8月英国伦敦楼市发生哪3件大事,分别释放什么信号?
《英国房产周刊》： 8月份，英国央行宣布将基准利率从0.5%上调至0.75%。这是继2017年11月英国央行上调基准利率0.25%以来的首次加息，也是2007年12月之后近11年来的第二次加息。此次加息对住宅市场有哪些影响？对正在准备贷款的投资者有哪些启示？
程怿：英国央行对基准利率上调了0.25个基点，也是连续两次加息。从这方面来看，我认为对购房者肯定是有影响的。一方面是增加了购房者的还款成本，另一方面也会对一小部分买家造成观望情绪。
因为伦敦主要是针对国际买家的市场，作为全球富豪的投资目的地，许多富豪也在持币观望。这些热钱肯定是要进入资本增值最快的地区，相对购房成本更低的国家。所以我认为加息会有一定的影响，但是不会非常大。
由于伦敦还是针对全球高净值、超高净值客户必选的目的地。他们投资的诉求和普通老百姓会有区别，他们更多考量的是资金的安全性、稳定性以及增值保值。伦敦作为世界性的一线城市，刚需是比较强的。最重要的是和其他投资目的地相比，流动性更强。所以伦敦房产是一个非常安全的长期投资产品。
当然英国政府决定加息也不单单是考虑到房产市场，还是通过一个比较保守的方式对自己的经济、货币、财政政策进行一定的干预。
《英国房产周刊》：就在英国央行公布10多年来的第二次加息前，英国房价数据有所回暖。然而，目前正处在传统的暑期淡季，很多本地买家都在外面享受这美好的天气，而不是在看房。面对这种低迷的买方市场，海外投资者应该如何应对？
程怿：我比较喜欢看历史数据。的确现在2016年6月23号脱欧公投后这个时间段，经济和投资最担心的就是不确定性，所以现在我认为是一种轮回，和2007、2008年是非常相似的。
大家知道07、08年全球金融危机期间，伦敦市场也出现下挫。不同地区程度不同，一般来说越是核心地段跌的越低，当然涨的时候越是核心地段涨的越快。加之伦敦当地的买家和投资客，主要还是以刚需居住为主，特别是成家不久需要置业的首次购房者，他们购买期房的比例较少。而且和国内正好相反的是，英国本土投资房产的群体比例相对较少，做股票等流通性较强的投资更多。所以考虑到脱欧、英国买家本身的购买行为以及投资产品的偏好这三个方面，导致英国本地市场相比国际市场而言，缺乏活跃性。
而且，无论是在市场低迷期还是市场繁荣期，英国房产的主力军还是国际买家。期房投资对国际买家的吸引力更大。莱坊作为一家英国本土的国际化公司，对英国本土的研究也更加透彻。我们的数据也是显示了伦敦市场相对比较低迷。但是低迷不代表没有机会。谁把握住适当的入场机会，可以享受到比其他年份更好的折扣，或者在和开发商谈价格时更有优势。毕竟目前是买方市场，卖方的议价能力和议价空间会比较弱。我个人的预期是，1-2年左右伦敦会有一定的上扬。这不是我个人的观点，而是参照了一次又一次历史数据得出的结论。现在是在积蓄力量，在等待下一个反弹的时机。
而且按照莱坊国际今年发布的财富报告，有一个数据也值得重视。据国际清算银行的数据，中国资金流动到海外的总量增长了721%。窥一斑可见全豹，资本总是追利的，要流向吸引力更高的地方。从全球范围来看，在前景不确定的情况下，还是要把资金放到传统的避险港。虽然目前伦敦本地的买方比较低迷，但对于国际买家来说未尝不是一个很好的入市机会。
《英国房产周刊》：近期国际外汇市场变动不小，英镑对人民币逐步回到了9：1的边缘。面对可能存在的汇率变化风险，投资者应如何看待海外资产配置？如何通过配置英镑资产对冲常住地的投资风险？
程怿：任何投资都是有风险的，没风险的投资不存在。但是怎么把风险降到最低是每个投资人需要考虑的很现实的问题。汇率波动其实是境外资产投资很大的一个风险。举个例子，曾经英镑对人民币汇率最高时是1:15，现在到了1:9，其实缩水了近三分之一。那么对10年前在英国买房的客户来说，资产缩水了不少。
但换一个角度来看，我们常说“不能把鸡蛋放在一个篮子里”。对于高净值、超高净值资产人士，需要考虑的是如何把资产做成一个投资组合，把风险分散。以国内为例，从投资产品来说，可以放在房产这种流动差的品类上，买一些股票、基金、债券这种流动性好的产品，再搭配一些珠宝钻石等。这个和个人偏好有关。根据莱坊国际财富报告，红酒、老爷车、名人字画、古董家具都是投资组合中的一类。
同理，我们建议客户可以把自己在国内的资产组合复制到欧元货币区，英镑货币区、美元货币区或者是日元货币区。因为对这些客户来说，这相当于把鸡蛋从篮子里分拣到不同目的地的过程。
失之东隅，收之桑榆。全球每年都会出现不同的投资热点区域。对富豪来说，把自己的资产变化成不同的货币，放到不同的安全港湾是十分必要的。
