从事新加坡房产交易多年,今天,我就来分享,为什么新加坡没有烂尾楼?
01 售地环节
发展商在新加坡拿地,主要通过两种方法:政府售地,或旧楼整体收购然后重建。对于这两种方法,新加坡政府都有一整套规范的流程。
在期房发售以前,发展商需要100%支付土地成本,而土地成本,占新加坡建房总体成本的60%以上。
第二在期房销售的环节,房款必须打入新加坡政府监管账户,而不是直接打给发展商
发展商想从监管户头取钱,必须得到政府许可。
在新加坡有购房经验的朋友,给发展商转款的时候都会发现,发展商账户是特别长的一个名字,支票上要写三行的。比如下面这个:
“OCBC for Project Account No. 123-456789-001 of XXXX Development Pte Ltd”。
为啥这么长呢, 因为这是新加坡政府监管户头,格式有固定的要求,比如 Project Account No. xxx 这些文字,只能出现在监管户头中。
第三买家在购买期房的时候,不需要全额付款,而是根据建房的进程,来付相应的比列,每一步都是政府验收之后才付,具体付款的步骤是:
A.买家购房,先付款20%,打入监管账户;发展商看得到,拿不到;
B.地基完成,通过政府验收,买家支付10%,打入监管账户;政府批准,发展商可以使用这里面的30%房款。之后随着主体建筑,砖墙墙体,天花板,门窗水电停车场等公共设施,每一步的完成,买家都相应支付5%-10%,等公寓项目拿到建筑师认证,通过了政府的入住许可,买家可以拿钥匙的时候支付25%,最后的15%则分成三笔,都是买家可以入住之后才支付的。
在这样的购房和监管机制下,如果我们是发展商,在上面任何一个阶段,卷款而走,是可能的吗?能卷走的只是自己的铺盖,而留下的,是通过验收的阶段性项目,很容易被接手。
如果遇到了项目进度没有按照预期时间交房的情况,其实每一步政府验收只要没有通过,就会延迟交房时间,那么开发商就得按照政府拟的合同,赔偿业主相应比列的房款,各位业主也根本不用自己去抗议,政府就会监管处罚了!
所以新加坡的发展商,无论遇到多大的困难,拼了命也会把项目建好。