在美国买房的基本步骤

2018-03-14 21:14  来源:郝地产原创
  对于第一次在美国买房的人来说,众多纷繁复杂的步骤和流程让人眼花缭乱。郝地产总结出了买房的11条基本步骤(适用于常规买房)会帮助您轻松了解并掌握买房的每一个流程及其背后隐藏的含义,从而在日后购房时做到心中有数。

在美国,一般一个买房交易会有四种角色的人参与:卖方,卖方中介(又称Listing
Agent),买方和买方中介(又称Selling Agent)。每个角色的人都有责任做好自己一方所担当的职责,从而使交易活动可以顺利进行,任何一方出了问题,整个房产的买卖都将无法成功。

步骤1:确定贷款机构,有足够的首付资金

买方寻找并确定贷款机构或中介,获取贷款预审确认信,并保证有足够的首付资金。

首先,买方要多咨询几家贷款机构或中介并从中比较,确定最适合于自己的一家。然后了解能够从贷款机构贷出多少资金,这对于买房来说非常重要,但也要注意,不要受贷款机构或中介的诱使去支付自己将来可能做不到,或有难度做到的月供款。

 多数情况下,如果经贷款机构或中介查询后,买方的信用和收入等符合贷款机构设定的标准,贷款机构或中介可以给买方出具“预审贷款证明信”,信中会注明可贷款的总额和此信的有效期限等。很多情况下,在签订合约之前,卖方会要求买方出具此信来进一步落实卖出房屋的确定性,或者如果买方主动出具此信,则会增强在众多买家中胜出的可能性。

 如果所购房屋为自住,首付款一般为房屋售价的20%。如果所购房屋是用来投资,比如出租,则首付款为房屋售价的25%。

步骤2:确定律师

了解你的律师,看他是否愿意花时间回答你的问题或向你解释清楚事情。了解并确定律师收取的费用,一般买房律师费是一个固定的费用。多数贷款中介或机构也可以帮你推荐律师。

步骤3:确定买房中介

你可以通过朋友介绍找到买房中介,也可以查询互联网或当地报纸。一定注意要找有正规房地产执照的经纪人,而且确认他的执照依然有效,没有被吊销,或客户反馈极差,同时你感觉信任他并愿意和他一起完成买房的活动。

有些买房中介会要求买方与之签署协议,明确各方职责,同时声明买方在一定时间期限内,只与该中介合作,不会同时使用另外的中介。佐治亚州规定,即使没有文字协议,只要买方中介实施了为买方买房的某些服务,中介和买方之间的这种关系就受法律保护,买方一般没有权利再使用其他中介。

当然不是所有的买方都需找中介,但很多时候,房地产中介比普通人掌握更多的房产信息,更何况对买方有利的是,买方不需支付任何中介费,在美国,常规上中介的佣金来自于卖方。

步骤4:查询房源和房价

买方中介可以为买方提供量身订制的房源和价格信息,买方也可以自己自行在互联网上查询,现今房源查询的工具和网站很多,非常方便。一旦找到并锁定要买的房子,买方中介可以依据专业房源数据库中的历史数据,出具与此房有可比性的近期售房分析报告。依此报告,买方可以更好地了解和设定所购房的目标价格,以便将来在购房谈判中争取主动地位。

步骤5:提交买房意愿合同

买方中介可以帮助买方解释并出具该合同,与卖方沟通和谈判。

步骤6:接受或拒绝卖方讨价意愿合同

根据买方出具的买房报价,卖方可能回复意愿合同并提出较高的价格,买方可以拒绝,也可继续回复新的价格,这样的过程可能会重复几次,直到买卖双方达成价格共识。

步骤7:签约

一旦买卖双方确定价格,并且其他条件也达成协议,这些都将写进合同,此时的合同称为“Binding Contract”, 这个合同已具有法律效益,但还不是最终正式合同,美国有些州允许买方在一定时间期限内可以以任何理由或者没有理由反悔。

签订合同之前,买方自己一定要仔细阅读合同内容。买方中介可以帮助解释合同的内容,买方也可以与律师确认任何可疑之处。虽然多数合同都使用标准通用的文本,但是每一笔买卖都有自己的特殊性,了解合同每句话的含义可以避免日后不必要的麻烦。

合同中的“预防”条款(Contingencies)尤其重要。这些条款是用来预防和处理由于日前的不确定性可能引起的房屋买卖中止,比如,若买方贷款失败,或验房没有通过等,买方有权中止买房,而且没有任何经济损失。这些条款对于保护买方的利益很重要。

过户日期的设定也很关键,买方要考虑到贷款申请处理时间,如何处置目前所住房屋,卖方搬家时限等,切忌设定过户日期过早。

一旦上述所有内容确定无误,则四方签字,合同正式生效。                  

步骤8:买方递交押金

一般在合同生效日的3日之内,买方要将押金交与卖方中介暂时保管,直到过户日。押金的金额一般为房屋售价的10%。

步骤9:买方提交贷款申请

贷款中介可以帮助买方填写和提交贷款申请。如果估计当前贷款利率可能会好于过户日的利率,买方可以与贷款中介商谈锁定贷款利率。法律规定,贷款机构要给买方书面提供所有过户费用的估算,并保证买方的确在过户日之前阅读并确认。

贷款方会要求买方提供一系列的文件以便查询和确认贷款资格,这些文件包括:最近一个或数个月的工资单,过去两年的W2表,最近一个或数个月的银行账户清单,过去两年内的所有居住地址,驾照,绿卡或工作签证(如果不是美国公民),过去两年的工作职位及其年限,有些特殊情况还要求过去两年的报税单。

贷款机构在放贷之前,要对所购房屋进行价值评估,并出具价值评估报告。这份报告依据法律应传递给买方。如果估价报告上的房屋价值低于买卖双方商定的售价,买方有权要求卖方降低房价至评估报告上的价值,或买方有权中止合同。当然卖方也有权同意或拒绝降价,或终止合同。

步骤10:验房

验房一般要找专业验房师进行,买方支付验房费用。验房师会对房屋进行全面彻底的检查,并出具详细的验房报告。报告中会指出房屋所具的问题和维修建议。若房屋有重大问题,买方可中止合同,若是一般问题或小问题,买方可以与卖方商讨决定如何维修或以价格弥补。

步骤11:过户

过户日之前,律师会发给买方详细的费用清单以备核实。清单中会列出所有详细的过户费用。如果买方发现任何问题或有任何疑问,应及时与律师修改或沟通。过户日的前一天律师会要求买方去银行电汇所有的费用给律师。过户签字一般在律师办公室进行。

过户费用包括首付款,律师费,房屋评估费,产权保险,政府注册及管理费,产权转移费,当年买方应分担的地税,预交房屋保险费和地税等。
 
请注意,不是所有的房地产交易都依照上述步骤,每一笔买卖都有其独特性。以上是多数房地产交易中常见的过程和步骤,供大家参考。

 

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