东京住宅房地产市场紧张，需求旺盛，价格飙升！
年代初以来从未见过的水平。
3 月，房地产经济研究所报告称，2 月东京 23 区的新公寓平均价格达到 9685 万日元，同比增长 30%。每平方米的平均价格为 148 万日元。1,2
二手公寓价格也攀升至平均每平方米 930,500 日元，同比增长 9.1%。
尽管人们普遍认为日本经济停滞不前，但房地产市场似乎非常强劲。东京房地产价格快速上涨的原因是什么？
利率和货币
由于市场上有充足的信贷供应，利率继续保持在低位。
3 月 29日，日本银行 (BoJ) 宣布将捍卫 10 年期日本政府债券 (JGB) 设定的 25 个基点的收益率上限，并提出在两天内无限量购买。这进一步加大了日元的下行压力。此外，日本央行维持宽松的货币政策，将利率维持在非常低的水平，贴现率为-0.1%，长期最优惠利率为1.1%。在消费者层面，这意味着借款人可以找到低至 0.375% 至 1.6% 的抵押贷款利率，具体取决于贷款的类型和期限。有了如此低的利率和现成的廉价资金，人们有强烈的动机投资房地产。
相比之下，其他 G7 央行正在提高利率以应对不断增长的通胀。继美联储 3 月加息25个基点后，美国 10 年期国债收益率创下2019 年以来的最高水平。8至此，截至3月31日 ，30 年期固定利率抵押贷款利率已升至 4.89%.这种日本以外长期利率的上行压力以及由此产生的利率分歧正在对日元造成下行压力，日元已达到 2015 年以来的最低点。日元疲软可能为日本房地产的外国投资者提供机会，进一步加大了房地产价格的上行压力。
人口/人口统计
日本城市人口的强劲增长以农村地区为代价，导致日本的人口密度随着时间的推移变得非常两极分化。
人口的这种转变对房地产市场产生了相当大的影响；国际货币基金组织进行的一项研究发现，人口增长 1% 会导致房价上涨 5%。
有趣的是，被称为权力夫妇、高收入双收入家庭的不断增长的消费群体已从 610 万翻了一番。1980 年为 1240 万。2020 年的家庭。这部分可自由支配支出的增加可能会导致房地产价格上涨。12,13
原材料供应
2022 年 2 月，日本原材料指数创下 149.40 点的新高，而一年前该指数为 99.00 点，涨幅为 50.91%。
该指数表明开发商在建材方面感受到了巨大的成本压力，导致建筑成本增加，最终以价格上涨的形式转嫁给消费者。
土地价格
东京 23 区的官方住宅用地价格（通常为保守评估）平均同比上涨 1.2%。鉴于住宅用地交易数据显示平均价格为 1,020,690 日元/平方米2，同比增长 2.99%。此外，全国地价两年来首次上涨，同比上涨 0.6%。
这些土地价格上涨也可能导致价格上涨，尤其是在东京，与建筑相比，高达 70% 的房地产成本与土地相关。
市场展望
东京房地产的国内需求强劲，预计将持续整个 2022 年。随着大流行后入境旅行的恢复，日元疲软也可能引发外国投资者的新兴趣。此外，包括建筑成本增加和土地稀缺在内的供应限制可能会继续推动东京住宅房地产价格的进一步上涨。
