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　　首先，让我们了解一下最近的高端市场趋势。

　　由于外国游客的增加以及正在进行重建项目的城市地区的

　　推动，日本的平均土地价格在2018年27年来首次比去年同期上涨。例如，2017年在京都过夜的外国人总数达到353万，创历史新高。

　　截至7月1日（2018年）的全国基准地价平均水平较上年同期上涨0.1％。全国商业土地价格平均水平强于住宅市场，上涨了1.1％。

　　除了东京，大阪和名古屋这三个主要城市地区之外，札幌，仙台，广岛和福冈这四个主要地方城市的商业土地价格也平均上涨了9.2％。

　　这些本地城市的急剧增长也归因于外国游客的增加。由于极低的利率，房地产投资也涌入了当地的大城市。在日本，金钱现在非常便宜，并且它一直在寻找一些目的地。

　　日本最高的商业用地价格在东京银座很少。价格为每平方米4190万日元，超过了1990年（泡沫经济时期）的3800万日元的记录。另一方面，其他地方的土地价格仍在下跌，

　　近三十年来，许多农村市政当局都看到土地价格下跌。“平均价格”在这里总是很棘手，我可以说市场非常零散。一些城市地区的增长非常稳定

　　但是有些地方并没有真正令目前的市场动向感到高兴。

　　第二，外国投资正在减弱。根据日经新闻社的最新报告，外国购买占上一年同期的90％，至919亿日元。比去年同期下降了30％。在截至12月的六个月中。

　　相较于其他市场上的房地产，相对较低的价格使日本房地产成为有吸引力的资产，但这种看法已经改变。

　　该数字仅涵盖六个月，现在说趋势是否会持续还为时过早，但这可能是经济下滑的迹象。

　　第三，让我们看一下市场的最新发展。

　　据说，日本房地产市场的主要指标是东京市中心的二手公寓价格。

　　由于大量的营销支出，大型开发商可能会扭曲新的公寓市场。

　　东京市中心（一种CBD）由5个区组成。新宿，涩谷，中央，千代田和港区，如果您

　　包括目黑区和品川区，它被称为中央7区。

　　这些中部地区的二手公寓单价是房地产市场的早期指标，并且与日经指数的总体信心高度相关。

　　中心地区二手公寓的主要目标客户是高收入和高净值业务

　　人，他们也玩股票。自去年秋天以来，NIKKEI指数一直在显示防御性走势，因此，以5个中心地区的公寓平均价格为准。

　　接下来，我们想查看一下专门从事房地产信息服务的东京关东（Tokyo Kantei）公布的最新统计数据。

　　东京关东国际集团（Tokyo Kantei）刚刚在其月度报告中宣布了主要大城市中二手公寓的价格走势，该价格于2019年1月发布。

　　价格是用于公寓70平方米（家庭使用的标准公寓大小）

　　2019年1月，东京地区（更大的东京）比上月下降了0.5％。

　　近畿（大阪地区）地区也略有下降，中部（名古屋）保持了去年同期超过10％的增长速度。

　　按县，东京都（中部23区及其他地区）的价格保持价格水平不变，基本保持在4,942万日元。在神奈川县，它下降了1.0％，为2930万日元。和Sa玉县（下降1.0％，2291万日元）3一个月来首次下降。同样在千叶县，其上个月更新了最新的价格，结果略有下降，下降了0.％，为2039万日元。近畿地区的平均价格也出现了小幅下降，与前一个月相比下降了0.3％，为2261万日元，2013年至2018年之间的价格走势：东京关东地区的二手共管公寓东京市中心区。

　　　2013年至2018年之间的价格走势：东京关东的二手共管公寓东京（23区），横滨，Sa玉，大阪，名古屋和神户。

　　大阪府到2018年呈上升趋势，但本月它达到了2,467万日元，并在6个月内停止了持续增长。

　　同时，兵库县的价格下降了0.7％，为1,931万日元，三个月来首次降低了物价水平。

　　中部地区的平均人数为1931万日元，比前一个月增长1.5％，爱知县为2.1％，

　　2098万日元，较其他城市薄弱，上升幅度较大。

　　按城市划分，东京23区的价格略为疲软，为5457万日元，比上月下降了0.1％。

　　同时，在横滨市，三个月来首次下降了1.4％，降至3068万日元；在ita玉市，则略有下降，降至2715万日元，下降了1.6％。

　　近畿地区主要城市的价格，大阪市的价格小幅下降至3,149万日元，下降了0.6％。

　　上升趋势自2018年下半年以来一直持续。在神户市，下降至1,904万日元，下降了1.1％。

　　在名古屋市，价格比前一个月上涨了2.6％，达到2433万日元。由于实际需求和投资需求的增长，名古屋的价格趋势呈上升趋势。

　　一般而言，由于市场的快速增长以及日本家庭的平均收入持平，因此标准二手公寓的价格承受能力正在下降。

　　随着股市波动，投资者转向避风港，在不确定时期，资产通常跑赢大盘。

　　日元就是这样一个市场，是度过难关的地方–日本的房地产市场虽然近年来（主要在较大的大都市中心）经历了一些增长，但总体上不被认为是投机性的，以资本增长为导向的竞技场。

　　至少从1990年代中期以来，对投资者来说，这是主要的吸引力因素（负担越来越高），可负担性高，租金收益率高且稳定，以及有据可查的无忧管理和商业环境，可提供充分的法律依据和明确的依据。在投资生命周期的所有阶段记录详细信息。

　　当然，上述因素在不确定的时期仍然是双重事实，尤其是与其他更具投机性和增长性的投资目的地相比，它们尤为突出，这些目的地通常以较低的压缩租金收益和较高的购买价格为特征。 。

　　当诸如当前的流行病之类的意外全球事件发生时，这些目的地面临着更高的市场崩溃和房地产泡沫破裂的风险，再加上租金收益低以及主要由于购买价格高昂而导致的高融资杠杆的必要性，对于那些尚未尽力减轻这些风险的人来说，就是一场灾难。

　　同样，对于我们当中那些更活跃于股票投资和股票市场的人而言，这段时间可能会极度压力重重–因为我们常常无助地坐在场上，看着我们辛辛苦苦赚来的积蓄随着整个行业的价值而逐渐减少面对瞬息万变的现实，它们陷入了泥潭，这些现实使那些没有做好准备的行业陷入困境，而我们这些投资者却无法将船“引向安全”。

　　然而，在危机爆发期间清算持股可能是一个非常糟糕的主意-特别是如果我们已经跳槽并意识到我们的虚拟货币，如果“必须下跌的古老公理”变成事实，那是真的。损失，使之变成痛苦的现实。

　　与上述情况相反，日本的房地产投资主要集中在已占用房屋的每月直接租金收入上，为了货币兑换，在日本持有货币，因为其他货币再次开始回升。 。

　　由于这是一个高收益市场，这些投资每年产生6％至11％的税前净收益，因此它仍然特别有吸引力，在动荡时期尤其如此。

　　此外，与更传统的西方房地产市场相反，西方房地产市场依赖于恒定的资本增长和租金的增长以获得收益，而在这种动荡的时期根本不可能发生这种情况。

　　另一方面，日本的房地产市场已经触底反弹，其一开始的租金收益较高，并且不依赖投机性增长策略和/或经济趋势，或者至少在较小程度上依赖。

　　货币波动

　　类似的事情也发生了，就像往常一样，由于日本国内主权债务的高度集中，日元也被认为是避开全球动荡的避风港，而日元不受国际货币波动的影响。其他货币，由外国债券面额较高的国家发行，也归因于日本作为高度有序和守法社会的特征和声誉。暴动，银行挤兑和其他破坏性的“羊群思想”做法极为罕见-实际上几乎不存在。

　　结果，日元目前正在升值-尽管对美元兑美元汇率的升值尚没有超过几个月的时间，但它可能很快会达到这一点-并且已经短暂触及了对美元的4年高点。美元和欧元。

　　当前最高价是兑澳元，日元目前的交易价为十年来未曾达到的水平（在撰写本文时，日元兑澳元汇率为64.75日元）。

　　危机中固有的机会

　　尽管我们和世界其他国家一样，都热切希望能够迅速有效地解决当前的大流行病，但我们也意识到，危机时期通常会为那些处境良好和事先做好准备的人带来更多的机会，这就是我们会定期向所有客户提倡这一立场。

　　这意味着（在任何时候，而且最当前肯定是）拥有适当的基础设施，使我们能够在实现特别激进的市场波动或趋势时采取迅速果断的行动–在当前环境下，我们相信目前在日本所有主要的大都会中心都将进入初期阶段。

　　在过去的8年中，这些城市的价值有所增长-最重要的是东京，横滨，川崎及周边地区，以及千叶-更具体地说，是东京与千叶县成田国际机场之间的区域-且规模较小大阪也是如此。

　　旅游业的巨大增长

　　除了日本首相安倍晋三（Shinzo Abe）的经济政策“感觉良好”，而绰号“安倍经济学”（Abenomics）的结果令人喜忧参半之外，近年来，日本大都市房价意外回升的主要原因之一是巨大的自2011年起，日本从2008年的全球金融危机以及之前的25年通缩中恢复过来以来，一直在享受着游客数量的增长。

　　在同一时期，旅游人数猛增，每年呈指数稳定增长，从2011年的620万游客增加到2018年的3100万。

　　这一急剧增长给酒店，宾馆和其他酒店业带来了巨大压力，并催生了小型和兼职“ minpaku”运营商（AirBnb型短期住宿物业）的流行趋势，他们利用了全国各地都需要预算住宿选择，直至政府（可能与强大的酒店和旅馆大堂合谋）采取行动，并在2019年6月通过了更清晰，更严格的立法，强制执行法规要求并严重限制了非酒店，无执照的场所。

　　但是，无论如何，已经有大量的新旅馆和旅馆执照申请人，以及在以前是灰色的，现在是稍微非法的区域中经营的私人，这些人都从这种巨大的需求中受益。

　　然后...

　　输入COVID19

　　自2019年12月31日起，当新的电晕病毒症状在中国武汉首次被发现-并于2020年1月7日被确定为新的病毒感染-这种疾病像野火一样蔓延到亚洲，然后遍布剩下的世界。

　　一段时间以来，日本似乎将成为大流行的发源地。在东京附近横滨停靠的一艘受感染的游轮使数百年来被隔离的受感染旅客隔离，这种趋势在数周之内变得更加恶化。

　　但是，由于日本人倾向于避免密切的身体接触和总体清洁度（根据乐观主义者的看法），或者仅仅是由于缺乏测试和准确的报告（如果您向悲观主义者询问），确诊病例的曲线以及与上述感染相关的死亡人数大幅下降-加上起初在其他国家（例如韩国）的强劲崛起，以及现在在意大利，西班牙和伊朗，日本在疫情严重程度列表中的排名已大大降低。

　　无论如何，随着全球旅行限制日趋严格，世界上许多城市的企业和家庭处于锁定和隔离模式，并且几乎完全避开了人口众多的公共场所，例如机场，繁忙的城市中心和旅游景点-国际旅行自然已在全球范围内几乎完全停止-日本并没有摆脱这种趋势。

　　招待危机

　　旅馆，旅馆，旅馆和AirBnb运营商现在处于全球恐慌状态，据肉眼看，几乎有90％的取消订单，并且看不到这场危机的终结。

　　即使是拥有全球业务覆盖范围并拥有众多住宿物业的大型公司也感到痛苦–较小的运营商处境更糟，其中许多人面临立即破产或已经破产的非常现实的危险–对于那些仍保留其酒店财产抵押的人而言，还有财产丧失抵押品赎回权的直接风险。

　　特别是在日本，截至本文撰写之日，尚未宣布对抵押贷款和其他贷款付款的优惠-这些房东和企业主的处境甚至更糟。

　　2020年东京告别

　　此外，目前将东京2020年奥运会推迟到第二年（希望如此）–此举引发了更大范围的旅行计划取消浪潮，并对任何“坐下来的人”的计划都产生了重大影响出售他们在东京，大阪及周边地区的房地产–希望这些地区的房地产价格在活动发生时接近峰值的房地产所有者–您将开始看到一种购买策略，尤其是对于那些我们当中有很多投资者，他们都在展望COVID19后时代，展望奥运会和其他全球盛事的恢复（例如计划于2025年在大阪举行的世博会），以及大量游客的回归。

　　2008年以来的最佳买家市场

　　快速浏览所有AirBnb运营商小组或在线论坛将显示出令人心动的消息，那里有许多陷入困境的客房经营者-至少可以说是令人心碎的-但也为陷入困境的卖方提供了独特的机会-谁可以避免丧失抵押品赎回权，甚至可以避免破产，甚至可以避免机会买家，他们现在可以迅速挽救这些卖方，并把这些不良资产从手中拿走，从而大大降低了价格。

　　同样，即使对于大多数日本主要城市中非酒店业相关物业的所有者而言，他们迄今仍采取“观望”的方式，指望2020年东京奥运会，并不断增加游客群以进一步支撑房地产价格。在可预见的未来–对另一场房地产泡沫崩溃的真正恐惧现在将根深蒂固。

　　就房地产价格而言，上述条件创造了完美的风暴，一个审慎的，具有长远眼光的投资者应该能够“击败众人”，并对关键地区的房地产提出一些明智的报价–价格仅在一两个月前无法想象的折扣现在就可以实现。

　　而且，尽管并非所有这些提议当然都能成功（因为具有长远眼光的不陷入困境的财产所有者可能不急于出售）–那里应该有足够的人乐于接受在他们认为可能即将到来的市场崩盘生效之前，先转移他们的财产。

　　与GFC平行

　　如果我们看一下2008年至2011年这三年间，雷曼兄弟（Lehman Brothers）崩溃和随后的全球动荡引发了全球金融危机的高峰期。根据国际货币基金组织（International Monetary Fund）的说法，当前由流行病引发的全球衰退有望更糟糕的是-我们看到一些疯狂的销售正在发生，位置不佳的房地产所有者争先恐后地以溢价折扣出售其看似一夜之间毫无价值的房产-以及左右，中间和中间宣布苦恼的销售和银行止赎。

　　价格一直在下降-但是，在该周期的早期阶段就已经挑选出优质的采摘品并进行了购买-其大部分使用寿命的特点是市场上仍缺乏吸引力的房地产，最后真正的“底价进给”结束了。

　　因此，明智的做法是-我们的许多客户已经意识到并正在采取行动-领先于众人，并在每个人和他们的狗参加聚会之前，着手突出并商讨最有吸引力的房产的价格-并确保在这个动荡时期中可能只是仅有的安全投资天堂之一的位置。

　　所有这一切都意味着，现在是采取行动的时候了，尤其是在东京，横滨和周边地区。