美国购房避坑指南-经验总结帖-1
本文分两个部分：
上半部分，通过3个案例说明了部分新移民或者首次购买房产的购买者，在最初阶段可能遇到的问题。文章内容基于客户以及朋友真实经历总结，如果有更多走过弯路的朋友，也欢迎投稿沟通，分享经验。
下半部分简述在美购房置业必经的9个环节（之后会连载分每个环节详细介绍）
避开“房产经纪人”的坑
案例：Z女士是一位刚刚来美国不久的新移民，和刚刚认识了一位朋友Q聊天到想买个房产自住，朋友Q很热情的帮助她找房产。Z女士很快的找到了一套喜欢的房产，这时朋友Q告知Z女士自己是兼职的房产经纪人，帮助Z女士提交了offer并很快的签署了购买合同。但是其实朋友Q除了自己买房之外并没有什么交易经验，对于交易中环节进展安排有较多疏漏，对于购买房产并没有很多帮助。并且在发现房产有些小的问题之后，协商解决方案的能力也不足。本来应该很开心的一件购房置业，反倒因为选择房产经纪人上的失误，让Z女士郁闷不已。
对于第一次购买房产或者新移民而言，房产购买其实包含了很多专业性知识。如果房产经纪人的专业度不够，购买者反而更加费心费力。
知识点以及小建议：
*在美国购房，绝大多数都是通过房产经纪人进行房产的选择购买等行为
*建议您找全职房产经纪人或房地产行业知识经验丰富的兼职房产经纪人
*最好同一时间只和一位房产经纪人合作，如果您合作的房产经纪人没有达到您对于服务的预期水平，在没有看到理想房产的前提下，更换房产经纪人。不要找太多经纪人,因为大多数房产经纪人的信息资源是类似的
*请不要让不同的经纪人带你看同一套房子，因为你一旦买了这栋房子，佣金一般是给第一个带你看房的经纪人的，最后有可能引起纠纷。
避开“贷款”以及“合同时效”的坑
案例：S先生想购买一套正在建造中的房产，价位预计租金都很理想，S先生马上就签署了购买合同，预计6~7个月交房。S先生听朋友说贷款一般1~2个月就可以完成所以也没有着急。在预计还有接近2个月过户的时候找了银行询问贷款情况，结果由于自己最近的公司/工作调整问题，不满足常规贷款的情况。这个时候想要取消购买合同定金已经交付了，而且房产合理里面有明确说明签署合同后1个月内有贷款问题取消合同可以拿回定金。之后既是违约处理。这样S先生如果不完成房产交易就会损失定金。S先生咨询多家银行以及贷款机构之后得到的是一样的答案，并且不到1个月就要过户了。这个时候S先生过于担心失去定金或者违约，找到了一家私人借贷，草草的完成了过户。
在我认识S先生的时候是他已经通过私人借贷买了房产，但是利息很高，影响了预期的盈利情况。在我的建议下，S先生花了几个月的时间稳定了自己的收入情况，之后通过refinance反贷，换到了常规贷款项目。
知识点以及小建议：
*除了计划全款购买房产的客户，确认自己是否能够贷款， 以及贷款的多种方案中最合适的情况应该是在计划购买的第一个环节。很多时候，即使有些申请人咨询的时候是不满足贷款要求的，但是在贷款经纪人的建议下，在几个月时间的准备下，大多数购买者都是可以满足常规的贷款方案的。常规的贷款方案利率和手续费都接近于最优选择。
*【S先生的问题】S先生听说朋友们都是1~2个月完成贷款，觉得自己情况也差不多，应该没问题。
【建议】对于听说的信息如果感兴趣是否自己可以同样适用的时候，最好找贷款经纪人确认，切勿想当然套用于自己的情况上。贷款的项目有很多，审核的标准细则很多，并是不报税高信用好就一定可以贷到款，也不是说报税低信用一般就不能贷款到好项目。曾经有咨询者问我说“我朋友去年报税才5万就能贷款，我前几年都报税比他多信用也比他好怎么获批的贷款金额还没有他多？“。这个就是对于贷款审核要求不理解，误以为报税信用就是审核标准而造成的常见误区。
*在面临违约丢失定金的情况下，通过短期的利率高的项目完成过户，再通过refinance转成利率低的贷款是一种解决方式。对于这种计划的投资人，一定要确认原本利率高的项目是否对于提前还款有罚款。
避开“买房移民”的坑
案例：很多挂靠在EB-5项目上的“买房移民”有着花样百出的迂回战术。比如表面上给地产开发商投资50万美元来开发购物中心，购物中心肯定是有持续就业的，所以符合了政府的移民申请门槛。然后，再通过桌底单签一份协议，开发商返还给投资者的回报是在商业地产周边配套的住宅一套，价值50万美元。这个方法一眼看过去，可谓是双赢啊，投资者花费50万美元，收获一套房产和移民身份，而开发商享受了无息贷款，还成功预售了一套房子。这种显而易见的漏洞，美国政府是不会白白送出来的。
知识点以及小建议：
在EB-5所要求的投资内， 最接近“买房移民”的只能是商业地产投资，比如投资新建酒店，或者接手快要倒闭的快餐店，这些地产项目带来的新增就业才符合EB5的要求。但此“房”已经非彼“房”了，这和投资者第一印像中的“买房移民”已相去甚远。把投资当作给开发商的借款，并不算数。移民法案的另一个核心要求，就是所有EB-5投资项目都必须at risk，也就是要承担一定的风险。上面这套方法，投资人就没有承担投资本金的风险嘛，因此一旦被政府查出桌底交易，是不会承认绿卡的有效性的，即使已经授予了，还可以依法即时撤销。所以投资者和开发商签署的那份投资款换房子的协议，实际上没办法受到法律的保护。特别提醒大家，面对对自己特别有利的情形，比如买房就能移民，一定要多留几个心眼，多问问没有利益关系的专业移民律师，而不是拒绝接受完形崩坏。
在美购房置业必经的9个环节（之后每周会连载分每个环节详细介绍，敬请期待）
Step 1&2 │ 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent) & 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
Step 3 │ 开始看房子 (House Hunting)
Step 4 │ 出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5 │ 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)&准备好所有贷款申请资料，贷款进入正式审核(application submission)
Step 6 │ 房屋检查 (Home Inspection)& 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Conditional Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 7 │ 产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 8│ 完成过户手续并交屋 (Close/closing)
Step 9│交屋入住 (Move In)并开始贷款还款（make mortgage payment）
PS.(1) 本文未具任何法律效力，若有任何问题请洽询专业地产经纪人。
PS.(2) 美国各州购屋及贷款时的相关步骤规定与所产生的费用会有些微差距，请洽房产经纪人和贷款经纪人分别深入了解。
PS.(3) 本系列文章为概述介绍，实际状况需视每个人的实际情况而定
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