是的，利率很低。但这并不意味着澳大利亚的住房越来越便宜
尽管通货膨胀率可能低得令人难以置信，但房价却并非如此。而且，尽管利率处于创纪录的低水平，住房仍然和以往一样难以负担。
人们对通胀的普遍抱怨之一是，它没有衡量房价——但这并不完全正确。自1998年以来，消费者价格指数衡量的是自住者购买住宅的价格。但关键的是，这一指标没有包括房产成本。
原因在于，房地产是资产和财富，而不是消费。
这也意味着，以通胀数字衡量的住宅价格上涨的可能性要小得多，实际住宅价格上涨的可能性也要小得多:
这并不意味着通胀数据是错误的——只是当我们谈论低通胀时，并不意味着资产价格也在缓慢增长。
事实上，正如我们过去十年所看到的，情况远非如此。
自2010年以来，总体通货膨胀率增长了21%，而住宅价格上涨了44%——远远高于工资和平均收入的涨幅:
所有这些都表明，虽然我们可能正经历创纪录的低通胀，但我们并没有经历缓慢的房价增长。
因此，克里斯托弗•乔伊(Christopher joy)上周在《金融评论》(Financial Review)上表示，“与流行的神话相反，根本不存在住房负担能力危机。”事实上，情况恰恰相反:在很长一段时间里，房价都没有这么低。”
乔伊承认，低利率(以及政府的刺激措施)正让首批购房者得以借贷并进入房地产市场，这是正确的。但是，仅仅因为低利率让你把所有的积蓄都用来积累房子的财富变得更有吸引力，并不意味着它实际上更容易负担得起。
事实上，买房的成本，甚至是偿还抵押贷款的成本，仍然比过去高——而且比20年前像我这样的x世代第一次买房时高得多(更不用说20年或30年前婴儿潮一代)。
关键在于与家庭收入的比较。
不幸的是，我们没有定期更新中位数或平均家庭收入，所以我们不得不凑合着用一个代理。
结合男性平均收入和女性平均收入的一半，我们的家庭年收入目前为106,704美元。这实际上与一个有两个成人和两个孩子的家庭的可支配收入中位数的最新估算结果相当吻合。
当我们比较这测量每个州的家庭收入中值建立在首都城市房价在悉尼我们看到,例如,房价中值现在是中等家庭年收入的9.2倍左右,有些23%以上7.5级十年前:
在墨尔本，这一比率从2002年的4.6倍上升到现在的7.1倍。
是的，在大多数州，房价比2018年的时候要便宜一些，但这并不能说明什么。
虽然房价是一个重要的指标，但同样重要的是需要借贷的抵押贷款规模和存款障碍。
例如，在悉尼，根据20%的首付需求，我们可以估算出购买一套新房子或二手房的平均首付是153200美元，比十年前多了55000美元。
2002年，悉尼一套房子的平均订金相当于一个中等家庭11个月的收入;现在大约是17个半月的价值:
但是现在利率更低了!
这当然是正确的——但当利率下降时，抵押贷款却上升了。这意味着，悉尼的普通购房者现在要为一笔比十年前高出约24万美元的抵押贷款支付利息。
因此，尽管利率下降，过去10年按揭还款占家庭收入的比例基本上保持不变:
是的，现在的平均抵押贷款还款要比2010年的平均房贷少一些，当时你可能要支付7%左右的利息，而不是现在的2.1%。
但是记住，你不会一直支付7%的利息。
可变抵押贷款利率意味着2010年贷款的人和现在贷款的人获得的利率是一样的，但他们的总抵押贷款还是比现在少24万美元。
因此，低利率的实际影响极大地帮助了那些碰巧在利率较高时借钱的人:
这是“廉价贷款等于住房负担能力”硬币的另一面。对于那些现在申请房屋贷款的人来说，这差不多就是他们能得到的最好的结果了。利率真的已经低不了多少了。
这意味着，与十年前贷款的人不同，现在贷款的人不能期望按揭还款减少——而更有可能是还款增加(至少在下一个十年的某个时候)。
住房是负担得起的?
除非有人帮你付存款，而且利率上升没有问题——没有。
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