马图西克:解决澳大利亚住房危机，修改移民规则和2024年的市场预测
展望2024年，租金和房地产价格预计都将上涨，但对外国房地产所有权规则的深入研究、税制改革和统一的国家建筑规范可能会改变房地产格局。
好吧，又快到圣诞节了。时间过得真快，尤其是随着年龄的增长!
在每年的这个时候，通常的做法是提供一个市场包装，并在黑暗中对明年可能发生的事情进行预测。
所以，让我们保持这个传统。
利率应该放松
如果你问我的话，我会说澳大利亚央行在11月做出了糟糕的加息决定。
通货膨胀不是由国内消费驱动的。由于地缘政治紧张局势、糟糕的政府政策和繁文缛节，它正在上升。
例如，根据最新的一系列住房建设规定，根据地点和家庭类型的不同，每栋新建建筑的总费用为5万美元。
如果国内消费是罪魁祸首，那么为什么不做一些有意义的事情，比如对所有商品和服务征收商品及服务税，并将消费税的水平(比如从10%提高到20%)一次提高6至12个月。
关于未来利率的走向有很多说法，澳大利亚央行行长米歇尔·布洛克(Michele Bullock)表示，数据将决定未来现金利率的走向。对我来说，考虑到目前的形势，澳大利亚央行唯一需要监控的数据是实际工资。
至于下一步现金利率的走向，金融市场认为，明年大部分时间里，现金利率可能会保持稳定，有小幅下跌的可能性。
在我看来，澳大利亚央行走得太远了，下调了大约1%，我认为到2024年底，现金利率将下调大约这个幅度。
可靠的经济指标，尤其是就业市场的指标表明，澳大利亚在未来几年将面临更艰难的金融时期。
大澳大利亚
澳大利亚统计局(ABS)发布了一份新的人口预测数据集，从2022年开始校准，该数据表明，未来十年澳大利亚人口可能增长370万至460万。
届时将有3020万至3120万人将澳大利亚称为家。
截至2023年中期，约有2640万人居住在奥兹，到2023年11月下旬，约有2690万人居住在这里。
我国大约30%的人口出生在海外。到2033年，这一比例将升至33%。十年前是27%。
很多人都在呼吁停止这种增长，但如果没有这种增长，我们的经济就会陷入困境。
我们需要的是有信念的移民，而不是便利的移民，我们应该更有选择性地允许谁入境，在他们的行为举止上更挑剔。
我们可以吸引世界上一些最优秀的公民，我们应该努力这样做。
这是澳大利亚目前的人口增长情况:
每1分42秒生一个孩子
每2分52秒就有一人死亡
每42秒就有一个人来到澳大利亚生活
每2分30秒就有一名澳大利亚居民移居海外
总人口每47秒增加1人。
解决住房危机
我不知道你怎么想，但我已经厌倦了这种泛泛之谈。
图表3显示，租房空置率以前一直在下降。它会像过去一样反弹。
租户将不得不分享，我们需要鼓励(而不仅仅是允许)更多市场负担得起的住房。
简而言之，这是“缺失的中间”，包括可移动住宅和后院住宅。
土地所有制也需要改变，城市规划的衡量标准应该是每公顷人口，而不是每公顷居民。
此外，在我看来，无论是新住宅还是旧住宅，都应该只允许持有澳大利亚护照的人购买。
房地产行业还需要进行重大的税收改革，包括对印花税、基础设施收费、负扣税和资本利得税的改革，同时实施联邦土地税。
我们还需要一个建筑规范，在澳大利亚范围内，有气候区域差异。
有适当文档支持的新开发应用程序应该在三到六个月内决定，而不是几年，更不用说几十年了!
除非我们这样做，否则这个空间不会发生任何有意义的事情。
目前联邦政府和部分州政府在这方面的慷慨只会推高房价，实际上很少有额外的房屋建成。
住房前景:租金上涨，供应持续不足
房地产就是供求关系。
与过去十年的平均水平相比，需求(即销售)保持稳定，而供应(上市出售的股票)相对于长期趋势下降了约20%。
我们也面临着租赁库存和新建筑供应不足的问题。
除非事情真的变成梨形，否则在我看来，澳大利亚房价和租金可能会在2024年和2025年上涨。
目前，通胀率可能会在一段时间内徘徊在3%至4%之间，因此实际价格不会出现大幅增长。
未来两年，租金可能每年上涨5%至10%，直到空置率升至2%以上，而这还需要18个月至两年的时间。
具有讽刺意味的是，在一个越来越不确定的世界里，澳大利亚人可能会更大力地投资房地产。
因此，明年尤其可能是澳大利亚房地产市场的强劲一年。
圣诞快乐
所以，在圣诞节和新年期间，花点时间和你在乎的人在一起吧。做你想做的事。微笑，最好还是笑。我们只在这里一次。
