为什么在澳洲贷款买房，别人可以贷6成而你只能贷3成？
按理来说估价当然越高越好，这样我能获得的贷款越多，可是事实总是差强人意，银行估价有可能偏低。
如果你在贷款周期无力还款，银行也会将房产拍卖来偿还，为防止拍卖价在扣除费用后仍少于欠款，银行在最初估价时也会相对保守。
但不管怎么样，没有人希望自己买的房价格被低估，为此我们必须明白，银行究竟是如何为我们的房子估价的?
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什么是银行估价？
通俗来说银行估价（valuation）就是独立的估价师结合房子本身和房子周边状况，给予房子一个相对合理的价钱。最终结果会用报告呈现，并且需要估价师签字。
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什么机构进行估价？
估价是由银行指定一家独立的估价公司去做，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确性。
第三方估价师包括：Herron Todd White, JLL, CBRE, Kignht Frank, MVS National, LMW，等等。每个银行指定的估价师会不一样，同一套房子由不同银行所做的估价也会不一样，这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。
大家不用担心银行操控估价，他们不会特别要求高估或者低估。银行用贷款比例(LVR)和贷款保险(LMI)控制风险。
所以一般来说，一旦银行接受了估价，那在这家银行就基本不会更改这个价格了。
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第三方如何估价？
现在的估价体系会有3个类别
·有些时候银行判断购买的物业属于低风险时，会采取automated desktop valuation(系统查询)、AVM等系统评估，会节省时间。
·也有时候银行只需要委派估价师在路边做一个 Kerb-side valuation。
·在银行认为无法评判物业风险或当系统评估的价值低于购买或客户转贷所要求的房屋价值时，银行会安排估价师到实地做全面的估价报告(full valuation)，即入屋查看。
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影响估价的主要因素？
1
Location and neighbourhood –地理位置
作为房产投资的第一要素，当目标房产接近大面积非住宅用途用地，或者政府用地时，作为评估师会考虑在未来的流通和交易。
2
Land(Planning, Titles) – 土地大小
3
Environmental issues – 环境
临近火车轨道、高压电线或者变压器，或者是否在bush fire 区域内如果临近大型的交通枢纽，会有很吵杂的噪音，银行会考虑在卖家市场的时候能否以快速的时间卖掉房产。
4
Improvements– 室内外装修
如发现室内装修没有完成，或电线外露的情况，会视为危险。
5
Recent market direction – 市场走向
当目标房产接近大面积非住宅用途用地，或者是政府政府用地时，作为估价师会考虑在未来的流通和交易。
6
Scend-hand housing market – 二手房行情
估价师在估价时会将周边区域同类型物业的二手房售价作为参考。
7
Local economy impact – 当地商业就业状况
8
Market segment conditions – 当地社会结构
