假设我们正在考虑美国人在日本投资的优势，我个人认为只有在少数情况下才有意义。大多数美国投资者更有可能在其他地方获得更好的投资。   

 

我将承认，总的来说，对于市场的多样化和货币的多样化有话要说。两种合理的策略。日本是执行该战略的好地方吗？可能。

 

我认为对于大多数美国个人投资者而言，杠杆是至关重要的工具。如果您不是日本居民，则不能向日本银行借款，因此不可行。这就消除了大多数投资者。如果您可以在日本借钱，那将是件好事，因为利率通常接近或低于1.0％。例如，我有一笔0.97％的贷款。荒谬。 

 

我担心日本的另外两个关键方面是：（1）房地产价值普遍贬值，（2）租金普遍下降。对于（1），从美国的角度来看，我们预计房地产价值会随着时间增长。在日本，情况恰恰相反，至少对于建筑物而言（土地和建筑物的价值是分开的）。土地价格上涨也不是那么普遍，并且仅限于部分地区。当然，有些人的财产会升值，但这是例外，而不是常规。对于（2），随着物业的老化，您命令的租金会减少。业主提高租金的能力有限，市场标准是租金下降。此外，日本倾向于看到不断更新的建筑，这意味着经常会有较新的物业与之竞争。  

 

这些因素以及其他因素，例如理想市场中的高价格，使得很难找到可靠的投资。这并不是说无法完成。当我在东京时，我通过BP遇到了很多人，在那里有一些很棒的交易。他们都是东京的居民，并利用廉价融资。  

 

但是要重申一下我的观点：大多数美国人有一个更好的机会，就是仅仅停留在美国就可以获得更好的投资。当大多数美国投资者面临将美元（大量）转换为日元，以现金购买房地产，价格贬值（打算转售）并随着时间推移而面临租金下降的前景时……您需要其他理由来证明选择日本而不是美国。