空 手 套 白 狼
一谈到Granny Flat,很多人的印象就是在原有的独立房的后院空地上再建一栋小房子,用于独立出租,从而增加整体租金收入。这里,大多数人专注的是“一栋小房子”这个产品,而我专注的是“独立出租”这个属性。
答案是可以的,主要有两种方式。
当你买独立屋时,不妨看看它的车库内部的高度是否有2.4米,车库与土地边界的距离是否有90厘米,车库是否已经通水和电。
如果车库符合这些条件,那么你把它改造为Granny Flat就比较容易。当然还有其他条件需要满足的,最终的成品要符合澳洲建筑标准。
来看一个案例,以下房子位于悉尼的North Ryde,房东于2012年从银行的授信额度(Line of Credit)里拿出$25,000,把车库改造成可独立出租的Granny Flat,费用包括设计、审批和装修。Granny Flat独立出租每周$250,除去利息和其他相关开销后,一年新增现金流$11,125。
他这么一改,不仅增加了现金流,而且还大大提升了房产的价值。这套房产的银行估值从$750,000一下子涨到$830,000。花$25,000创造$80,000的升值,这个回报率是很可观的。
我们再来温习一下Granny Flat的定义:
A granny flat, or secondary dwelling, is self-contained accommodation within, attached or separate to an individual home.
也就是说,Granny Flat不一定要独立于主屋,它既可以在主屋的内部,也可以跟主屋贴着,又或者独立于主屋。
当你买独立屋时,不妨研究一下该房子的结构,看是否可以在它的内部隔出一个Granny Flat用于独立出租,重点看那些有5个或以上卧室和2个或以上浴室的房子。
在改造过程中,你需要确保Granny Flat有独立出入口,分割的那堵墙要达到防火标准,烟雾报警器在Granny Flat和主屋之间要联通,即一边着火了,另一边的报警器也响。
来看另一个案例,以下房子位于悉尼的Merrylands,有5卧室和2浴室。
根据当时的租房市场,如果购房后直接把这个5卧室房子出租了,则只能拿到每周$650的租金,此租金回报并不理想。
于是,房东把房子的一边隔出来,增设一个厨房,变成3卧室的主房和2卧室的Granny Flat,分别按每周$475和每周$425出租,总租金收入达每周$900。
现在,你可以看到,其实你可以通过改造现有房产,不需要花很多钱,就能创造一个可以独立出租的Granny Flat,低投入,高回报,让你在房产投资的道路上走得更快!
如果你手头上有独立房,并且不满意它的租金回报,那就赶快行动,通过Granny Flat现金流策略改变现状吧!