澳洲房市再现“郁金香狂热” 创纪录的低借贷成本成“罪魁祸首”
2015-07-14 15:08 来源：澳洲家园网
据悉尼晨锋报7月14日报道，这堪称是从看似聪明的公共官员口中说出的最愚蠢的评论之一：“一年前……我们发现（澳洲的）房价估价很公平，”澳洲央行的资深调研经理Peter Tulip博士说道。当时我强调了这个解读中的一个关键错误，并指出Tulip博士的研究实际上说明澳洲房价被高估了20%至30%。
在更新了他的模型过去12个月的数据后，Tulip博士上周三耸人听闻地指出，“房价被低估了30%”。这不是开玩笑。他重复了这个观点多次，然后将它合理化。“低估30%显得异常地明显，是至少30年来最大的缺口。”他说，“我可以让时间再退后一点，但时间越退后，数据质量就越差劲。”
请让我为您指出Tulip博士逻辑中存在的问题。是的，他的姓氏Tulip（郁金香）很讽刺，因为我们正在讨论的是澳洲史上最大的房价泡沫，而一个著名的资产泡沫就是1637年发生的荷兰“郁金香狂热”事件，当时郁金香鳞茎的价格被推高至“至少十倍于娴熟手艺工人的年收入”。
不可靠的数据
Tulip博士去年得出澳洲房价“估价公正”的唯一方式就是挑选从政治上讲便利的推测，即进一步资本增长踏上自1955年以来的房价贬值之路。问题在于上文引述部分提到的“数据质量”。尤其是考虑到在1980年代以前，我们并没有任何稍微可靠一些的房价数据。我知道这点，因为我成立的那家公司创造了Tulip博士在分析中使用到的RP Data-Rismark房价指数。所以让他在去年4月份得出房价估价合理结论的1955年后增长率数据根本毫无用处。
不过，倘若你使用Tulip博士文章中提到的其他几种合理的推测之一，你就会得到截然不同的结果。特别要指出的是，如果未来资本收益沿着过去的家庭收入增长、过去十年房价增值、房产价格上涨的被调查期望或过去的租金通胀的路径发展，这个模型就会发现住宅物业在去年4月份中被高估了20%到30%左右。
所以为什么它现在会突然告诉我们房价“被高估了30%”呢？自从Tulip博士最初的文章发表以来，住房价格已上涨了11%（这是房价在过去一个季度中维持的步伐）。同期内，工资只增长了2.3%。澳洲住房价格与收入之比现在位于史上最高点，家庭债务与收入之比也是。而这两者每天都在攀升。
创纪录新低的借贷成本
不妙的是，这恰逢一个独特的时刻，即澳洲央行行长史蒂文斯先生所说的借贷成本“达到人类史上最低水平”。这导致史无前例的投机性投资和只付利息借贷活动的出现，打破了2002年和2003年被储行描述为泡沫的繁荣时期创下的纪录。
Tulip博士称：“（自去年4月份以来）发生的改变是实际的长期利率已大跌，使得住房与房租相比更具有吸引力，虽然前者的价格一直在上涨。”明确地说，从去年4月份到今年4月份，十年期澳洲政府债券收益率从3.95%降低至2.65%。这相当于超过五次标准的央行减息。这点之所以如此重要，是因为十年期政府债券收益率是长期利率的无风险代理，是Tulip博士在文章中用于代表借贷成本的十年期固定房贷的定价标准。
所以十年期政府债券收益率下跌33%使得他的模型从说明住房“估价公平”（使用1955年后的资本增长率）变为今天的“被低估30%”。更准确地说，你可以说这个模型从说明去年4月份房价被高估了20%到30%转变为现在的估价公平。
但是，以十年期国债收益率作为未来贷款利率的指南存在着很大的问题。首先，澳洲十年期政府债券收益率主要取决于美国十年期债券收益率，而且与后者的关联度达到90%以上。更重要的是，澳洲和美国的十年期政府债券收益率都被直接干预资产定价的央行而非利伯维尔场降至最低水平。
全球政府已花了超过10兆美元（13.41兆澳元）购买证券以人为粉碎收益率和长期贷款利率。这与中国政府购买数十亿元上市资产防止价格下跌是同一回事。西方政府的干预程度甚至更严重（即购买额的单位达到了兆，而非几十亿），它们通过购买债券阻止收益率上涨。
前哈佛大学教授兼美国总统顾问Lawrence Lindsey最近向彭博社表示，如果他告诉学生美国失业率将为5.3%而短期利率为零的话，他可能早就被大学踢出去了。他认为美联储（再次）将过低的利率维持得过久，并认为目前为2.2%的美国十年期政府债券收益率很轻松就能涨到8%——这虽然与过去的平均数保持一致，但却两倍于市场对“新常态”的平均预估。
如果房贷利率保持在一个世纪以来的低位，澳洲房价可能估价公平。但如果利率在未来三到五年返回至平均水平附近，那么我们的住房将被严重高估。
点评：
小编认为，随着股市及矿产经济低迷，投资者纷纷将资金投入到收益稳定的房产市场，而目前的低利率政策正在催生房产市场上的投资热。作为投资者来讲，悉尼和墨尔本不断上涨的房价能够为他们带来稳定的资本收益以及租金回报，同时也要警惕市场上泡沫风险的存在，投资有风险，入市需谨慎。
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