澳大利亚较高的租金是否足以弥补房东较高的成本？
虽然我们的首都城市和地区的租金飙升是众所周知的，但与持有投资性房地产相关的成本上升却很少被提及。
自2020年初以来，大多数首府城市的租金每年大致变化约10%。达尔文、堪培拉和霍巴特的租金增长较低，但这些市场吸引的投资者要少得多。
大量增加的开支强加在房东身上，包括土地税、市政税、水费、维修费、保险和物业管理费。但增幅最大的成本是利息。
过去两年，澳大利亚房产投资者经历了成本的急剧上升，对许多人来说，持有投资性房地产带来的负现金流迫使他们要么出售，要么考虑出售。
一个亟待解决的问题是:租金上涨是否覆盖了这些额外成本，还是投资者现在比两年前更感到手头拮据?
土地税、市政税和水费都因财产、州和地区的不同而不同。
一些州经历了土地税起征点的变化(如维多利亚州的“新冠临时土地税”)，其中许多成本最近都发生了重大变化。
此外，随着资本价值的增长和州政府对资本价值的重新评估，许多投资者将发现自己有资格支付更高的土地税。同样，当地方议会重新申请估价时，市政差饷将增加，以反映其管辖范围内较高的未改善的财产价值。
许多人可能会争辩说，维护成本相对稳定，然而，最低租金标准的立法变化，加上强制性合规检查(如电力和天然气)的引入，增加了投资者的平均维护附加费。
对投资者来说，另一个增加的成本是物业管理费。绝大多数物业管理公司收取租金总额的一定百分比。
每套物业的管理费用随着租金的增长而增加。例如，一套每周500美元的出租物业，7%的管理费相当于每周35美元。对于那些在过去两年中租金上涨了20%的物业，每周500美元的租金将增加到每周600美元，因此，业主每周将向同一物业经理支付42美元。
与通胀压力和环境条件直接相关的是，我们还必须考虑保险成本。自2020年初以来，与财产相关的保险费上涨了约20%。
但增幅最大的是抵押贷款还款。无论投资者是采用本息贷款，还是只付息贷款，他们的利息成本都被放大了。
在澳大利亚，投资者的平均贷款额为61.9万美元。
从2020年3月到2022年5月，标准贷款产品的可变利率通常低于3%，对许多客户来说，低于2%。在此期间，许多投资者以有利可图的利率固定贷款。
一个平均贷款规模的客户，在30年的贷款期限内，如果是2%的只付息贷款，每年需要支付12380美元，如果是2%的本息贷款，每年需要支付27455美元。
在今天的贷款环境中，同一名投资者将为6%至6.5%的利率贷款支付利息，具体取决于贷款机构。
我们假设在这个波段的中间有一个图形;如果是本息贷款，投资者每年的抵押贷款还款额为46.950美元，如果是只付利息的贷款，则为38.687.50美元。
下图显示了2020年之前的抵押贷款利率与租金收入与2024年同等水平之间的差异。
我假设普通投资者的租金将上涨20%。其他假设包括:在今天的气候下，平均租金为每周600美元，而平均租金为每周495美元。两者的年化数字分别为31.200美元和25.740美元。
即使考虑到前面列出的支出费用，如地税、市政税、水费、保险、管理费和维护费用，投资者的自掏腰包成本在今天也远远高于四年前。
投资者可以积极考虑的一个因素是空置率的降低。如今，租房需求旺盛，空置期越来越短。如果我们把记忆拉回到 2020 年和 2021 年，一些城市(尤其是墨尔本)的空置率很高。州政府出台了驱逐暂停令，许多房东在此期间都面临着较低租金(或零租金)的问题。
