澳洲三大主要城市房价增长趋势分析
2017-08-21 16:05 来源：
随着海外热潮的兴起，越来越多的中国者将目光投向国外，澳洲以其各种各样的优势吸引了众多者。澳洲三大主要城市悉尼、墨尔本、布里斯班尤其是者们关注的热点。
悉尼
澳大利亚新南威尔士州,也是澳大利亚、大洋洲及南半球大城市和港口，世界公认十大最繁华的国际大都市之一。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重，高度发达的服务业以及金融业是悉尼经济的主体。悉尼的国民生产总值约占全澳的30%，世界跨国企业，金融机构的亚太区总部均设立在悉尼。
悉尼作为澳洲最大的城市，一直为投资者所青睐。然而，简单凭个人喜好就研判整个市场的走势，无异于盲人摸象。悉尼房价好不好，还要从科学的数据来加以研判。悉尼房屋价格走势强劲，但房屋租金收益回报率走势偏低。
在经历了6月10日116万澳币中位价和67%的低潮后，悉尼在6月17日录得126.5万的中位价和70%的清空率，算是恢复正常水平，但是和五月中及六月初数据相比（连续四周中位价接近或超过130万，清空率在75%以上）略有下降，因此要确立稳定的反弹甚至超越趋势，还得有连续几周亮丽的数据。
在不久前公布的新州财政预算中，有关地产方面的两个主要信息，海外投资者额外印花税翻倍，首次置业者印花税减免扩大到80万以下的二手房，其实对悉尼未来的拍卖成绩影响并不大。首先，拍卖的物业以二手房为主，海外投资者的增减基本不影响二手房市场；其次，拍卖市场上低于80万的二手房并不常见，所以短时间内，财政预算案对悉尼市场的影响有限，而未来则有待观察。
再来看悉尼拍卖数量和中位价。6月17日的787套虽然比前一周407套高很多，但是和五月中到六月底的数据相比，还是稍稍逊色。
和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有近10%的提高，也反映了别墅价格每年上涨两位数的趋势，以6月17日126.5万的中位价为例，和去年同期111.75万相比有13.25%的增长。
机构对未来十年，到2020 年的各个首府城市的房产中位价格作了预期，相比较目前各个首府城市平均房价与未来的相对应中位价的增值比率来计算，悉尼依然是最后的输家。
为什么会出现这样的形势？根本原因在于悉尼的土地稀缺！因此，发展商都被批准盖高层公寓住宅。13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价65 万澳元左右；6 年前Waterloo 附近的新房两居依然是65~70 万澳元左右；到了2013 年初的新房两室售价在70~75 万澳元左右而已；十几年都过去了，为什么房价的变化只有10%~15% ？以上描述的三套公寓的位置变化很有限，两室的空间大小差别不是很多，真正发生改变的是楼层。13年前的65万两室公寓是低密度的5~7 层公寓；6 年前的是15~20 层两房；而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。
对于投资者而言，要的是房产的投资价值——即土地价值部分，而非建筑物本身。因此，发展商把楼层越盖越高，每家每户所分得的土地价值部分就越来越少。购房者所支付的房价中，建筑物价格占很大比例。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率，为了尽快卖出，当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此，从投资价值而言，悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场，而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。
因此，可以预测悉尼房价增长未来12个月将减速，可承受力被推向极限。根据BIS Shrapnel的数据，悉尼缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%，整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后，房价实际下跌6%。
悉尼上周拍卖行情
根据Domain数据统计显示，悉尼共有579处房产上市拍卖，394处拍卖结果上报，306处成功售出，成交率为69%。销售总额为3亿532万澳元，中位价为116万澳元。
墨尔本
墨尔本是维多利亚州的，澳大利亚的第二大城市，繁华的国际大都市之一，城市的绿化面积40%。连续多年被联合国人居署评为最适合人类居住的城市。其中，在2011、2012和2013年连续3年的宜居城市评比中，墨尔本均摘得桂冠。墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，是全澳的文化、工业。墨尔本也是一个时尚之都，在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化领域全澳，甚至在全球某些领域具备影响力。
墨尔本反弹的势头比悉尼更强劲，首先，87.9万的中位价是过去八周内的第三高，在价格上先声夺人。而按照之前的预测，6月17日墨尔本清空率将会回到80%以下，所以录得75%的清空率算是意料之中。但是这个75%的清空率也是八周以来的最低水平（悉尼6月17日70%的清空率是八周以来倒数第二的水平），因此不少媒体以此为依据，推导出房市变冷的结论。
拍卖数量方面，98套可以表明墨尔本市场非常活跃，同样表现出色的还有中位价，所以目前在墨尔本拍卖市场的三个指标中，拍卖数量和中位价都有积极的指向，清空率则消极一点。
和去年同期相比，6月17日墨尔本拍卖中位价也比去年同期要高，不过和悉尼相比，墨尔本的数据波动较大。这也是投资者们津津乐道的墨尔本追赶悉尼，布里斯本追赶墨尔本，既然是追赶，那么位置在前面的城市自然有她价格及稳定性上的优势。
需要提醒投资者的是，维多利亚州政府已准备将墨尔本市中心CBD 扩大四倍，在大力推进大型高层新住宅建设的同时，一方面带动了建筑行业的发展，但却对于投资墨尔本市中心公寓及周边区域的投资者们而言，绝非是好消息；因为大量兴建的住宅提供了超高的供给量，真正能够享受实惠的恰恰是租客了，他们可以在供过于求的市中心及近城区物业租金上，可以和业主进行砍价了。
未来2~3年， 墨尔本CBD 的公寓市场难免要经历一段公寓价格下行、空置率上升，租金回报率降低的行情了。
墨尔本上周拍卖行情
根据Domain数据统计显示，墨尔本共有821处房产上市拍卖，617处拍卖结果上报，488处成功售出，成交率为78%。销售总额为4亿2,434万澳元，中位价为88.2万澳元。
布里斯班
布里斯班是昆士兰州，澳大利亚第三大城市，全国海港。布里斯班位于布里斯班河下游两岸，市距河口25千米，北缘阳光海岸，南邻国际观光胜地黄金海岸市，以得天独厚的地理条件、悠久丰富的历史文化、势头强劲的经济增长位列澳大利亚第三大都会，仅次于悉尼与墨尔本。
随着布里斯班人口的增长，为了满足人们对住房的需求增加，2016年布里斯班房产销售量较上一年增加25%至35% 。
如图所示，近十年布里斯班别墅中位价尽管经历过调整，但依然是总体上升的态势。
近年来，国内客户购买和投资布里斯班及黄金海岸房产人数逐年增多；一方面是为了将来移民安家做提前准备；另外一方面有相当一部分是投资类客户，将澳洲房产看作是理想的投资产品，相比目前国内房地产市场，澳洲房产的投资价值有目共睹。只要市场有比较理想和合适的房产项目，抢购的热潮依然不减。
Urbis数据显示，2012年，布里斯班就业人口为100万，到2031年，布里斯班就业预计增加50%，增加至150万。这对当地房地产业未来的发展起到极大的推动作用。也因此，SQM Research的数据显示，未来一年布里斯班涨幅应当在5-8%之间。黄金海岸地区在奥运经济效应的带动下也会有不俗的表现。
布里斯班上周拍卖行情
根据Domain数据统计显示，布里斯班共有100处房产上市拍卖，48处拍卖结果上报，24处成功售出，成交率为50%。销售总额为1,232万澳元，中位价为73万澳元。
澳洲首府城市房价走势
本周，五大首府城市房价平均房价上涨，涨幅为0.32%。阿德莱德以0.67%领涨、悉尼上涨0.42%、墨尔本上涨0.36%、布里斯班下跌0.07%，珀斯下跌0.08%。
截至8月17日，本月澳洲五大首府城市平均房价上涨0.82%，除珀斯下跌0.16%以外，其余城市均出现不同程度上涨。
2017年，澳洲平均房价上涨6.78%，墨尔本以10.20%的涨幅领跑，悉尼上涨8.27%；其次、布里斯班上涨0.98%、阿德莱德上涨3.88%、珀斯下跌2.70%。
过去12个月，澳洲五大首府城市房价平均上涨了10.84%，悉尼和墨尔本分别上涨12.50%和16.48%，珀斯房价下跌1.26%。
悉尼和墨尔本房价自2010年最高点后，整体再次出现上涨，截至2017年8月17日，悉尼房价上涨了73.7%，而墨尔本房价上涨48.9%。带动了澳洲五大首府城市平均价格走高43.2%。
2012年5月，澳洲五大首府城市房价涨幅基本相似，悉尼和墨尔本也处于较低水平。从当时低点到2017年8月17日，悉尼房价上涨了84.2%，墨尔本上涨了67.4%，5大首府城市平均涨幅为54.7%。
澳洲房市40万以下房产不断减少
据房地产调研机构CoreLogic的数据显示，在澳洲售价低于$40万的房产已经不足1/3，并且还在持续减少。
从全国范围内来看，成交价格低于$40万的别墅占比从一年前的约 32.8%降至现在的约31.2%。40万以下的公寓从38.6%降至37.3%。
10年前，澳洲40万以下别墅大约有62.4%，公寓有68.9%。对相比之下，40万以下的别墅和公寓现在占比是10年前的一半。
从各州首府城市来看。截至2017年6月底，过去一年中，澳洲首府城市卖出的40万以下的别墅占比为16.8%，40万以下的公寓大约有28.4%。该数字与一年前相比，分别下滑2.2%和1.2%。
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