如何避免投资西班牙非法房地产(开发商)

2020-05-25  来源:wikihow

一些英国人和德国人发现自己成了西班牙众多财产诈骗的受害者。这些人中的许多人把他们的毕生积蓄投资进了养老院,结果却被推土机夷为平地,因为房子是非法建造的,房地产经纪人和建筑商欺骗了买家。如果你想在西班牙购买房产,可以考虑积极参与决定该房产的建造方法是否合法。


步骤

步骤 一: 购买适宜建筑的土地




1 雇佣一个律师。在房地产丑闻和理解西班牙房地产要求的复杂过程之间,你应该考虑聘请一位专攻西班牙土地法(urbanismo)的律师。 你可以从你的祖国选择一名律师,但要确保他们有在西班牙工作的经验。
如果你的律师来自英国,请检查他们是否在英国律师协会注册,是否专门从事国际交易。
如果你的律师在西班牙,要求律师提供他们的注册号码,并检查他们是否在当地律师协会(Colegio de Abogados)注册并执业。




2 找一个声誉好的翻译。除非你精通西班牙语阅读和口语,否则你应该找一个有声望的翻译,可以帮助你进行电话交谈,并将文件翻译成你的母语。



3 你自己去打听一下这块地的情况吧。自己去弄清楚你感兴趣购买的土地是否位于允许建筑的区域。您可以通过向该房产所在的市政厅(Ayuntamiento)申请城市规划证书(Certificado Urbanistico)来确定您感兴趣的地块的分类。审查土地分类证书,该证书应列入以下内容之一: 开发用地(Suelo Urbano)
绿区(Zonas verdes)完全不允许建筑发生。
某些农村地区(Suelo Rustico)可能允许建筑,而其他地区,称为Suelo no urbanizable protegido禁止建筑。




4 仔细检查被归类为“不可城市化”的“乡村”地块。“乡村土地是尚未城市化的土地。如果一个乡村地块被归类为“不可城市化”,你可以在它的基础上进行建设,如果满足某些要求,或者你可以完全限制在土地上进行建设。 在某些情况下,最小地块面积为10000平方米的房产可能会被建造。然而,规则因地区而异。
如果该属性已经有了一个建筑物,那么您就可以进行构建。
如果你打算以农业为生,你也可以在这片土地上建房。




5 确定对构建的任何限制。为了确定你是否可以在农村的土地上建造房屋,你需要咨询一下当地的法律机构,即注册了该土地的市政厅(Ayuntamiento)。让他们陈述建筑的规格、要求和限制。 询问情节是否有阻碍。例如,有可能有一条小路穿过您的土地,这将使该地块成为开发的边界。
检查财产登记,看看你想买的土地是否没有抵押贷款或其他金融债务。
让你的律师检查一下城市规划和部分规划(如果你购买的是位于城市化区内的地块)。这应该确定你的土地所在地区的任何发展计划,并确保城市化是登记和合法的。




6 确定该物业是否具备水电条件。如果你在农村购买房产,市政厅没有义务为你提供水电。在购买房产之前,你应该: 与来自市政厅的建筑部门(Departamento o Concejalia de Urbanismo)的建筑师或施工技术人员开个会。
带你的律师和建筑专家来参加这个会议。
让你的专家检查城市规划(de Ordenacion Urbana总体规划(PGOU))。
问问建筑部门的工作人员,该地区未来是否有任何施工计划,施工是否会对你的土地造成影响。
确定为你的物业提供水电的费用,以及在此过程中可能遇到的限制。


步骤 二: 购买土地并开始建设


1 索取土地注册处摘要。西班牙建立了一个网站,帮助非西班牙买家评估西班牙的房地产。该网站和摘录将为您提供以下信息: 财产所有权的状态和任何债务或对财产的约束。土地的位置和描述。土地和建筑物的分类。物业上任何建筑物的描述。房产是如何购买的,由谁购买。购买是否登记为公共契约。 税务信息。抵押贷款信息,包括持有抵押贷款的银行名称。 任何止赎程序。这些信息是用西班牙语提供的,可以免费翻译成英语。


2 将提取信息与卖方信息进行核对。在进行购买之前,请确保: 卖方信息与该物业的注册所有者相匹配。销售合同中的物业描述与土地注册处摘录的信息相匹配。确保该物业没有债务或费用,例如抵押。确保没有针对财产的法律诉讼。


3 继续购买房产。如果你是购买农村财产而不是一所房子在市区,你应该采取以下步骤: 如果你购买土地的开发人员也会建立财产,检查它们是否在西班牙商业注册中心注册,产权登记。您可以在http://www.registradores.org/en/index.jsp. 上查看:如果您正在购买沿海地区的房产,请检查您的构建者是否拥有来自海岸部门的授权,该授权规定,当局必须将建筑限制在距离海岸一定距离的范围内。如果你在城市化的西班牙购买房产,请查看部分计划(Plan Parcial)。这是建筑地块的平面图,必须经过记录地块的市政厅城市规划部门(城市规划部门)的批准。这个计划向你展示城市化是否合法,以及附近是否没有其他可能影响你的新房产的发展计划。如果你购买的是二手房或转卖房,确保该房产是免费的,有抵押贷款或付款是最新的,没有其他使用限制,或法院命令扣押。获取一份地籍证书的复印件,该证书会列出你财产的边界。在公证人面前签署销售合同。


4 保留一个建筑师。雇佣一个在西班牙工作的建筑师是很重要的。建筑师会采纳你的建筑理念,确保它符合市政厅的所有要求。 建筑师会在建筑部门(“Departamento de Urbanismo”或“Concejalia de Urbanismo”)向你的市政厅展示你的建筑计划。当你提交建筑计划和缴纳市政税时,你还必须申请建筑许可。市政厅会研究你的计划,如果符合所有规定,你将获得建筑许可。


5 找一个可靠的建设者。一旦你的建筑计划被批准,你需要找到一个有信誉的建筑商,他将遵循建筑师的计划。 检查建造方是否在西班牙商业登记处注册,网址:https://buyingahouse.registradores.org. 检查建造方是否有财产损失保险。 购买西班牙十年保险(或“Seguro Decenal”)。该保险规定,建造者或开发商和建筑师必须保证该建筑至少在10年内是安全的。


6 起草一份建筑合同。建筑合同很重要,你应该让你的律师起草合同。本合同应包括:制造方的全称和到岸价号码。保证按照建筑师提供的平面图和建筑描述(memoria de calidades)进行施工。任何额外的设施,如游泳池或车库,都包括在房价内。开始和完成日期以及延迟完成的惩罚条款。 付款条件。建筑师、电工和市政厅的证书将在你最后一次付款时发给你。任何税收的解释。确保构建器将组织与文档相关的流程的最后步骤。这可能包括申请和收集最终工程许可证书(证书最终de Obras),新建筑的声明,水平划分(Obra Nueva o de Division Horizontal),和居住许可证书(ca de Habitabilidad)。承建商保证,在你最后一次付款时,他们将把水和电接通。

步骤 三: 完成施工和注册手续


1 完整的产权登记。一旦房子建成,你必须合同建筑师和完成一些其他登记,以确保你的新财产的合法性。


2 让建筑师确认工作的完成。您的建筑师必须访问施工现场,并检查完成的工作是否符合他或她的计划和建筑许可证。建筑师将完成最后的工作许可(License cia o Certificado Final de Obra),说明工作已经完成。


3 获得一个ew工作声明(声明de obra nueva)。一旦项目完成,你需要去西班牙公证人,让他或她准备新的财产契约。你必须带同你的居住许可证证明书来完成交易。公证人将在土地注册处登记你的土地,只要你出示以下文件: 你的建筑师的建筑项目。 建筑许可证。最终的工作许可。 新建筑宣言。


4 在搬进去之前,对你的新房子进行一次深入的检查。在检查你的财产时,要确保建筑物符合规范,并发现任何小的缺陷(如有故障的电灯开关或缺少门把手)。与你的建造商或代理沟通故障,然后他们有义务进行维修工作 取得入住证。一旦所有的文件都完成并且你已经注册了你的契约,确保你从市政厅(Ayuntamiento)获得了一份居住证明。这是一个行政文件,允许你居住在你的新住所。
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