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2015年已经接近尾声，而很多人表示还是看不懂澳洲的房市，澳洲房地产市场在经历了三年高速增长后，后面的走向无疑是值得关注的话题。 

当然，无论什么时候，总会有人幻想着澳洲房价什么时候会下跌！你是否就一次次在“看跌派”的鼓动下与好房源擦肩而过？其实，买澳洲房产，无论投资还是自住，该出手时就出手！千万不要犹豫！

澳洲房产网分析，为什么澳洲房价四十几年一直上涨？ 

1.人口的持续增长 

关键驱动因素在于人口的稳健增长。澳洲统计局（ABS）统计数据，澳洲人口每天增加1000人，预计在2033年达到3200万。2060年以前澳大利亚人口将超过4000万，而到下个世纪以前人口将超过5000万，这主要是移民增多引起的。在未来50年内，澳大利亚将迎来1000万移民。

澳大利亚人口主要集中在东部及西部沿海城市，如雪梨、墨尔本、布里斯班、珀斯等。以雪梨为例，《雪梨都市战略规划与发展2036》（Metropolitan Plan for Sydney 2036）中明确提出，自2006年至2036年，雪梨将新增170万人，总人数达到近600万。人口红利带来的自然是房价的上涨。因为居住需求始终是每个人生存的刚需。

目前，澳大利亚主要首府城市的人口增长速度都超过了房屋的供给速度。 

至2036年，雪梨需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。 

到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。 

直至2031年，布里斯班地方政府地区（Brisbane Local Government Area）住宅房地产市场每年需要大约新增5,430套住宅。 

这些数据都是由当地政府做出的权威预测，按照这些实打实的政府数据，房价没有不上涨理由，因为刚性需求大。而且，当前的情况是，工资仍处在上涨，而利率却很低。 

2.房贷利率低 

虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本，这也让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。 

3.充实的资金 

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目由数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。 

4.澳元汇率相对较低 

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的4.7:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。 

5.良好的制度 

澳洲房产买卖的製度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信託帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。 

另外最后两个，它们是互相作用、影响深远的两个因素。首先，政策鼓励是其中之一，另一个则是建房审批制度。

澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则扶着环境保护和具体住宅项目于的审批。 

由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会收到重点“照顾”，做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。 

而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，乙方限制供应的上下不同调局面。所以不要被澳洲房价7年一个轮迴误导，只要这个深层次矛盾的结不解，就算再来一次金融危机，澳洲的房价也不会跌到哪里去！ 

国人在澳洲的投资趋势 

今年中澳之间，中澳自贸协定的签订，澳大利亚加入中国主导的亚投行等事件，无一不对澳洲房产市场产生利好影响。再者，人民币纳入SDR，未来海外投资会更加方便，全球资产合理配置是顺应时代潮流的最好选择。

《2014胡润中国投资移民白皮书》数据，海外置业在国内富豪海外投资项目中佔超重大比例，超4成，其次是固定收益和股票。不少数据都表明，中国这个巨大的市场对澳洲房产的兴趣正在稳步增长。中国买家对来澳买房越来越习以为常。

外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)2014年的数据显示，外国投资者的审批数量在首府城市的销量中佔7.5%。他们的购房均价为90万澳元，相比总体均价为48万澳元。 

然而雪梨大学教授则指出，根据外国投资审查委员会(FIRB)的数据，其实中国投资房产的比例并没有那么高，民用房产的投资比例仅仅占到2%。在2013-2014财年，根据外国投资审查委员会数据，中国投资者购买的民用房产投资总价值达到58亿元。 

另外根据澳大利亚统计局的数据，澳大利亚民用房地产销售同期的总价值为2580亿元。中国买家在澳洲买房的主要是应对投资和移民的需求。而其他的因素例如货币汇率、税费和永久产权都是中国人在澳买房的原因。 

目前在澳洲买房并没有房产税和遗产税。

从不认识澳大利亚房产市场，到抱着小心翼翼的态度投资试水，再到收到第一份租金，同时看着房价每年稳健上涨，再到翘首以盼购买新项目，推荐亲朋好友一起到澳洲做“邻居”，这些都是在早期客户身上切身发生过的事情。 

马云：商机最怕，看不见，看不起，看不懂，来不及。面对不了解的市场，宁肯明明白白了解后觉得不适合而放过，也不要看都不看就稀里糊涂错过。