在日本买房？不要忘记考虑转售价值
转售你的房产涉及到一系列不同于你最初寻找居住空间的考虑。
事实证明，在东京，距离最近的车站步行10分钟以内的漂亮、更新的公寓一直在保值或增值。目前，新房和二手房的平均价格都处于历史最高水平。
然而，这确实让一些买家犹豫了——价格进一步上涨的空间可能不大了。自2018年以来，一直有警告称市场可能已经准备好了，但那是五年前的事了，东京对居住空间的需求从未如此之高。
全新vs.现有物业
出于几个原因，购买现有住宅与购买全新住宅需要不同的计算方法。二手房通常比新房便宜，所以首付需要的钱更少，但转售时会发生什么呢?
当你在日本买房时，你买的是土地和建筑物本身(对于公寓，你买的是建筑物的一部分和与你的公寓面积相对应的土地部分)。重要的是要记住，土地的价值通常是购买价格的大部分，虽然土地不会折旧，但建筑物会。
例如，对于独立式住宅，一般来说，土地的价值大约是总价的80%。然而，这一比例可能会上升或下降，这取决于建筑本身的质量以及它离市中心有多远。
独立式房屋的建造寿命为30-40年。
根据经验，日本大多数公寓建筑的寿命都是60-70年。然而，位于理想位置的顶级建筑通常维护良好，并且设计寿命更长。
通常，独立式房屋的建造寿命为30-40年。在那之后，这座建筑预计将被拆除以进行新的建设。这在很大程度上是习俗的结果。在上个世纪，人们逐渐习惯了建筑物的寿命只有这么长，这使得建筑公司没有动力建造寿命更长的房屋。
但是，如果你买的是一套30年前建造的独立住宅，或者是一栋50多年前建造的普通建筑中的公寓，会发生什么呢?根据地点的不同，答案可能会大不相同。
位置意味着一切
如果你在一栋楼龄超过50年的建筑里买了一套二手公寓，10年内可能很难转售，除非它位于极其稀缺的土地上(例如，东京站旁边)。每个人都知道这栋建筑很快就会被拆除，你只会得到一部分土地的权利。
拆除需要花钱，重建需要更多的钱。此外，根据日本法律，至少有四分之五的业主需要同意重建，这可能是一个漫长的过程。富有的业主会想要建造一座新的宫殿，而不那么富有的业主会想要一座更普通的建筑。
为了给项目融资，业主通常会同意建造更大的建筑，并出售额外的单元来支付重建成本。如果你位于东京站附近，这可能没有问题，在这种情况下，业主通常会希望在法律允许的范围内最大限度地提高土地的价值。
土地本身构成了大部分价值。
然而，如果你在东京的郊区，你可能会担心未来的需求。你们能把多余的单位卖出去吗?总而言之，如果你在一个不太理想的位置买了一栋较旧的共管公寓，你可能会在20年内陷入几乎没有价值的困境。搬进来之后，你可能不管出多少钱都找不到新买家，因为房子已经破旧不堪，而且无法保证会有足够的资金进行重建。
现有的独立式住宅在东京以外地区越来越受欢迎，正是因为大部分价值都在土地上。如果你必须在10-20年内转售，你可能会收回大部分购买价格，因为你可能会找到想要建造梦想家园的人。土地本身构成了大部分价值。
然而，为了吸引买家，你可能必须支付买家的拆迁费用，这很容易超过100万日元。这仍然胜过旧的二手公寓，后者在20年后可能基本上一文不值。
我家是我的城堡
建筑师喜欢东京的一个原因是，这里有很多独特的独立式房屋设计，而且总是有重大的设计和重建在进行。即使在市中心，日本建筑师也可以尽情发挥他们的想象力。由于日本房产的税收规定导致独立住宅在不到30年的时间里贬值为零，业主不必担心选择一个吸引大众的房屋设计。
人们总是期望，当时机成熟时，买家会拆除旧房子，重建一座自己喜欢的新房子。此外，根据日本法律，新建的建筑物有10年的开发商自动保修。此外，人们有时选择买新房，因为在许多情况下，抵押贷款支付每月只比购买二手房多一点。
