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　　莱坊（Knight Frank）马来西亚预计租赁和商业办公楼投资活动将减少。

　　该公司企业服务执行董事Teh Young Khean表示，Covid-19大流行和运动控制命令（MCO）迫使公司限制或停止物理操作，从而推动它们更加灵活和远程地工作。

　　他预计本地和跨国公司都可能会推迟或搁置其房地产决策，从而导致租赁活动水平降低。

　　“商业情绪处于最低水平，许多业务受到疫情的严重影响。不确定感将导致需求放缓，因为企业和占用者可能会继续推迟主要的扩张或搬迁决定。

　　“在取消当前的MCO之前的近期内，共同工作或灵活的空间可能不那么受欢迎，因为客户或成员在一个位置聚集和面对面互动的愿望将减少。尽管电子活动将继续发展，但在此期间，来自会员费和活动的收入可能会受到影响。”

　　尽管如此，Teh表示，一旦企业恢复了信心，照常工作，对于新用户以及希望在不久的将来进行扩张导航的人来说，共同工作或灵活的空间可能是一个不错的选择。长期计划。

　　零售业务往下走

　　在零售领域，由于《运动控制令》（MCO）的执行到2020年4月14日，租金将进一步受到压力。

　　狂热的19大流行病使该国的经济陷入困境。所有行业都受到打击，而受影响最严重的行业是酒店，旅游和航空相关领域，在国际旅行限制和国家封锁之后取消航班，旅行套票和酒店预订就可以明显看出这一点。

　　感染病例的数量不断增加，导致马来西亚被置于MCO管辖之下，直到2020年4月14日。

　　莱坊（Knight Frank）马来西亚零售咨询和租赁副总监Ben Ooi表示，在Covid-19爆发时，马来西亚零售商，尤其是位于旅游区的零售商，其商店的销售一直在下降。

　　Ooi表示，在MCO之后，由于现金流量紧张和业务不可持续，一些零售店可能被迫关闭，商场的入住将面临压力。

　　他说：“由于在目前的MCO扩大期间，人民一直呆在家里，零售和娱乐场所，除了提供基本商品或服务的商店以外，由于没有营业而没有销售，”他说。

　　好消息是，在MCO期间，房主正在加紧努力，通过采取救济措施来协助零售商，例如，为非餐饮业相关零售商提供免租金的套餐以及租金回扣。

　　商业投资面临压力

　　根据莱坊马来西亚资本市场执行董事詹姆斯·巴克利（James Buckley）的说法，在经济不稳定期间，房地产交易量通常会减少。

　　巴克利说，Covid-19爆发的影响可能会中断利润回收过程，因为机构投资者在不确定时期会更加谨慎。

　　“随着租赁和投资活动的减少，商业办公和零售租金将进一步承受压力。在短期内，投资交易将受到限制，因为没有进行观察。”

　　巴克利说，与其他城市相比，该公司经常从海外投资者那里得到的反馈是，考虑到该国的风险状况，房地产要价不能反映实际价值，而在其他地方可以实现更高的回报。

　　他说，买卖双方的期望之间会有很大的差距，而且随着价值面临压力，收益率肯定会增加。

　　巴克利说：“真正有积极性的卖家将考虑降低价格，将收益率推高。国内投资者还应考虑将其部分资金投资于海外房地产市场，这将提供房地产回报和货币的多元化。”

　　住宅交易中断

　　莱坊大马董事总经理Sarkunan Subramaniam表示，鉴于目前的MCO，财产交易流程存在中断，包括难以进行财产查看和产权搜索等。

　　他说，由于在疫情爆发期间买卖双方都变得更加警惕，因此观望的态度盛行，因为人们将在这个关键时期尽量避开陈列室和销售画廊。

　　Subramaniam还预计不良贷款将会增加，这最终将导致市场上更多的拍卖，由于充满挑战的商业环境可能会导致更多的裁员。

　　但是，他认为，中央银行关于自动暂停为中小企业和个人偿还贷款以减轻受Covid-19疫情影响的企业和家庭负担的公告可能有助于缓解短期内的影响。

　　对工业/物流的正面评价

　　莱坊大马资本市场执行董事艾伦·辛（Allan Sim）表示，当前对供应链的破坏可能会导致物流参与者潜在地分散到全国多个较小的卫星分销中心，以支持本地分销渠道。

　　他说，地理多元化战略将是关键，超越目前的疫情状态。

　　“在国内背景下，传统上，后勤参与者使用巴生谷的分销中心来为全国范围内的货物提供服务。同样，在全球范围内，制造商也可能开始在多个国家或地区设立最后一英里的组装厂，以减轻任何地理区域的影响。可能会破坏供应链的风险。”

　　辛说，MCO的当前做法将激励许多后来的电子商务采用者尝试在线购物，以此作为购买杂货或必需品的一种手段。

　　他说：“结果，这将进一步加快最后一英里的配送中心和物流服务的增长。鉴于上述情况，由于分散化战略对仓库空间和工厂的额外需求，工业物业市场前景可能一片光明。”

　　没有COVID-19，房地产市场应该如何发展？

　　通过在马来西亚背景下应用18年的房地产周期原则（图1），发现该国的房地产市场在1997年亚洲金融危机之后于2001年进入复苏阶段。周期中间下降发生在2007年至2009年期间，与次贷危机有关。从那以后，该国的房地产市场进入了爆炸性阶段。从2010年到2015年，价格开始大幅上升，每年涨幅高达13.4％。在经济衰退然后，该阶段于2015年后开始，其特点是房价和负担能力不匹配，房地产价格过高，谨慎的消费者情绪，难以获得房地产融资以及林吉特兑其他主要货币的走弱。

　　如果遵循18年原则，则预计衰退阶段应在2019年进行；然后房地产市场将在2020年进入复苏阶段。但是，鉴于当前国家和全球经济的不确定性，人们普遍认为房地产市场将在2020年保持疲软。因此，接下来的复苏阶段仅在2021年开始。根据18年的原则以及先前房地产周期的经验，假设复苏还将持续7年，那么下一个爆发性阶段很可能在2028年开始。

　　持续的房地产过剩给房地产市场带来挑战

　　人们应该认识到，当今房地产市场低迷的主要原因是如先前评估所确定的，该国住房供求体系不平衡。

　　如图2所示，2016年现有库存增加了382,955套房屋，这是自2003年以来的最高数量（237,312）。住房供应过剩导致2017年悬空急剧增加（24,738），剩余影响将延续到2018年。住房市场进一步加剧的是2017年和2018年的年度库存增长，记录高达192,552套和149,429单位。

　　历史数据表明，在特定年份中，每当房屋供应过多时，第二年的房屋数目肯定会增加（在2003-2008年描述）。同样，只有在连续几年供应减少的情况下（2010-2013年所示），悬空的数量才会减少。从这个意义上讲，需要12年（2003-2015年）的时间才能使悬挑的数量恢复到最低水平，即从2003年的9,300台降至2015年的11,316台。

　　鉴于目前的市场吸收率，人们可以预期房地产市场在短期和中期仍将充满挑战，因为空前的大规模房地产过剩将需要更多时间被市场吸收才能恢复。至2016年的记录水平（14,792）。一个完整的悬空周期很可能会在2028年结束，这是从2016年起的十二年。因此，无论是否爆发病毒，该国房地产业的前途一片光明。

　　COVID-19正在加剧房地产市场中的现有问题：中短期内市场情绪低迷

　　甚至在病毒爆发之前，开发商就中期市场前景也有相同的担忧：由于缺乏针对房地产行业的激励措施和刺激方案，市场放缓可能还会再延长几年。这反映在计划的供应清单中。

　　据国家财产信息中心（NAPIC）称，计划的供应包括在季度内获得建筑计划批准但尚未开始进行实体建筑工程的单位。由于马来西亚采用的是先建后售（STB）住房交付系统，开发商可以在项目开始之前锁定利润，因此可以合理地假设开发商对市场的未来前景了解更多。

　　截至2019年第三季度，全国住宅计划供应442,468套，这是自2002年以来的最低记录数（509,753）。实际上，自2016年以来，计划的供应量已大大减少（与2014年的673,235单位相比），并且在过去四年中连续保持在同一水平，这表明开发商对市场情绪持谨慎和保守的看法（图3）。换句话说，不管是否爆发病毒，在短期到中期，市场情绪都被认为是低的，尤其是在居者有其屋运动（HOC）到期之后。

　　COVID-19的短期影响是什么？

　　COVID-19趋于恶化市场，因为人们将在艰难时期暂时不再购买奢侈品和高价商品。由于对不久的将来缺乏信心，加上业务关闭持续时间的不确定性；潜在的买家可能会拭目以待，从而导致2020年上半年的平均销售额下降。

　　COVID-19的长期影响是什么？

　　短期效应立即反映在销售下降中；COVID-19爆发的长期影响更为深远，因为它将影响消费者的生活方式，从而导致他们工作，购物和生活方式的转变；从而改变相关的房地产要求。例如，由于流动限制期间出现了灵活的远程工作文化，预计办公室型企业的规模将缩小。

　　同时，由于消费者购买方式的不断变化，零售业，尤其是购物中心的建筑面积将相应减少。随着越来越多的消费者在日常生活中依赖智能设备，对无缝，响应式服务和产品的需求正在增长。结果，将来与人类接触较少的电子商务产品和送货上门服务将会蓬勃发展。