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　　下面的观点纯属Sr Rosli Said博士的观点，并不代表马来亚大学的观点。建议组织咨询自己的房地产专家进行市场研究。

　　1）马来西亚目前的初级和次级出售房地产市场状况如何？我们的房地产市场是否有任何即将发生的危险/风险？

　　有证据表明，房地产是马来西亚经济增长的主要驱动力之一，也是社会稳定的引擎，因此是经济发展的重要组成部分。在回答这个问题时，我们可能将重点放在住房开发上，因为它不仅对购房者的社会保障至关重要，而且是长期储蓄的最高形式。更特别是出于所有者的职业目的。因此，购房者的购买力与当前国内经济不确定性之间的相互关系变得至关重要。

　　正如广泛报道的那样，马来西亚的经济气候开始好转，尽管仍然存在很多不确定性。整个2017年，经济增长预计将保持在4％-5％的稳定水平。全球经济前景，尤其是受商品（石油）价格影响，对我们的经济产生了不确定性。它对我们的房地产市场产生重大影响，特别是在国内金融市场和房地产价格方面。即使收入增加，我们也可能没有意识到，我们仍然希望我们无法应付日常开支。这就是当前发生的情况，潜在的购房者的实际收入可能在下降而不是上升。换一种说法，由于房地产产品价格上涨，大多数潜在购房者的购买力下降。为了进一步回答这个问题，我们可以研究下图1所示的住房周期。

　　图1通过正确调整变量的通货膨胀率来区分名义周期和实际周期，在该变量中已建立了实际居住周期。分析显示，实际周期已在2016年达到完整循环，这意味着距上一个周期大约花了八年时间。发达国家的典型周期通常大约需要8到10年才能完成全面展开。因此，我可以得出结论，自2013年以来，我们的住宅市场一直在疲软，并继续走向较低点。如果没有积极的干预措施，就有可能进入周期的底部。如果目前的状况仍然存在，那么未来两年就有发生房地产危机的风险。

　　根据我的分析，住宅市场落后于该国一年的经济表现。通过使用向量自回归（VAR）技术，住宅市场需要大约4至5年的时间才能再次达到稳定状态，这一点已在1998年亚洲金融危机的冲击下得到证明。分析还表明，在一年之内，结构性断裂造成的冲击将使房价最多降低24％。

　　这是我们需要立即解决的主要问题。市场需要保持警惕，以确保其步入正确的轨道。购房者，开发商和政府之间必须建立双赢的局面。

　　回到问题，我观察到由于没有接受者而取消了几个地层开发。我的不同分析还表明，在某些州，即雪兰莪州，吉隆坡，槟城和柔佛州，已经存在住宅泡沫，尤其是针对地层发育的泡沫。办公室开发也发生了同样的事情。但是，如果开发项目位于主要基础设施路线（如地铁和轻轨）以及任何经济活动领域，则无需担心主要单位。

　　至于转售单位，我认为我们现在进入了买方市场。市场上有很多选择，这是一个绝佳的购买机会，尤其是对于现金充裕的购买者而言。这也是考虑拍卖物业的绝佳时机。

　　关于房地产市场即将面临的危险/风险，如上所述，我们的住宅市场正在朝周期的低端发展。如果实现这一点，那么由于较高的通货膨胀，购买力也将减少。如果我们让市场进入这一阶段，那么未来几年所有市场参与者将面临巨大的问题。在整个期间可能产生的风险包括：信用风险–房主或借款人将无法或不愿偿还贷款，资产价格风险–资产贬值的风险，导致财务损失和流动性风险–不能出售卖方现有资产的风险投资者还是无法获得融资。但是，没有任何投资或建设项目是没有风险的。可以管理，最小化，分担风险，转移或接受。不幸的是，它不容忽视。

　　2）未来2到3年/将来的预测/期望是什么？

　　在处理房地产行业的金融部分时，隔夜政策利率（OPR）可用作短期预测的指南。如果马来西亚国家银行（BNM）在接下来的几年中将OPR维持在3％，我们预计金融市场将出现强劲增长。但是，预计此举也会导致通货膨胀率上升。据广泛报道，2017年和2018年剩余时间的通货膨胀率将在4％– 5％范围内。如果通货膨胀率上升，购买力将降低，因此，如果提供的价格仍处于当前状态，购买者将无法购买任何新推出的单元。然而，据国家银行官方报道，马来西亚经济在2017年第一季同比增长5.6％。

　　考虑到所有这些因素，我认为房价将持续下跌直至2018年底。如前所述，马来西亚经济在房地产市场上领先大约一年。这种超前-滞后关系将确定房地产业绩的短期预测。但是，全球经济表现的不确定性将在未来两到三年内影响房地产行业。根据以上分析，我认为实际周期到2018年将达到最低点，并且大约需要四年时间才能恢复到市场行为的稳定状态。

　　3）您会为购房者/投资者提供什么建议？

　　在房地产市场上，永远不会有糟糕的时机来购买房地产作为投资。我们可以观察到，如果房地产市场蓬勃发展，通常这与竞争性抵押产品的广泛供应相结合。这个市场通常是反周期的，这意味着当房地产价格停滞或下跌时，抵押贷款的可获得性将更为严格。与过去几年相比，这将使未来几年的借贷成本更高，成本更低。因此，投资者应提出自己的策略，以加速其投资组合在应对负债和流动性策略方面的增长。

　　但是，最好在银行中有现金来应对这种策略。许多投资者贪婪地投资于房地产投资，从而过度投资，从而加速了投资组合的增长。最好将再融资筹集的大量资金留作现金，其余的用于再投资，尤其是在未来几年内。在我预计的未来两年的困难时期，对投资者投资组合的租金需求将根据可用的出租单位而减少。在这种情况下，投资者可以使用现金来弥补这种糟糕的情况，直到市场随着时间的推移而恢复。但是，首次购房者有一个很好的机会开始寻找他们梦想中的单位。毫无疑问，我们现在进入了买方市场，那里有很多机会供买家选择。与上述投资者相同，如果购买者在市场上购买，则最好在银行中有现金以在他们无法借款的情况下为他们提供帮助。在这段时间和未来两年内，买家可以集中精力于转售物业或拍卖物业。买家还可以考虑新开发的项目，这些项目位于主要基础设施开发中，例如轻快铁和捷运或经济活动良好的地区。因此，了解此时的买方市场对于做出决定至关重要。在这段时间和未来两年内，买家可以集中精力于转售物业或拍卖物业。买家还可以考虑新开发的项目，这些项目位于主要基础设施开发中，例如轻快铁和捷运或经济活动良好的地区。因此，了解此时的买方市场对于做出决定至关重要。在这段时间和未来两年内，买家可以集中精力于转售物业或拍卖物业。买家还可以考虑新开发的项目，这些项目位于主要基础设施开发中，例如轻快铁和捷运或经济活动良好的地区。因此，了解此时的买方市场对于做出决定至关重要。

　　4）对房地产开发商的建议？

　　这是开发人员重新审查其开发活动的高峰时间。现金流量是任何房地产开发活动的主要来源。但是，对于某些组织来说，可以接受的是，如果利润是在好时机获得的，尽管利润不是在困难时期产生的。在任何情况下，现金流都被视为任何房地产业务的全部。此外，开发商还可能会借此机会提高其相对于竞争对手的地位，并更多地关注利润更高的目标市场。为了提高他们的地位，需要对商业环境进行现实的评估，确定公司的地位并奉行动态而有效的战略。

　　关于上述内容，要做的第一件事就是了解市场。我将举例说明我在巴生谷进行的分析，这些分析同样适用于其他地区。开发商应听取目标市场的需求，以充分吸引他们。换句话说，开发商应认识到潜在购买者的情感和理性动机。这是因为，房地产通常是购买者一生中最大的一笔购买，并且被视为寻求幸福的家。如果我们观察采购商多年来的需求趋势，他们将不再投资于单位的实际结构。购买者更关心房屋周围的许多因素，包括生活方式，

　　图2显示了在属性标准下对组成和元素的评分，这在人口统计学标准上具有统计学意义。结果表明，房屋类型成为购买者在购买房屋之前的决策阶段一直考虑的最高优先事项。它遵循的要素包括环境质量，房屋到教育区域的距离，地形形式，房屋的设计以及房屋内部的装饰。

　　结果表明，即使开发商满足了潜在购买者的需求，即使在不利的市场条件下，开发商仍然可以启动新项目。否则，开发人员需要在困难时期与提供的次级销售单位竞争。

　　为了使新推出的项目更具竞争力，需要进行更彻底的房地产市场研究。开发人员还需要确定目标市场中潜在购买者的承受能力水平。在这段艰难的时期，较高的生活成本和固定的收入水平，最好评估集水区内人们的储蓄。这将有助于开发商提出新的定价策略，以适应潜在购买者的承受能力。

　　下页的表1和图3显示了我最近在巴生谷地区进行的分析，重点是收入水平不同的年轻夫妇（表1），以扣除所有必要支出（食品）后确定剩下的积蓄（图3）和饮料，运输，公用事业等）。

　　巴生谷的大多数年轻家庭夫妇从他们的总收入中拨出300令吉或以下的总储蓄。为此，只有16.7％至33.3％的受访者（G4，G6，G8和G9）分配了超过500令吉的款项。总体而言，结果表明，来自不同收入类别的潜在购房者的支出方式有所不同。该图还显示，低收入类别的年轻夫妇的支出与高收入类别的年轻家庭夫妇的支出相同。根据分析，开发商可以估算其潜在买家的承受能力水平，以证明采用的价格策略是合理的。

　　关于可以长期维持的价格，我建议开发商进行一项研究，以证明可以长期维持房价的区域。表2给出了巴生谷分析的一个例子。

　　开发商可以通过使用COPRAS方法来确定其开发地点的潜在位置，从而遵循以下优先领域（巴生谷）。分析中考虑了总共32个因素，即住房属性，例如价格，质量，类型等；可达性属性，例如靠近商业区，交通等；以及周围的属性，例如环境质量，交通拥堵，安全等级等。

　　如表2所示，最能描述巴生谷地区可持续住房负担能力因素的地区是吉隆坡，其实用程度为100％。排名第二的是巴生，其实用程度为98.51％，其次是八打灵再也（98.38％）。莎阿南（Shah Alam）的排名最低，其实用度为98.25％，仅次于巴生（Klang），稍高一点，为98.51％。我在古晋和亚庇也做过同样的分析。另一方面，尽管政府没有强制要求开发商采用先建后售的概念，但我认为必须重新审视该概念，尤其是在困难时期。必须建立一种新的机制，以帮助小规模开发商保持市场竞争力。这将有助于稳定价格，并在市场参与者之间朝着成熟的房地产市场创造双赢游戏。开发人员还需要专注于小型开发，并可以考虑在这段时间内进行合资。

　　投资分析是仔细检查投资机会以决定这些机会是否值得投资的过程。投资分析不仅涉及房地产投资，而且还涉及一般的所有类型的投资。马来西亚房地产投资也是如此。因此，至关重要的是，房地产投资者在未首先分析其所有关键方面之前，请勿盲目从事任何类型的房地产投资。但是，房地产投资分析到底是什么？

　　房地产投资分析及其关键方面

　　房地产投资者需要密切关注投资分析的几个不同方面。这些方面是什么？例如，它们可能是季节的轮换，其含义实际上如何影响房地产投资者打算投资的某些房地产的绩效。换句话说，在房地产投资者决定投资哪些房地产之前，他或她需要认真考虑所有这些不同方面。以下是此类方面的一些示例。

　　位置位置决定一切。在房地产投资分析领域中，位置及其周围环境可能是最重要的方面。这是因为位置只是一个静态因素，永远不能通过该因素对其进行修改。因此，对于房地产投资者而言，从一开始就对他或她进行正确的研究至关重要。一个很好的例子是，投资者在多数时候对位置完全正确的房产进行投资，但是当下雨时，该房产很容易被洪水淹没。交通拥堵，学校，公共设施，当地社区和公共交通的便利是任何地点的关键因素。

　　比较市场分析在确定投资物业的地点之后，接下来需要的是，在决定投资哪些物业之前，全面分析该地点在其市场中感知到的优势和劣势。首先，对房地产的整体表现进行一些研究。该区域的市场，即其投资活动，其投资物业的表现，其投资机会以及您认为市场的发展方向。其次，收集了所有这些关键数据后，进行比较市场分析。研究并比较该地区的投资物业与您决定投资的潜在投资物业。

　　投资物业分析在您认为值得投资的市场中仔细选择了潜在的投资物业后，进行投资物业分析。所述分析将通过不基于财产所处区域的整体性能来计算财产的整体性能来完成，而是基于财产的单独统计数据和预测本身，即其价格，类型，大小和使该物业可行所需的估计装修费用。

　　最好根据您打算采用的选择策略来构造此类属性分析。因此，对于您而言，预先决定采用租用策略还是固定翻页策略很重要。一旦确定，就根据这些选择进行后续分析。

　　在进行投资属性分析时，可以采用几个基本指标。最重要的一个叫做–投资回报率。所述度量使真实的投资者知道该财产和该财产是否是投资的正确财产。尽管如此，通常有两个关键度量用于计算投资回报率。首先是封顶率。第二，现金返还。前者计算属性的当前值。后者计算投资回报率。

　　进行投资分析的工具

　　没错，投资分析可能会非常耗时且毫无疑问。一种这样的分析通常需要几个月。必需的步骤包括：a）对潜在位置及其优点和缺点进行研究，b）通过市场分析获得足够的可靠数据集，以及c）计算它们以进行房地产分析。这些是房地产投资者完成一项可行的投资分析所需采取的一些关键步骤。

　　但是，随着新技术的出现，现在可以毫不费力地研究和完成投资分析及其重要方面，而且速度要快得多。互联网上有许多引人入胜的工具，可帮助您开始进行投资分析。如今，任何房地产投资者都可以在互联网上学习几乎所有有关投资分析的知识。

　　任何潜在的房地产投资者都可以利用的在线资源包括提供大量重要数据和计算的网站，从而使数月和数月的研究变成了几分钟。这无疑有助于房地产投资者优化其业务选择的投资物业。

　　底线

　　投资分析是房地产投资的基础。没有投资分析，房地产投资者就会有意识地使自己面临失败的风险。拥有扎实的投资策略基础是帮助房地产投资者成功的关键。