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　　紧随其后的是德国住房市场，占11.15％，其次是新西兰，占10.28％。几年前，希腊处于排行榜的另一头，因为价格正在以世界上最快的速度下降。

　　这种增长实际上是在很短的时间内（约18个月）是基于多种因素造成的，但主要是由于心理的垂直崛起，国内外买家的稳定需求增长趋势所致。近年来缺乏新建筑，尽管未售房屋的数量仍然很高，并且据估计全国有超过100,000个房屋。

　　实际上，在阿提卡（Attica）的某些地区，价格上涨甚至更高，尤其是涉及导致“价格上涨”的新建建筑物时。根据在线广告网络Spitogatos的数据，在新建筑最多的地区之一的新伊拉克利翁（New Heraklion），价格每年上涨17.4％。

　　今天的平均要价为2,520欧元/平方米，高于2,145欧元/平方米。在去年同期。在同样是新发展“热点”的阿里莫斯（Alimos），平均要价现在从3,320欧元/平方米超过3,800欧元/平方米。去年，在短短12个月内增长了15％。建筑活动最近集中的其他地区，例如Vrilissia，Pefki和Glyfada，都呈现两位数的增长率。

　　相反，在埃利尼科（Elliniko），新建房屋的价格似乎是正确的，略微下降了4.5％，至4,160欧元/平方米。平均而言，肯定会保持在特别高的水平。

　　显而易见的是，新建房屋的价格增长速度快于其他物业。根据希腊银行（Bank of Greece）的数据，2019年第四季度，新建公寓的价格上涨了8.9％，而二手房地产的价格上涨了6.6％。全年来看，新公寓的年平均价格增长率为7.7％，而2018年为2.0％，而2019年的旧公寓的年平均价格增长率为6.9％ 2018年增长1.7％。

　　在2019年的阿提卡，根据私人建筑活动，总共颁发了3,625个新许可证，覆盖面积95.58万平方米。出口量为429.33万立方米，按许可证数计算增长18.1％，按面积计算增长39.7％，按数量计算增长27.2％。

　　这清楚地表明，越来越多的房屋建筑商打算对该流域的住房市场进行再投资。在这种情况下，平均年度价格上涨为10.4％（涉及新建和较旧物业），而塞萨洛尼基则上涨6.8％。

　　南部和北部郊区大量新建

　　但是，新建筑的分布在流域的所有区域中并不完全相同。根据出售新建房屋的广告的“地理位置”，人们发现，所提供的大部分建筑都位于北部或南部郊区。制造商的这种选择具有战略意义，因为他们有意识地选择了Attica中针对高收入人群的地点，因此，价格在理论上和利润率上都更高，相应更高。因此，由于该国历史上最大的投资项目即将启动，许多制造商期望更广泛的地区的需求增加，因此Elliniko具有极大的偏爱。重建旧机场区域的原因，从长远来看，将需要80亿欧元的资金，占用6000英亩，面向阿提卡沿海地区。在所有南部郊区，例如在在吉利法达（Glyfada），阿里莫斯（Alimos）和伊利奥波利（Ilioupoli），而弗里里西亚（Vrilissia），霍拉戈斯（Hargargos），佩夫基（Pefki）和阿吉亚·帕拉斯科维（Agia Paraskevi）在北部郊区尤为突出。

　　Spitogatos董事总经理Dimitris Melachrinos表示：“我们通过数据观察到，首先，关于新建房屋的广告有所增加，但对于新建房屋的兴趣已经转移到了阿提卡的特定郊区。就大多数新建项目而言，Elliniko的开发项目似乎已在该地区的第一个项目中发挥了作用，尽管它使每平方米要求的价值更高。雅典的中心不在新建的十个地区中，因为已经出现了建筑物饱和。”

　　但是，在所有情况下，购置新建房地产的平均成本均超过2500欧元/平方米。通常，根据大多数新建筑的所在地，价格通常会高于3,000欧元/平方米。简而言之，为了使一个新家庭能够购买一个新建的100平方米的公寓，它必须支付300,000欧元。即使没有银行贷款，这也是几乎没有人负担得起的金额，因为没有银行将剩余资本的贷款贷出购买价值的100％以上，而不是最高到70％。来自储蓄。

　　根据房地产市场参与者的说法，很明显，大多数制造商将其新投资集中在国外市场上，即，他们希望吸引外国买家，甚至吸引一些有兴趣将部分资金汇回去的少数富有的希腊人。他们将多年的经济危机带到了国外，也就是说，他们拥有所需的流动性。

　　希腊人的大部分买卖都与旧房有关

　　大多数建筑商的战略选择是将他们的新建筑几乎全部集中在昂贵的地区，实际上，由于国内市场的需求涉及价值不超过15万欧元的房地产，因此存在造成市场严重扭曲的风险。这就是为什么希腊人购买的大多数商品都是旧的，而不是新建的房地产。

　　出现的问题是，由于国际流行病将引发的危机，如果国外需求开始放缓，估计会在未来几个月内发生，将会发生什么？正如希腊建筑制造商联合会主席Dimitris Kapsimalis先生对“ K”所说的那样，“我们的许多成员，即建筑商，更倾向于主要针对外国买家和一些希腊人，例如医生，律师，花费超过25万欧元。同时，没有人在其他地区建造新的公寓，希腊人更容易接近。”鉴于潜在的购买者仅限于昂贵的房屋，显然，由于成本高，存在新的未售物业的风险。回想一下，在危机期间，特别是在2008年至2017年期间，全国新建房屋的价格下跌了40％，影响了数百家建筑公司，并给税务机关和保险基金造成了许多债务。

　　但是，现在，制造商拥有了强大的武器。对于将在2020年初至2022年底之间发放的许可证建造的新建筑物以及所有由FDA发放的许可证建造的物业，均暂停征收24％增值税的原因从2006年初到今天，即自首次对新建筑物征收增值税以来。这是政府在刺激房地产市场和建筑活动方面采取的非常重要的措施。通过这种方式，建筑商不仅可以解决首次购房者的问题，而且还可以解决已经拥有房产的人（例如外国投资者）的问题。

　　这样，就可以以更快的速度吸收未售出房地产的现有库存的方式产生“缓冲”。从2006年到今天，全国共有100,000多处房屋未售出。当然，问题不是要重复那些导致上述未售出房屋存货的做法，即开发针对少数买家的结构。国际惯例表明，考虑到阿提卡（Attica）缺少新的空置土地，未来的许多投资应直接用于现有建筑物的重建和翻新，可能是通过将旧的和过时的办公楼改建为公寓楼。

　　可以确定的是，即使是希腊人也有需求，但与当今大多数制造商所售产品的价格水平不符。根据市场主管的说法，目前正在借贷的人正在向市场购买价值不超过15万欧元的房地产，其中约有100,000-110,000欧元用于银行融资。

　　投资额

　　在2019年的前9个月中，对新建筑的投资增长了近10％。实际上，在第二季度，对新住房的年度投资增长跃升了19.4％，随后降至3.9％，主要是由于连续的选举竞赛。

　　路线

　　根据阿尔法银行（Alpha Bank）的最新分析，新建建筑的上升趋势与新建筑价格在2018年分别上涨2％和2019年上涨7.7％有关。在2008年至2017年期间，年均价格下降新建住房建筑面积为6.3％。

　　动机

　　过去两年来，销售价格的上涨幅度高于相应的建筑成本，这也是自2007年以来首次发生这种情况，这也鼓舞了制造商重返市场。

　　房价上涨并未停止

　　由于大流行，希腊房地产市场上房屋买卖价格的“反弹”停止了，没有人能够估计，是否以及何时会重启。这是得出的结论，它分析了今年第二季度通过Spitogatos.gr网络上成千上万的电子广告在所要求的价格过程中产生的趋势。

　　Spitogatos的首席执行官Dimitris Melachrinos先生说：“我们注意到出售的物业（主要是出租物业）显着增加，但我们管理的品牌的搜索量也完全恢复，价格趋势明显在稳定。与三个月前相比。在房屋的销售和租赁中都可以看到这一点，各地区之间会有一些轻微的波动，因为在解除交通限制措施（封锁）之后市场似乎保持了观望态度。

　　与2020年第一季度相比，价格上涨的主要因素是“刹车”。在雅典市中心，价格没有变化，而边际涨幅分别为0.2％和0.3％。在北部和南部郊区。Neo Psychiko（6.01％），New Philadelphia（5.99％），Kaisariani（5.89％），Agioi Anargyroi（4.67％）和Galatsi（3 ，占92％）。另一方面，与上一季度相比，销售价格降幅最大的是波利戈诺-图尔科沃尼亚（-8.58％），罗多波利（-4.76％），塞波利亚-斯库兹（-4.51％）。 ），Lykovrisi（-4.30％）和Ymittos（-3.23％）。

　　租金也趋于稳定，尽管人们预计，由于一些物业从Airbnb撤出而使住房供应量增加，可能足以大幅减少租金。到目前为止，价格已经停止了前两年的暴涨，并稳定在今年第一季度的高位，但是并没有避免该市场的剧烈波动，具体取决于区域。

　　例如，根据SPI（Spitogatos房地产指数）价格指数，租金涨幅最大的三个州是阿恰亚州（6.86％），约阿尼纳州（6.72％）和特里卡拉州。 （6.16％）。关于与2019年第二季度相比的价格比较，基克拉迪群岛（17.90％），特里卡拉州（14.70％）和约阿尼纳州（11.20％）的租金涨幅最大。

　　关于阿提卡（Attica），与2020年的前三个月相比，价格上涨幅度最大，这是在Polygono-Turkovounia（13.2％），Daphne（12.61％），Melissia（12 ，50％），佩尼亚（12.43％）和佩拉马（11.54％）。相反，Nea Ionia（-9.61％），New Philadelphia（-9.41％），Mets-Kalimarmaro（-7.15％）可供出租的房屋价格与上一季度相比下降，雅典市中心（-6.76％）和雅典历史中心（-6.62％）。