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　　在过去的几个月中，似乎每个人和他的狗都在做出房价预测。有些人甚至预测房价下跌了40％（最坏的情况），但是大多数预测都介于房价下跌10-15％之间。

　　普遍的共识似乎是房价会下跌-问题是多少。

　　我们无法预测未来，但是了解一下先前的衰退如何影响房地产价格，以了解这次可能发生的情况可能会有所帮助。

　　在本文中，我们探讨了澳大利亚房价受到2007-2009年全球金融危机90年代“必须经历的衰退”的影响，以及在COVID-19之后的影响。

　　　在90年代的经济衰退中房价发生了什么？

　　澳大利亚上次陷入经济衰退是在1990年代初，《贝莱尔的新鲜王子》首次在电视上播出。

　　35岁以下的人（真正包括您在内）被称为“我们必须经历的经济衰退”，可能年龄太小而无法记住它，但历史书籍显示，这是一次严重而漫长的衰退-推动者是黑人1987年星期一股市崩盘。

　　根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，在经济衰退到来之前，全国各地的房价一直持平。

　　但是在经济衰退期间，房价并未暴跌。实际上，从下图可以看出，在经济衰退期间，房价甚至略有上涨。

　　根据Propertyology的数据，在1991年的经济衰退年，布里斯班的房价中位数增长了6.8％，而霍巴特的房价则增长了4.3％。

　　但是最大的例外是墨尔本，那里的房价中位数下跌了-2.3％。直到90年代中后期，墨尔本的价格似乎才开始回升。

　　珠三角的首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说，在90年代的经济衰退期间，房价保持相对稳定，因为股市崩盘导致其他国家的利率上升。

　　“正因为如此，许多从股市抽出资金的，以避免进一步的波动性，并把它进入房地产市场，” Mardiasmo博士表示。

　　“我们必须记住，在经济衰退之前，我们曾经历过房地产繁荣时期。澳大利亚在1980年代进行了重大的经济改革，最重要的是，银行放松管制很容易获得信贷。

　　“在1980年代，由于政府不得不征收资本利得税和更高的利率，我们的房地产价格大幅上涨。”

　　Mardiasmo博士说，正是由于80年代中期到后期的强劲房地产市场以及ASX下跌40％（导致人们将钱从股票市场撤回房地产而进入房地产市场）的结合，在房价下跌时保护了房价。 90年代经济衰退袭来。

　　同时，数据表明，在90年代的经济衰退期间，该地区大肆咆哮。财产学研究报告指出，1991年，罗克汉普顿（Rockhampton）和肖阿尔黑文（Shoalhaven）的房价中值攀升了20％，贡迪温迪（Goondiwindi）19％，肯普西（Kempsey）18％，纽卡斯尔和麦凯（Mackay）17％，瓦加瓦加（Wagga Wagga）13％，塔姆沃思（Tamworth）15％。

　　Mardiasmo博士说：“这些地区的经济增长了，但是受到冲击的保护更大。”

　　“那时，他们的公司和业务中没有很多在澳大利亚证券交易所上市，因此受国际市场的影响不大，因此被认为是'安全'的。”

　　　GFC中的房价发生了什么？

　　尽管在全球金融危机期间澳大利亚避免了技术性衰退（连续两个季度出现GDP负增长），但这场危机的影响虽然短暂，但却十分严重。

　　在全球金融危机之前，利率一直在稳步攀升，房屋贷款利率也在稳步上升。由于房屋贷款利率过高（约9％），因此抵押贷款变得太昂贵，因此房价开始下跌。

　　在全球金融危机之前的几个月中，澳大利亚储备银行（RBA）将官方现金利率提高至7.25％（这几天真是不可想象！），并一直维持到2008年9月中旬危机爆发之时。

　　澳洲联储大幅降低现金利率，加上首次购房者补助金的增加和其他联邦政府的刺激措施，都帮助阻止了房地产价格的下跌，似乎扭转了这种状况，并使它们陷入了牛市。

　　根据CoreLogic的数据，在全球金融危机期间，首府城市平均房地产价格在13个月内从高峰到低谷（2007年中至2009年初）下降了7.6％。

　　澳大利亚房地产投资专家（PIPA）主席彼得·科里佐斯（Peter Koulizos）表示，在全球金融危机爆发后的五年中，每个首都城市的房价均出现下跌，但跌幅更大。

　　“从2009年到2014年，霍巴特遭受的房地产价格上涨幅度最大，仅为1.7％，但悉尼受到的影响最小，因为同期房地产价格上涨了39.7％，”库利佐斯先生说。

　　从下图可以看出，2011年全球金融危机后房地产价格的下跌尤为明显，所有省会城市均出现下跌。

　　在全球金融危机爆发后不久，陆克文政府出台了一系列刺激措施以保护经济。其中包括首次购房者补助金和现在臭名昭著的粉红色棉絮计划（也称为凯文·陆克文的房屋隔热计划）。

　　“所有这些举措都在一定程度上发挥了作用，但到2011年，所有这些都已用尽。实际上，这种刺激性资金将全球金融危机对澳大利亚住宅房地产市场的影响推迟了三年，”库利佐斯先生说。

　　但是随着储备银行迅速降低利率，房价迅速恢复。

　　最重要的是，澳元兑美元走低和采矿业持续繁荣意味着在全球金融危机爆发之前，经济已经处于良好状态。

　　COVID-19对现在的房地产市场意味着什么？

　　与导致全球金融危机的条件不同，进入COVID的经济已经十分疲软。

　　尽管财政部长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）正准备在COVID-19之前的十年中实现首次盈余，但澳大利亚的通货膨胀率一直处于低位，GDP增长缓慢，工资增长停滞，零售销售不佳，更不用说矿业繁荣了。已经结束了。

　　由于对不负责任的贷款的指控迫使贷方收紧其贷款标准，房价于2018年开始下跌。在2019年中，房价跌至谷底，并在导致COVID-19出现的月份开始回升。

　　储备银行在2019年（6月，7月和10月）三度下调官方现金利率，并在2020年3月的同一个月内再度两次下调利率，这标志着央行自1997年以来首次进行周期性降息。

　　澳储行还首次在澳大利亚推出了类似于量化宽松（QE）的非常规货币政策。储备银行在最后时刻采取了紧急的现金降息措施以及实施类似量化宽松的计划，以缓解大流行带来的经济打击。时间将证明这些措施在减少损害方面的有效性。

　　大都会房地产策略师的创始人兼首席执行官迈克尔·雅德尼（Michael Yardney）表示，由于储备银行有效地使用了其大部分货币政策弹药（它们表明他们不会将现金利率带入负值），因此需要进一步的政府刺激措施来帮助房地产市场。

　　Yardney先生对Savings.com.au表示：“由于澳洲联储无法真正进一步降低利率，我们的经济复苏和房地产市场的未来将取决于政府的财政刺激政策，以鼓励我们的经济再次发展。”

　　联邦政府已经宣布了包括HomeBuilder计划在内的许多刺激措施，但现在说这可能对房价产生什么影响还为时过早。

　　地产投资顾问德尼罗Thambipillay说，尽管央行是极不可能降息任何进一步量化宽松可能给房地产市场带来提振。

　　Thambipillay先生表示：“由于量化宽松，银行现在拥有的资金增加，将导致它们降低零售利率，并且他们对放贷的意愿更大。”

　　“我预计这将刺激房地产市场向前发展，一旦经济开放，我们很容易看到房地产价格再次出现强劲回升的开始。”

　　Mardiasmo博士补充说，知道利率不会很快在任何一个方向上移动，这将使人们的决策具有稳定性，这也可能对房地产市场有利。

　　马尔迪亚斯莫博士说：“在现金利率降低的情况下，很少有'推迟'等待的想法，而担心现金利率上升（因此需要更高的抵押贷款支付）的'也许不是现在'的想法也有所减少。” 

　　“因此，市场需求波动的机会较小，从而使市场得以继续表现。”

　　COVID后房价将如何变化？

　　墨尔本的房地产价格在7月份季度下降了3.2％，是迄今为止首府COVID-19降幅最大的一次。

　　CoreLogic研究负责人蒂姆·劳莱斯（Tim Lawless）表示，第二轮冠状病毒已经吓坏了买卖双方。

　　Lawless先生说：“由于对墨尔本第二波病毒的担忧以及全国和国际病例数的增加，消费者信心再次减弱。”

　　“消费者信心指数显示与房地产市场活动高度相关，因此近期的下降趋势意味着购房者和卖方可能再次退缩。”

　　资料来源：CoreLogic

　　但他说，全国的住房市场对COVID-19的影响仍保持相对弹性。

　　Lawless先生说：“迄今为止，COVID-19对住房价值的影响是有序的，自4月份的近期高点以来，CoreLogic的国家指数仅下跌了1.6％，并且房屋成交量在3月底和4月急剧下跌后迅速恢复。”说过。

　　“创纪录的低利率，政府支持和不良借款人的放贷节假日，使房地产市场免受了更严重的衰退影响。”

　　在全国范围内，截至7月份的三个月内，房地产价格仅下跌了1.6％，而有些地区甚至出现了价格上涨。霍巴特，堪培拉和阿德莱德继续走高，分别上涨0.9％，1.3％和0.3％。

　　但是，随着JobKeeper和JobSeeker的削减幅度从9月下旬开始，以及房屋贷款还款假期定于3月结束，房地产市场的前景仍然不确定。

　　Lawless先生说：“随着我们接近这些里程碑，紧急销售可能会变得更加普遍，这将考验市场的弹性。”

　　Yardney先生指出，到目前为止，支撑房价的关键因素是，很少有人因失业或削减收入而被迫出售房屋。

　　“这是通过政府的财政支持计划来实现的，该计划向收入下降的家庭提供帮助，并与银行结合在一起，允许经济困难的人推迟抵押贷款还款。”

　　但是担心价格暴跌30％的可能性极小。

　　Thambipillay先生表示，创纪录的低利率加上市场上缺乏库存，将使价格免于暴跌。

　　“要使价格大幅下跌，市场上必须有大量的房地产供应，而需求却很少。事实并非如此。” Thambipillay先生说。

　　“财产所有人持有财产，并等待事情变得更好。”

　　任何人都猜测房价下跌了多少，但普遍的共识似乎是房价总体上将适度下跌，而某些地区将保持稳定。

　　Koulizos先生说：“只有时间才能证明COVID-19之后的房地产价格会发生什么变化，但我敢打赌，价格将下跌5％至10％。”

　　COVID-19对房地产市场不同部分的影响

　　Yardney先生还预测整体房价将下跌10％，但他指出，澳大利亚并不是一个大型房地产市场。

　　Yardney先生说：“进行这类预测的问题在于将所有房地产汇总在一起。”

　　“没有一个澳大利亚房地产市场。实际上，悉尼或墨尔本也没有一个房地产市场。

　　“市场中有一些市场，取决于价格，房产类型和地理位置。”

　　Yardney先生说，根据房屋类型的不同，房价将更难下跌：

　　“投资级”房产和A级（高于平均水平）房屋的价值可能下跌-5％

　　“ B级（平均）房屋的价值可能下跌-10-15％，

　　“ C级（不及完美）将受到最大的打击，因为这将导致质量的飞跃。

　　雅德尼说：“但是，这将取决于非常低的交易水平，从那时起的复苏速度将取决于整个经济体的状况。”

　　　贷款政策和利率是房价的关键

　　Koulizos先生说，房地产价格的进一步下跌取决于许多因素，包括利率和贷款政策，因为当人们容易借钱时，价格往往会上涨。

　　“与许多年前利率下降导致房地产需求上升并导致房地产价格上涨不同，最近一次的现金利率下降并没有增加需求，因为消费者信心非常低，”库利佐斯先生说。

　　“如果贷款机构改变政策以使其更容易借钱，那么将有助于房地产价格上涨。

　　“如2011年所示，刺激资金的供应已枯竭，并导致房地产价格下跌。如果借贷机构提供的信贷增加，这将刺激对房地产的需求，进而对价格造成上行压力。”

　　当房地产价格在2018-2019年期间下跌时，利率较低，但贷款政策变得更加严格，使人们更难以借钱。

　　此后，澳大利亚审慎监管局（APRA）放宽了其中一些规定，再加上创纪录的低利率，导致房地产价格上涨，导致COVID。

　　与以前的金融危机不同，我们的经济已经处于非常虚弱的状态，然后发生了森林大火，COVID突然消失，危机级别从0上升到100。这使得很难预测房价可能会发生什么，但是看起来在过去的事件中可以提供帮助。虽然显然不能保证历史会重演，但在尝试预测未来事件时，先前的经济危机可能是有用的指南。

　　房价并非无法幸免，当您查看以前的经济衰退期间发生的情况以及自COVID遭受打击以来房地产价格已经发生的情况时，毫无疑问，房价将受到COVID-19的负面影响。

　　但是，历史也向我们表明，在经济不景气时期，澳大利亚住房市场一直保持韧性。