悉尼房价止步4月？
悉尼房市增速减缓背后的原因复杂。（澳联社图片）
（文/常秀峰）
自2015年12月以来，悉尼的房价在今年4月首次出现按月计的下跌，人们不禁怀疑，被廉价的热钱抬高的澳洲繁荣的物业市场是否正在悄然止步？
房价、升幅、清出率
根据CoreLogic的数据，人们发现澳洲的主要城市的房价在4月的前27天下降了0.1%。相比之下，悉尼的住宅物业价格在2017年第一季度的总资本收益上升了5%，而这一正一负之间显示出的，是物业价格急剧下滑的势头。
在五个首府城市的房价统计指数中，人们可以看到类似的趋势，这几个城市4月份的房价涨幅仅为0.15% ，而今年1月至3月的平均月涨幅为1.2%。
同时，另一个具有强大说服力的指标是物业拍卖的清出率。过去三周以来，悉尼、墨尔本和澳洲全国市场范围内，均录得最弱的清出率。两个月前，全国的物业拍卖加权清出率为78%，而目前已经下滑至70%以下。
《澳洲财经评论》的专栏作家Christopher Joye预计，在2017 年余下时间里，悉尼和墨尔本的房价增长将继续放缓，不仅是由于澳洲的贷款机构们纷纷的上调利率，而且银行业监管机构对信贷增长的限制，明确剑指冷却这一“不合理的繁荣”。
两周前，官方公布数据表明2017年3月的澳洲CPI 同比上涨2.1%，从2016年第二季度的1%连续三个季度录得上涨，而国内通胀更是高达2.6%。
经济背景
唯一一个和目前状况不能完美契合的方面是澳储行1.5%的现金利率，这一数字在当下的社会经济条件下其实是负的，而且会越来越“负”。
这就意味着储蓄者们会把自己刨除生活成本之外的余钱放在更安全的投资上，比如MacquarieBank 最受欢迎的现金管理账户的回报才仅有1.4%。
“真实”利率不寻常
自1990年以来，为了广大澳洲家庭的经济安全起见，澳储行会把其利率设置为平均高于通胀率2.7%左右的数值上。如果只看2000年后的数据，就会发现澳储行官方利率只比通货膨胀率高出1.6%，而目前的则更是-0.6%。澳洲的实际的现金利率从未如此低过。
在这样的大环境下，向来谨慎的家庭也被迫要去追求那些不必要的高风险了，人们为了获得适当的回报，不得已加入十倍杠杆的物业投资大军中去。
与此同时，澳储行也以不公平的超低借款成本奖励那些不惜血本玩命投资的人，不管他们有意还是无意，房地产泡沫不断被吹起，经济高速增长得以延续，从储户到借款人，所有人的财富数字都是空前巨大。
加拿大、新西兰、美国和英国等类似的经济体都将通货膨胀率定为2%（ 注意，不是澳洲的2%至3%），但是，澳洲目前2.1%的通胀率却被视为“正常”。2%至3%的通胀目标是从哪来的呢？前任澳储行行长弗雷泽（Bernie Fraser）认为，这是1993年的正常值。
息差收窄
另一个值得人们注意的问题，是各大主要银行的高级和次级债券之间利率差距的收窄。次级债券，或者人们口中更常提到的“二级”债券，的利率通常要高于同期银行票据掉期利率2至2.5倍。
用NAB在2016年9月发行的最后一批批发次级债券（Whoesale Subordinated Bond）举个例子，其价格比银行票据掉期利率高出2.4%，是同等资产债券的2.4 倍。然而，今天同样的NAB 债券只比银行票据高出1.75%，而与优先债券的利差仅约为0.93%。这说明主要银行的次级债券的成本已经很高，或者，从投资者的角度来看，主要银行的优先债券太便宜了。
两种解释
如果我们现在认定目前主要银行的优先债券价值公允，那么其次级债券应提供约2.1%的息差，也就是正常水平的2倍至2.5倍。如果我们假设2016年9月NAB的次级债券回报合理，那么任何新的5年次级债务的回报都应该在2.23%以上。
另一种解释是优先债券只是过于便宜了：而次级债券利差现在已经回到2014年后经济危机时代“ 紧张局势” 之时的水平了，虽然资产负债表上的杠杆倍数较低，但优先债券的息差仍然超出0.2%。
再者，目前的供应风险在于次级债券中，而非优先债券。今年，澳洲的大型银行已经发行了大量的优先债券，随着信贷增长放缓，他们大概会减弱批发债券的发行。相比之下，2017年会有大量的次级债务到期，德意志银行就估计澳洲的银行们今年将用超过200亿元的资金赎回这些债券。
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