【马来西亚房地产开发商】2020年马来西亚房地产市场展望
2019-12-18 11:18 来源：外房网
2020年预算案引入了针对性措施，以解决马来西亚房地产格局中的特定问题，以及零散的良好市场感觉因素，例如积极的利率环境。
但是，内部和外部经济指标参差不齐，包括由于中美贸易紧张局势导致的全球经济放缓以及林吉特的动荡，都阻碍了未来的增长前景。
推动房地产新领域
2020年被定位为马来西亚具有里程碑意义的一年，目标是实现高收入身份和经济自给自足，包括以1990年林吉特计算的相当于9200亿令吉的等值国内生产总值（GDP）–现在约为1令吉0.81万亿。
“凭借2018年的1.45万亿令吉国内生产总值，我们离目标并不遥远。不可否认，马来西亚自1990年代以来已经走了很长一段路，并且随着2020年预算对数字化转型的关注，我们似乎会走得更远。证券委员会已经注册了该国第一个房地产众筹平台，其他创新正在进入该行业，从而增加了其多样性和弹性。”
众筹，房租（RTO）计划和金融资格工具（例如PropertyGuru贷款预批准） 是解决马来西亚人面临的房屋所有权挑战的解决方案和替代平台。特别是，《 2020年预算》着重于RTO，其财政支持为100亿令吉，其中包括30亿令吉的政府担保。
RTO方法使购买者可以立即用单位租用租金来代替首付，这种方法受到一些行业分析师的青睐，因为它解决了许多购房者的购房成本过高的问题。其他人指出，与传统抵押相比，RTO计划可能产生更高的总成本。
马来西亚的其他替代住房策略包括微型住房和共有制。微型住房没有一个单一的定义。但是，它通常包括紧凑的生活空间和公共生活元素。同时，共有所有权是将收入合并在一起共同购买财产的一种做法，由于人们对负担能力的担忧，共同所有权被视为一种解决方案。
房屋所有权：当代困境
关于贷款融资，马来西亚国家银行（BNM）从2018年到2019年的违约率上升，尤其是在收入可变的人和财产价值超过50万令吉的人中。
这些问题不仅限于马来西亚房地产市场，而且是人口压力增加和城市热点地区土地供应减少的产物。随着越来越多的买家争夺更少的房产，价格上涨，开发商迎合了利润率更高的细分市场。” Fernandez说。
人们对收入停滞和生活成本上升的认识突显了这些趋势。马来西亚统计局（DOSM）最新的家庭收入和基本便利设施调查显示，2016年该国的月收入中位数为5228令吉，年增长率为6.6％。同时，消费者物价指数（CPI）同比平均增长2.5％，10月份同比增长1.1％。
由美国咨询公司Demographia International设定的负担能力基准是家庭年收入的三倍，这意味着2016年负担得起的住房的价格上限约为188,208令吉。今天，这一数字据报为282,000令吉，而新推出的房屋的平均价格为417,262令吉。
2020年预算中的财产规定
这种差异说明了马来西亚人的负担能力和贷款融资方面的挑战，因为寻求住房者无法负担财产或购买房屋所需的贷款。市场上也存在供需不平衡的情况，因为开发商倾向于吸引高端和高端产品的更高利润。
“推动这些问题的压力是复杂且相互关联的，并且已经形成了数十年之久，导致一些方面呼吁对马来西亚房地产业进行根本性重组。2020年预算通过临时和长期措施，朝着解决这一问题迈出了几步。”费尔南德斯说。
“旨在缓解马来西亚人对房屋所有权的挑战的短期措施包括房屋所有权运动（HOC）和辛巴南国民银行（BSN's）的青年住房计划（YHS），这两项措施均已从其最初的时限开始扩展。”
这些措施，加上前面对RTO计划的强调，解决了年轻和首次购买者的房屋所有权问题。HOC以及降低国际购买者购买门槛的规定，也旨在减少持续的住宅物业过剩。
住宅悬空是市场供需失衡的直接结果，因为开发商建造了买者买不起的房地产。根据Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd的最新估计，到2019年第二季度，这一数字为52,666套，其中包括32,810套住宅单元，18,186套服务式公寓单元和1,670套SoHo（小型办公室家庭办公室）单元
2020年价格趋势和预测
市场情绪最清晰的指标可能出现在进入2020年的价格走势中。根据PropertyGuru市场指数（PMI）2019年第三季度的数据，马来西亚四个主要市场中有三个，即吉隆坡，雪兰莪和槟城。
总体而言，马来西亚的价格在第三季度同比下降了0.9％，槟城的PMI从2019年第三季度的94.8下降到93.4，比上一季度下降1.5％。柔佛是唯一的国内市场指数没有下降；然而，它也未能显示出增长，第三季度的静态PMI为98.5。
“除了柔佛州，这些要价下降都是代表自2015年以来各主要市场长期趋势线的下跌趋势。尽管要价不一定与交易价格可以互换，但它们可以作为卖家情绪的基准，并且这样的话，至多只能在2020年实现温和的前景。” Fernandez说。
业内分析家将价格下跌归因于开发商为清算未售出的库存并缓解现金流而进行的调整，以及HOC的下行压力。具有足够杠杆作用的买家可以利用当前市场来扩展他们的投资组合。
宏观经济因素与未来之路
宏观经济指标参差不齐，也预示着房地产市场将陷入低迷。美联储（Fed）今年已三度降息，国行（BNM）也于五月提出降息，分析师预计到2020年中将再度降息。这些举措将在国内外创造积极的利率环境。
这在短期内有利于购房，从长远来看，由于便宜的贷款推动了房地产价格的上涨，资本增值的前景。此外，由于香港等其他市场的动荡以及《 2020年预算》中规定的宽松的外国所有权准则，区域购买者的兴趣涌入可能会导致近期情绪上升。
“展望未来，随着国际趋势逐渐进入本地市场，行业利益相关者寻求在激烈的市场中脱颖而出，我们期望proptech和fintech将发挥更大的作用。例如，德勤在其《 2020年商业房地产展望》中报告说，它不再是关于“位置，位置，位置”，而是“位置，经验和分析”。” Fernandez说。
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