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　　尽管悉尼内城郊区的中位价高达数百万澳元，令人瞠目结舌，但其表现仍然优于远郊地区。

　　海港城正在与全国最强劲但更便宜的房地产市场首府城市(珀斯、阿德莱德和布里斯班)的趋势相反，在这些城市中，最便宜的地区提供了最高的资本增长率。

　　但对于悉尼的业主来说，较高的房地产资产价值的最大受益者是那些居住在悉尼房价中位数(1.395.804 澳元)以上但低于 320 万澳元(320 万澳元)的郊区的业主。

　　专门向API 杂志提供的 CoreLogic 数据显示，对于单元房和独立屋市场而言，增长最快的十大郊区中有七个的价格高于全市中位价。

　　Investment Window 的房产买家代理迈克尔·马丁 (Michael Martin) 表示，悉尼的外郊区抵押贷款带是全国杠杆率最高的区域之一。

　　“因此，这些地区不仅在付款占收入的比例方面受到最严重的打击，而且在澳大利亚审慎监管局 (APRA) 缓冲到位的情况下，他们的融资审批金额也意味着许多潜在买家根本无法获得融资来进行购房。按市场价格出价。

　　“西澳大利亚州和南澳大利亚州的情况并非如此，尽管它们的社会经济水平是全国最低的，但许多当地居民仍然可以轻松满足获得融资的缓冲要求。

　　“房产的平均价格仍高达悉尼远郊的一半，因此与悉尼同等郊区相比，西澳和南澳的借贷能力要大得多——因此，同样的购买压力并不存在的原因之一是那里。

　　“对于投资者来说也是如此，大多数妈妈和爸爸投资者都无法获得融资来购买悉尼的入门级房产，而收益率往往非常低且现金流为负，这进一步加剧了这种情况。

　　“另一方面，在珀斯和南澳的经济适用地区，5%的收益率和高达 40 万至 50 万的价格已经很容易获得。”

　　The Agency 房地产首席执行官 Matt Lahood 告诉 API 杂志，信贷是主要因素，而买家经纪人 ​​Aaron Downie 则指出了市中心供应的限制。

　　“在新冠疫情期间和之后，内城市场的增长更加强劲，这些地区的人们看到了自己房产的净值更高，而且更容易再融资。

　　他们有更多的储蓄缓冲，而且有更大比例的人对抵押贷款融资的依赖程度较低。”

　　他补充说，首次购房者群体非常强劲，年轻人希望购买公寓而不是超出其价格范围的现房进入市场。

　　“由于租金上涨，他们也开始放弃租房，而换小房的人在市场上也变得更加活跃，并搬进他们认为在以后的生活中更有吸引力的公寓。”

　　Mackenzie Property Group的Downie先生表示，悉尼与其他首府城市的不同之处在于，内城区的价格增长比外城区更为强劲，这是由房产供应有限和富裕买家的高需求推动的。

　　“内城区靠近城市的经济中心和生活设施提高了他们的需求。”

　　Search Party Property 合伙人朱利安·库尔西加拉 (Julian Khursigara) 表示，悉尼的富人正在涌入城市，而许多穷人正在跨州迁移。

　　“悉尼内城区的增长是由于这些地区的土地与外城区相比极其稀缺所推动的。

　　“此外，随着百万富翁持续涌入澳大利亚，超级豪宅市场的现金购买率也有所上升。

　　“澳大利亚被评为2023年高净值移民的首选目的地，过去几年百万富翁移民的年增长率显着上升。

　　“即使在悉尼的远郊，与其他首府城市相比，房价仍然很高，加息给潜在买家和投资者带来了进一步的压力。

　　“因此，这部分之前的大部分需求已转向珀斯、布里斯班或阿德莱德等市场——这些市场的突破性增长以及州际移民模式证明了这一点。”
 

　　海外买家返回新南威尔士州

　　PropTrack 的数据显示，3 月份悉尼房价上涨 0.40%，创下新高，尽管悉尼市场上新挂牌房屋数量有所增加，但随着价格进一步上涨，买家需求已经吸收了部分增量。

　　在假期期间房价增长放缓之后，今年第一季度房价上涨了 1.79%，这是自 2023 年 9 月以来三个月以来最强劲的季度增长。

　　Palise Property 总经理利亚姆·卡莫迪 (Liam Carmody) 表示，在某些领域，单元房和联排别墅等细分市场的表现可能优于独立屋，PropTrack 数据显示，2 月份单元房的增长率是独立屋的两倍。

　　“促成这一趋势的因素包括不断变化的人口结构、生活方式偏好和负担能力限制，尤其是利率，因为买家优先考虑生活方式、位置和便利设施，而不是较大的住宅面积。

　　“自住业主占悉尼市场的很大一部分，这些买家正在特定社区和学校学区寻找房产，优先考虑生活方式、便利性和社区设施等因素。

　　“海外买家在买家中所占比例最小，近年来监管变化限制了外国投资，但国际买家，特别是来自中国和东南亚的买家在过去三到六个月内变得更加活跃

　　卡莫迪表示： “货币汇率、地缘政治稳定性和政府政策等因素正在影响海外买家的活动水平。”
 

　　悉尼表现最差的郊区

　　虽然价格高于中位数的郊区在资本增长的前十名中占据主导地位，但人们愿意支付的价格似乎确实存在上限。

　　在资本增长表现最差的郊区中，前十名中有六个是房价中位数超过 300 万美元的郊区。

　　单元房市场的趋势不太明显，尽管只有两个上市郊区的房价低于该市的中位价，但更多样化的房产价格出现了倒退。

　　马丁先生表示，公寓是悉尼最“不受关注”的部分，其上涨潜力可能超出预期。

　　“近年来，我们在布里斯班公寓市场看到了这种情况，随着加息的持续，布里斯班公寓市场没有受到我们在 2022 年看到的大部分负回报的影响，并且在过去两年中表现优于房地产市场。

　　“在悉尼，与全国其他地区一样，供应前景看起来很严峻，因为许多在 2020-21 年低利率期间批准的项目都被搁置了。

　　“再加上移民人数增加，以及第一批婴儿潮一代将在 2026 年年满 80 岁，应该会看到对单位的持续需求

　　“对于那些买不起独立屋但又想住在悉尼的人来说，单元房和联排别墅的入门价格比独立屋更低，这也是一个诱饵。

　　“这种增长可能会持续下去，但随着单元房和独立屋之间的差距缩小，人们会被较大的独立屋比较小的单元房、别墅或联排别墅的更高价值所吸引。”