泰国新办公楼供应激增促使调整
由于约 140 万平方米的新办公空间将于 2024 年至 2026 年间竣工，现有办公空间的业主应进行翻新或增加新的配套设施，以留住现有租户，因为新的办公楼将努力吸引新客户和寻求搬迁的现有物业租户。
莱坊(Knight Frank)泰国房产分公司执行董事兼写字楼代理负责人潘亚-詹基特瓦塔纳拉特(Panya Jenkitvathanalert)表示，曼谷写字楼市场供应过剩。
去年供不应求，但今年将更加严重，仅 "曼谷一号 "就有约 15 万平方米的供应量。这将是改变游戏规则的一年，"他说。
在这个充满挑战的时期，机会仍然存在，因为中国游客免签证计划有助于吸引更多来自中国的企业，特别是电动汽车制造商和各种相关下游运营商。
"Panya 先生说："一些新的办公空间租户是本地公司，他们从家庭办公室搬迁到不同档次的高层办公楼，以吸引年轻有为的员工，并利用办公楼租金下降的机会。
他建议现有办公楼的业主应翻新其物业或增加新的设施，如联合办公空间或与公共交通站的连接，以留住现有租户。
"留住现有租户是改善旧办公楼的主要原因。吸引新租户是次要目标，"他说。"新建成的办公楼既要吸引新用户，也要吸引那些希望搬迁的用户。
截至 2023 年底，写字楼的平均租金为每月每平方米 816 泰铢，比 2022 年上涨了 0.7%。甲级写字楼的租金记录为每月每平方米 1181 泰铢，乙级写字楼的租金为每月每平方米 840 泰铢，而丙级写字楼去年的平均租金为每月每平方米 510 泰铢。
不过，各等级写字楼的年租金增长率仍大大低于 10 年的平均水平，这主要是由于供应方面的压力所致。
"未来的供应量非常可观，约占目前供应量的四分之一，"他说。"今年的供应量最大，约为 64.8 万平方米，其中一半以上将位于中央商务区(CBD)。
"他说："为了留住即将续约的现有租户，一些写字楼业主会提供 5-10% 的折扣，如果面积较大，还可以免一年租金。
截至 2023 年底，曼谷写字楼供应量增长了 4.6%，达到 605 万平方米，而需求量则达到 470 万平方米，增长了 2.5%，导致整体出租率下降到 77.7%，而 10 年平均出租率为 88%。
"2023年的出租率全面下降，其中甲级下降幅度最大，为81%，下降了6.6个百分点。但它仍然是市场中最高的，"他说。"A 级的 10 年平均出租率高达 92%。
Panya 先生说，由于新增供应量超过了需求量，而且出现了调整规模的趋势，因此 A 级的年度下降幅度最大。
乙级写字楼的出租率略微下降了 0.5 个百分点，为 76%，远低于 88% 的十年平均水平，而丙级写字楼的出租率则分别为 78% 和 86%。
中央商务区的写字楼市场需求强劲，高于非中央商务区。中心商务区的需求主要由新建楼宇拉动，这表明人们更青睐现代化的最新办公空间。
相比之下，非中央商务区的需求则较为分散，新楼和旧楼都有需求，这反映出中央商务区以外的租户需求和偏好多种多样。
"许多新办公楼，尤其是甲级办公楼，都采用了节能和可持续发展的设计。这可以吸引那些总部遵守零净排放或环境、社会和公司治理政策的跨国公司，"他补充道。
