好巧，你也要去澳洲上学了吗？
我们有许多客人经常会问这些问题，所以必盈非常荣幸得从澳洲请来了留学移民专家Sonny Zhang，为大家解答所有少儿留学澳洲的疑问。
9月18日下午13：30，晋合广场2座903室，不见不散！
想要参加的朋友可以在公众号下留言姓名+手机号进行报名~
正文
我是Jason，从澳洲回来这段时间，我总结了一下目前比较有代表性的几个客人情况，会陆续在公众号上进行更新。
今天给大家说的案例是即将去墨尔本上学的A同学。
A同学今年11月即将去墨尔本大学念书，本科加研究生的时间约为6年，另外也有移民澳洲的打算。
TA该不该在墨尔本买房？
预算：65万澳币
要求：希望房子有所增值
我月初刚从澳洲回来，期间也和几个在墨大读研读博的同学交流了一番。
从租房的角度来说，墨尔本大学附近的公寓房租赁市场还是比较紧俏的，只要房子一出来基本就租掉了，所以大学附近的租金是不会低的。
如果是租一房的公寓，至少也要400澳币一周了，澳洲的租赁合同一般是一年一签，一年52周，那么在不算租金上涨的情况下，6年的租金约为12.5万澳币。
我的建议
购置一套自住舒适的公寓或者一套投资型的物业
因为12.5万的租金可以支付接近2成的房款了，如果可以做到5成贷款，A同学只需要再支付3成的房款的就可以拿下一套房子，而这不仅仅省去6年及以后的租金，同时也能锁定现阶段的房价。如果未来毕业之后再买房但房价上涨，就会有多付出去的成本。
投资型物业
我推荐的是Point Cook的四房独栋别墅，65万刚好可以买一个400平的地加200平左右建筑面积的独栋。
对于Point Cook在朋友圈和早前的文章中也说了很多次，在澳洲投资一方面要考虑土地的稀缺性，比如临海的区域土地可利用资源都是很有限的，另一方面也和中国一样，要跟着政府规划走。
Point Cook的从14年开始一直都保持很高的涨幅，平均每年在11%左右，当下该区域的可售的项目大部分都已到尾声，我相信当新土地不再供应的时候，随着基础设施的不断建设， point cook的房价会持续走高。
我也一直强调投资和自住在很多情况下要区分开，就如A同学的例子，房子买在point cook，很有可能发生到了交房后的7-8年，房价翻一倍的情况。但是如果A同学选择住在Point Cook然后开车去墨尔本市区上学，那就会增加她每天的通勤时间，生活上面就不显得那么便利了。
再往下一步，是否要买Point Cook的投资房然后在市区租房呢？这里就涉及到各方面的成本问题：
在贷款5成的情况下，首付阶段只需要支付10%的土地款和5%的建筑款，加上相应的律师费，只需要付出31.6万元，交割阶段根据贷款比例，支付尾款约160万人民币，总计200万人民币不到。
在持有环节上，因为在澳洲读书，那么维州对海外人士征收的额外1.5%的地税就不需要缴了：
所以在持有别墅上，A同学不需要每年再额外贴钱养房。
而正在增速的Point Cook区域，如果按房价每年10%的增长速度计算的，持有两年房价则增值78.6万，净增值13.6万澳币，这两年的增值完全可以覆盖掉6年在墨尔本市区租房的费用，甚至还有盈余。
这里额外提一点，澳洲房产增值变现的能力是很灵活的，不用把房子卖出，通过再贷款的形式把增值部分套现，多出来的利息就用届时上涨的租金还即可。如果未来房子继续增值，同样可以继续再贷款，没有次数的限制。
自住型物业
A同学因为在墨尔本大学上学，自住的话还是更倾向于买在市区，而这位同学本身又对墨尔本的公寓房市场有所研究，市区公寓的供给过量对房价本身会增加不确定的因素，因此现阶段买墨尔本公寓，我的建议是：
上月末在墨尔本市区考察时，我们入住的是SouthBank的酒店公寓，所以对于该区域的公寓密度有着深刻的感触 ：比如晚上在阳台和客人电话的时候，一不注意就能看到对面楼的人在做什么， 楼间距让我想到了香港，密度也可想而知了。
高密度区域意味着投资客偏多，届时出租和出售会面临着或多或少的影响。
必盈作为房产中介，只要在卖的项目都是可以拿到的，但是从项目的挑选和推荐给客人的时候一直在强调的也是项目本身的密度问题，因为无论是自住还是投资，都要站在澳洲本地居民市场的角度来看， 高层公寓往往意味着更多的投资客，更多更复杂的租客群体。
对于在国内的朋友来说，大家会把全是租客的物业作为你们自住的第一选择吗？
答案是很明显的，尤其是在非常注重隐私和安静的澳洲，当地居民更愿意去买自住率高的物业。
所以从项目密度层面上说，低密度的物业对于本地市场更具有吸引力，同时自住的环境也是相对舒适的。
在澳洲买了公寓房并且已经获得贷款的朋友们相信对此会有深刻的体会。做贷款评估时，贷款评估价往往考量的除了当地区域供给之外，项目自身质量也会占很大的比重。
高品质的开发商所建造的项目，比如Mirvac,它所建的项目及时在市场行情不好的时候依旧能够做到保值，原因就在于其冠绝澳洲的建筑品质，10年的房子不漏水不出其他毛病，相信已经足够证明它的品质了，这样的标准在公寓房市场中也属稀缺，这也是本地买家去抢Mirvac的项目的原因。
从上月在墨尔本做的公寓房考察结果上来看，一些高质量的低密度公寓项目非常受本地买家欢迎且海外购房名额受到严格的限制，高质量的项目不可避免的要和本地买家争抢房源。在考虑买墨尔本公寓时，一定要注重项目的品质。
