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　　原因是由于土地价格飞涨，房地产价格高企。而且，当房地产价格上涨时，租金并没有增加，因此收益率越来越低。在这种情况下，这些国家的房地产投资现在变得更加成熟。

　　实际上，飞涨的价格是如此引人注目，以至于我想以讲师的身份参加一次研讨会，但事实是价格已经上涨。当然，它自然比发达国家便宜，而且设施豪华。这意味着东南亚国家正在赶上发达国家，对此我感到高兴。

　　但是，即使价格很高，也很难说它是稳定的，因为在这些国家中，由于基础设施，法律发展，商业习惯等的快速增长，价格可能会急剧下跌。

　　同时，有些国家正在引起关注。那就是印度尼西亚。印尼的潜力早已被提及，但该国尚未归外国所有。过去，我曾去过该地区进行过大约3次调查，而我的印象是，这是一个进入门槛很高的国家。

　　但是，毕竟，全世界的投资者都相信这个国家的潜力，并且正在积极地通过创建本地公司或通过从租赁权（租赁土地财产）中购买来进行投资。有历史。

　　这就是为什么我来这里的原因，因为我无法拥有所有权，所以意识到将其排除在投资之外是一个浪费的国家，所以我一段时间以来第一次对印度尼西亚进行了调查。

　　让我们从印尼的基本信息开始。

　　*资料来源：外交部网站摘录

　　<摘要>

　　国家名称：印度尼西亚共和国

　　首都：雅加达

　　人口：2.63亿（2017年，联合国估计）

　　面积：192万平方千米邮件（约为日本的5倍）

　　语言：印尼

　　宗教：伊斯兰教（87％）*巴厘岛是巴厘岛印度教

　　货币：卢比（1USD = 14,465 Rupier，2019年1月1日：印度尼西亚中央银行）

　　政府：总统，共和党

　　领袖：总统乔科·维多（2014年任职，任期5年，于2019年重新任命）

　　国内生产总值：

　　10422亿美元（2018年：世界银行统计数据）人均国内生产总值：约3840美元（2018年：印度尼西亚政府统计数据）

　　实际经济增长率：5.17％（2018年：印度尼西亚政府统计数据）

　　价格增长率：3.1％ ％（2018年：印度尼西亚政府统计数据）

　　从上面可以看出，人口为2.6亿，是东南亚最大的人口。就国内生产总值规模，经济增长率，价格上涨率和经济指标而言，它也是一个成长中的国家。在政治方面，还决定重新任命约科维总统，大多数人预测，未来五年有望实现稳定增长。

　　但是，当然有问题。我想提一下这个国家独特的两点。这两个是什么

　　1.基础设施问题2.环境污染问题

　　关于基础设施问题，人们常说首都雅加达是世界上最严重的交通拥堵（我去那里时也感到困扰），但是还有许多其他问题，例如电力短缺。

　　但是有希望。地铁在今年3月（2019年）在日本的支持下开通。开幕时有一场闹剧，但从长远来看，雅加达年度高速铁路（雅加达捷运）可能是消除雅加达长期拥堵的救星。对于已经看过新加坡，泰国和马来西亚的我来说，我为这是迈出的重要第一步而深深地感动。

　　另一方面，印度尼西亚的环境污染问题相当严重。

　　特别是，在2019年7月底，约科维总统发表声明说，他将在首都雅加达建造一个巨大的潮汐堤防。

　　现在，雅加达正遭受“海平面上升”和“地面沉降”的双重打击。此外，当今大国面临的问题如森林砍伐和垃圾问题的根源在印尼非常深。

　　同时，在2019年8月，我就首都的搬迁发表了声明。

　　当然，我认为这不会顺利进行，但是无论如何，预计首都雅加达的疲惫和严重程度将非常高。

　　这些问题换来了如此快速的经济增长及其影响。这个国家非常有吸引力，但同时又令人恐惧。

　　上次，我提到了印尼的基本知识以及印尼面临的基础设施和环境问题。这次，我将最后讨论特定的房地产。

　　印尼对外国人拥有房地产有非常严格的规定。首先，请认为很难获得所有权。通常，主合同是租赁权（即租赁土地）。曾经有一家房地产公司在印度尼西亚出售产品，说可以拥有所有权，但除非创建了一家拥有100％外资的本地子公司，否则无法购买该公司。成立这家地方法人可能需要半年以上的时间，资本可能在5000万日元以上，如果不好的话，可能要花费1亿日元以上。实际上，这是一个非常困难的故事。

　　因此，在印尼投资房地产时需要谨慎。在这个国家，所有权的故事是一个很大的障碍，一家不错的公司会事先说出它是由租赁拥有的。

　　顺便说一下，在印尼进行房地产投资时，以下三种方法是主要方法。

　　1.购买租赁财产并从收入中赚取收入2.租赁租赁土地以建造公寓和别墅以获取收入，或在租赁期的剩余时间内在当地转售以获得资本收益您将获得3.建立子公司（PMA，然后说您），购买土地的免费所有权（有时与当地开发商合作开发项目），将来再转售

　　关于第三种，这是作为公司的投资，花费数亿日元，因此作为个人投资者是不现实的。发生这种情况时，您可以选择1或2，但是目前印度尼西亚对有土地的独立式住宅和公寓有最低购买价格，因此您应该根据区域进行检查。

　　此外，税收设置得比其他国家更高，因此我认为印尼房地产投资的障碍仍然很高。

　　此外，在交易方面，当地货币Rupier将成为主体。

　　这里也有外币限制，因此有必要很好地掌握汇率。

　　那么，在这些障碍之外投资印尼有什么吸引力呢？话虽如此，我认为以下三点仍然很重要。

　　1.高收益2.因为它是一个快速发展的国家，因此您可以根据租赁期来争取资本3.一些房地产价格并不高

　　产量很高，为1，但这是巴厘岛等度假胜地而不是首都雅加达的例子。实际上，我的一些客户还在巴厘岛经营公寓，实际收益率超过12％。目前，在雅加达和其他国家进行投资时，实际收益率通常在4％-6％左右，因此我认为这个数字非常出色。有一个这样的成功故事。租赁期限为25年，因此，如果您可以继续经营25年，则可以完全收回该租赁期。这个人计划在5到6年内在本地转售。如果出售，他将建造另一套公寓。可能有这种方法。

　　另外，据说您可以争取2的资本收益，但是正如我在1中所写，这取决于租赁土地的合同期限，但是目前“使用权”最长允许30年。如果可以很好地延长或续期，则您最多可以借款80年。但是，这不是很现实，因为假设房东肯定会在延期/续约时提高租金，但是如果签订了30年的合同，则它将运行10年左右，并在剩余的20年内转售。您可以将其视为一种选择。在雅加达和度假区都可以做到这一点。在巴厘岛，可以说是世界第一度假区，在剩余的剩余时间内，它可能是可以转售给外国人的景点之一。考虑到这一点，尽管存在各种限制，但似乎有可能在印度尼西亚投资房地产。

　　关于3，有一些例外。就所谓的一般财产而言，价格在稳步上升，因为它基本上是一个经济持续增长的国家。但是，另一方面，在雅加达和巴厘岛都有“偶然”出现的属性。在某些情况下，有时会忽略市场价格。这是因为房地产的流动性极低，因为它首先是限制外国人房地产投资的国家。如果您耐心地看市场而不忽略收集房地产信息，则会询问您“什么？便宜吗？”实际上，为什么我知道的一个代理人会以此价格出现？有偶尔的情况。其中大多数是特殊情况，您无法支付租金，您需要在其他地方付款，或者您想处置这笔钱是因为您将返回自己的国家，但是由于房地产的流动性较低，因此可能发生这种情况。 ..在日本和其他国家/地区，有很多人可以买到它，并且市场是开放的，因此市场价格在一定程度上起作用，但是在该国，与其他国家/地区相比，更多的情况下“低价交易”仍然相对较少。我喜欢

　　　　你觉得呢？

　　老实说，在印度尼西亚的房地产投资有很大的障碍，但是很明显，仍然存在可能性。

　　当然，挑战需要很多准备，但对于那些与当地有联系或喜欢巴厘岛并垂死于此的人来说，可能会有很多机会。

　　但是，如上所述，障碍相对较高。除非您建立正确的信任关系，否则就存在一些困难的部分，例如可靠的公司以及与房东的关系。

　　但是，我认为这个国家在可能性方面仍然有一些有趣的部分。请借此机会进一步调查。

　　我也爱巴厘岛，也曾多次访问过雅加达，但我认为这个国家魅力无限。