财产所有人和管理者已经开始重新考虑其投资策略，现在将重点放在长期，短期租赁交易上。您希望在希腊看到这个东西吗？如果是这样，您是否认为这种发展会影响长期租赁市场的租金价格？

　　由于当前的健康危机，预计今年夏天游客人数将大幅减少，这肯定会影响希腊房地产市场。我们已经有一些明确迹象表明希腊市场出现了结构性重组。网上在线房地产租赁广告的第一批数据显示，由于采取限制游客流量的措施，短期租赁需求急剧下降，长期租赁公寓的供应量已经增加。从数字短期租赁平台（Airbnb，HomeAway等）向传统公寓租赁市场逐渐出现了一些房地产趋势。

　　这是由于旅游业大流行的后果以及大部分短期财产所有人意识到在未来几个季度中他们的收入将大大减少，从而使他们的投资利润或不可持续所致。需要指出的是，短期租赁制度在希腊是相对较新的，并且在最近几个季度增长强劲，而一些财产所有人已借出贷款，主要是修repair，以翻新其财产以进行短期租赁。他们收入的大幅减少使这些投资者的财务状况复杂化，并给其债务的偿还带来压力。目前，长期租赁解决方案似乎是可靠的替代方案。

　　尽管租赁价格面临压力，但公寓从短期租赁市场重新融入长期租赁市场，预计不会导致长期租赁市场发生重大价格调整。大多数短期出租物业都是相当多样化的产品，因为它们通常是最近装修过的，家具齐全且设备齐全。因此，这些无敌企业的租金价格通常高于同一地区的大量房地产。此外，大多数用于短期租赁的房地产存量位于雅典市中心附近的特定地区以及该国的其他旅游景点。然而，

　　最后，据估计，在最近的健康危机之后，短期租赁的活动将有所不同，朝着更专业的管理和此类物业的管理公司逐渐超越小业主的方向发展。

　　您如何评价价格走势？希腊房地产市场能恢复多快？

　　最近的健康危机导致房地产市场发生重大调整。近年来，大多数国家的房地产价格增长率已经冻结，因为在当前形势下供需双方都处于停滞状态，而实际上只要流行病持续下去，几乎不可能完成任何形式的交易。当前健康危机的持续时间及其对实体经济的影响的不确定性很高，此时很难确定房地产市场和租金的新平衡点。早期迹象表明，至少在短期内，房地产价格和租金都可能承受压力。

　　希腊经济对旅游业的高度依赖，预计将受到这一流行病的严重打击，这加剧了房地产市场的问题。这些影响的持续时间无法确定，因为尚未在医学上排除第二次或第三次大流行在国际上蔓延的可能性，主要是在大多数游客前往希腊的欧洲国家。这些负面影响证明了在当前健康危机之前的最后几个季度的上升趋势之后对压力和房地产价格可能下跌的估计（住房：商业商店在2018年和2019年分别为1.8％和7.2％ ：2018年和2019年上半年分别为4.3％和7.3％）。

　　房地产市场是一个特殊的市场，与宏观经济发展和金融稳定有着显着的相互依存关系。在正常和逐步复苏的情况下希腊经济的复苏速度，为企业和雇员提供支持的措施以及未来几个季度旅游业将呈现的形象，从根本上将判断房地产市场的复苏进程和价格。通过增加可支配收入和家庭就业以及减少失业率来恢复国外投资需求并改善国内需求是房地产市场复苏的关键参数。不幸的是，在健康危机结束之后，这将花费相当长的时间，

　　但是，要指出的是，在希腊采取防止COVID19大流行19的措施之后，希腊政府为取消限制性措施而做出的首批决定是重新启动抵押贷款办公室以及恢复与抵押和扣押有关的法院程序。这些措施直接为希腊房地产市场的重新开放和重新启动提供服务，即使存在与房地产市场运作直接相关的障碍，转让，合同和其他公证行为。

　　最后，要指出的是，希腊等拥有成功方案以应对最近的健康危机以及向非欧盟国家的投资者发放居留或公民许可证（金签证）的国家，在经过最近的健康危机。在这场危机之后，希腊可能成为此类计划的避风港。最近对希腊的研究得出结论，该国获得了更强的品牌名称，可以对吸引游客起到积极作用，这是对希腊旅游业和房地产市场最乐观的信息之一。

　　在当前情况下，房地产市场的哪些部门将受到最大影响，您会为房地产投资者看到哪些机会？

　　COVID-19大流行的不可预测的状况对几乎整个希腊经济和房地产市场（旅游房地产，住宅房地产，零售房地产等）产生了严重的负面影响。但是，在希腊和主要在南部的其他欧洲国家中，酒店和零售业可能受到的影响最大。

　　特别是，由于2020年似乎是失去的旅游年，预计旅游房地产行业的衰退将很大。即使已经验证了解决健康问题的最乐观方案，由于实际原因，前提是航空业和目前表现不佳的其他重要基础设施全面重新开放，因此出于实际原因，酒店市场将无法恢复。他们也很可能面临财务困难。

　　其他主要受新流行病影响的专业领域，预计商业房地产和相应租金的估值将面临巨大压力。其中，餐饮，娱乐和零售业。由于国内和旅游需求的预期下降，即使在取消限制性措施之后，这些部门的销售额预计仍将特别低，而专家们并不排除新的大流行病可能会爆发。再次导致部分或完全停止这些公司的运营。此外，商业房地产正面临在线商店的快速增长。

　　需要指出的是，作为希腊政府为支持受大流行影响的公司而采取的紧急措施的一部分，在禁止措施生效期间，商户向这些财产的所有者支付了租金的60％。由于大流行。这些行业的公司已经在寻求额外的设施，以支付租金和重新协商专业租赁，以减少下一个季度的租金。这些部门物业的租金减少，在某些情况下主要是大型商业企业的连锁店的租金减少，也是由于租金与企业营业额的联系所致。在专业租赁领域，这种将租金与公司营业额联系起来的趋势预计将在未来几个月内扩大。在写字楼市场的价格和租金方面，预计会有类似的压力，可能会更缓和，那里的空间越来越小，而短期租赁的条款更灵活。

　　关于供应链（物流）的仓库，尽管短期内它面临着主要从国外运输产品的限制的困难，但是预计产品分销链中对新空间的需求将会增加。电子商务的扩展将通过提供新的投资机会来推动这一领域的发展。

　　就大流行对住房市场的影响而言，情况更为复杂。优先向经济生产部门放贷可能会压缩住房信贷，再加上失业率上升和家庭可支配收入下降，至少在短期内会给价值和租金施加压力，从而降低国内需求。在住房市场。但是，在最终解决了最近的健康危机问题并消除了有关流行病复发的不确定性之后，估计希腊住房市场将再次成为重要的投资机会。它很可能会为其投资者提供低估值，并有能力利用未来的超级大国，

　　但是要指出的是，由于当前的健康危机而导致的房地产价值的任何调整，都可能使希腊房地产市场在其整个房地产范围（商业商店，物流，办公室，住宅等）中更具吸引力。长期投资者必须利用潜在的价格压力和创造的任何投资机会，留在希腊房地产市场或逐步重新定位。据估计，近期流行病的经验将促使更多的高收入私人投资者重新评估其投资战略，最重要的是，寻求能够在未来的金融和健康危机中保护自己和家人安全的解决方案。

　　　　冠状病毒给希腊房地产市场带来了什么变化？

　　由于新的冠状病毒大流行引起的危机，预计在不久的将来将成为房地产业者的变化是巨大的。

　　变化的最初迹象已经出现，许多房东急于减少租金，回归传统的长期租赁或面对短期租赁带来的不确定性而试图出售其财产。根据Panhellenic房地产经纪人E-Real Estates Network的数据，下降与租金和购买价格有关。

　　近年来，由于希腊已成为吸引投资的一个极点，因此售价飞涨，这主要是由于旅游业发展带来的投资机会。数据显示，近年来，无论是国内还是外国投资者，购买的房地产比例最大的是房地产，目的是通过短期租赁来利用它们并获得外国人的黄金签证以及购买独立建筑物。用于创建酒店单位。

　　但是，由于严格的旅行限制，出国旅行的公民的不安全感以及随之而来的旅游业不确定性，这种情况似乎正在发生变化。

　　但是，正如泛希腊房地产经纪人E-Real Estates网络总裁Themistoklis Bakas在APE-MPE上所说的那样，甚至在大流行危机爆发之前就已经有疲倦的迹象。与今年2月相比，2020年4月的销售价格记录了差异。

　　“在冠状病毒大流行之前的四个到五个月里，许多地区的房地产市场已经开始迅速增长，而这一地区的房地产市场已开始被无人认领，投资者正在寻找新的领域。业主的选择性信息以及弥补所记录的瞬时需求增加而立即弥补10年“损失”的逻辑已经开始对中心的许多地区产生负面影响。他强调说：“即使是在冠状病毒爆发之前的时代，可能改变其现有形象并恢复昔日光辉的地区，往往会在短时间内再次出现在丛林中。” 巴卡斯在对阿基尔·穆西的讲话中补充说：“降幅最大的地区是在前一时期记录到所要求的售价迅速上涨的地区。一个典型的例子是Kypseli，其中要求的售价降低幅度为9.18％至20％，而极端降低幅度达到-40％。同时，就雅典市中心而言，业主自愿降低要求价格的35％的房屋为翻新房屋，主要是面积约50平方米的小面积房屋。

　　例如，根据E-Real Estates的数据，在装修过的Petralona 50平方米公寓中，与2020年2月的初始价格相比，在两个月内自愿（未经协商）降低了要价，为-11.4％。所要求价格的最大降幅最大的是Omonia -21.4％和Gazi -16.6％。即使在Koukaki，要求的价格减少幅度也为-16.6％，即，从初始价格2,509€/平方米起，价格减少至2,109€/平方米。

　　他说：“这些物业大多数是通过借贷或私人资金购买和/或装修的。APE-MPE的E-Real Estates总裁指出：“他们的所有者旨在立即出售该物业，以期偿还剩余的贷款或节省其初始资金，以防售价急剧下跌。”

　　南部郊区的价格也在下降，近年来，南部郊区的价格一直在不断上涨。降幅已经达到平均9.1％，其中最大的降幅位于Ilioupoli，那里最初的要价为2,509欧元/平方米，现在已降至2,083欧元/平方米。

　　“我们认为，根据目前的数据，预计销售价格下降的高峰将在夏季之后，并逐渐记录到2021年初，这将取决于总体经济环境，中产阶级的国内动态。不存在，外国投资者的态度以及希腊房地产市场上可出售的房地产及其要价。让我们不要忘记，价格走势中的决定性因素将是基金和银行机构所拥有的房地产投资组合的上市频率和价格，以及未来一段时间内的拍卖步伐。房地产价格肯定会受到较低价格拍卖的影响，Themistoklis Bakas向APE-MPE强调说，尽管在许多地区，甚至在冠状病毒爆发之前的时代，它也将成为价格上涨和/或维持价格的障碍，并警告业主，即使是为了记忆，也应做好准备。 .. 2008年的情况很多。现在，已经有很多投资于房地产的期望回报率为5％-6％的投资者正在寻找投资回报率为8％的投资。这种差异将对物业的售价产生影响，介于-20％到-30％之间。今天，他们正在寻找回报率为8％的投资。这种差异将对物业的售价产生影响，介于-20％到-30％之间。今天，他们正在寻找回报率为8％的投资。这种差异将对物业的售价产生影响，介于-20％到-30％之间。

　　正如Bakas先生在APE-MPE中指出的那样，即使是在冠状病毒之前达成协议并被推迟的交易，大多数感兴趣的买家都要求降低销售价格。同时，“许多资金”冻结了他们的计划投资。一个具体的例子是以色列提供的一笔资金，它已经在雅典市中心投资了数百万欧元，其到2020年的计划是几天前在办公室，住宿，商场和学生公寓中再投资1亿欧元。几天后，决定停止对希腊的任何投资”，E-Real Estates总裁表示，并指出“目前，我们国家具有抵御冠状病毒大流行，致命病例的水平低。

　　　　租赁市场如何受到影响？

　　租金价格已经在下降，特别是在要求的租金达到上一时期最高价格并预计在2020年下半年之后进行调整的地区。“这种下降是业主需要的立即反应。直接收入，因为在许多情况下，租金收入包括其他一些义务和/或分期付款的贷款，” Themistoklis Bakas向APE-MPE说。

　　同时，他补充说：“有许多物业所有者降低了所要求的租金价格（所要求的价格未经任何协商，这意味着价格降低幅度可能更大），因为他们想在面对房屋之前立即出租房屋。大幅减少。减少的高峰将在夏季之后记录，并逐渐记录到新的一年开始。最初，首次勇敢的减价将被记录在那些不是最高目的地，也是最后一次进入短期租赁“行业”的地区的房地产中。较大比例的所有者将立即返回长期合同租赁和/或在发生重大“损失”后继续出售其财产的财产 从2019年开始，到2020年达到峰值”。此外，他估计，“将在冠状病毒季节之后录得租金首次下降的地区，主要是该中心的地区，例如贴水帕帕西西亚（Agios Nikolaos），阿诺（Ano）Kypseli，阿诺·帕蒂西亚（Ano Patisia），Pedion Areos，Pl。美国，平方。阿提卡，Gyzi，Gouva，Goudi，Kolokynthos，Kolono，Kypseli，N.Kypseli，塞波利亚以及在不与Koukaki接壤的Kallithea和N.Kosmos的许多地区。

　　决定租金价格的决定性因素将是在不久的将来将从长期租赁转为短期租赁的房地产数量。

　　分析人士称，在不久的将来，尤其是在2020年9月之后直到新年开始之前，就房地产租赁而言，房地产市场将受到自我监管，并且在2018年下半年和2019年下半年将不会出现任何变化。

　　　短期租赁的现状

　　正如E-Real Estates的数据所示，拥有1-2个物业的所有者-短期租赁（Plaka，Thiseio，Koukaki，Emporiko Triangle）最受欢迎的地区的自然人仍然处于等待状态，并且不返回长期租赁。

　　从上述地区恢复为长期租赁的物业中，拥有比例最高的是拥有的物业-由希望分担损失并将部分托管物业归还传统-传统租赁的公司管理4-5个月和/或1年，直到他们看到与冠状病毒大流行有关的新数据。

　　在短期租赁的主要区域中已恢复长期租赁的公寓示例：

　　1. Xenofontos-Syntagma：40平方米的公寓地面层已完全翻新，在冬季，该平台在短期出租平台上的租金从40€到50€/晚，夏季是100€-120€/晚，全额入住大约90％，现在是需求租赁价格（带家具）为400欧元/月，可在2020年9月之前租用。

　　2. Lycabettus：底层公寓，面积45平方米，已全面装修，要求的租金（带家具）为350欧元/月，租期至2021年4月。

　　3. Kallimarmaro-Mets：一室公寓，面积35平方米，已全面装修，要求的租金（带家具）为350欧元/月，（包括所有账单和电费），租期至2021年4月。

　　4. Petralona：一楼公寓，面积60平方米，在三层公寓上进行了全面翻新，并带有花园，要求的租金（带家具）为400欧元/月（包括除电费外的所有账单），租期至2021年4月。

　　Bakas先生告诉APE-MPE，市场发展和动态的关键将是财务指标，借贷的可用性和便利性，旨在增强公民财务能力的发展措施，税收制度和支持措施现有的投资者和吸引年轻人，员工对他们的工作和收入的安全感，以及我国的总体内部和外部稳定。巴卡斯先生说：“房地产市场在现阶段需要特别注意，以免导致新的深刻和前所未有的危机。”