在将房屋变成投资前要问的6个基本问题
你是否考虑利用房地产市场的繁荣来升级你的房子?
也许你打算到州际去工作
是需要加大尺寸来适应孩子们，还是缩小尺寸，现在他们都离开了巢?
当你搬家时，你是否考虑将你现在的房子作为投资房产?
守住你的家有几个明显的优势。
你不用为出售它支付各种各样的费用，比如代理商佣金和广告费用。
此外，它也可以作为一种安全，知道如果你的计划或环境发生变化，你有一个地方可以回去。
然而，在你从业主变成房东之前，有几个关键的因素你应该考虑和问你自己。
1. 你能控制住自己的情绪吗?
出租自己的房子——一个你爱的地方，充满了回忆和情感依恋——可以证明是拨动心弦的主要力量。
你准备好看到你心爱的婴儿保育室变成新租户的男人洞穴或家庭办公室了吗?
作为一名投资者，你需要相信你的头脑，而不是你的心，当你在情感上被一处房产束缚时，这可能很难做到。
当然，作为一个投资者，你不应该这么想，但我知道很多人会这么想，如果是这样的话，买一个新房子作为投资可能是一个更好的选择。
2. 你考虑过资本利得税吗?
如果你不寻求专业建议，在出售房产时，你可能会发现自己被一笔令人讨厌的资本利得税(CGT)账单刺痛。
这是一种业主永远不必担心的税，因为它不适用于你的主要居住地。
然而，如果你已经把房子租出去了，那么当你卖掉它的时候，你可能会发现自己被CGT账单缠身。
ATO并允许你6年宽限期来决定哪个属性将被视为您的主要居所搬出去的时候,但是一定要检查你的财务顾问或会计师的潜在影响在“租赁”的标牌在你的前院。
3.该物业是否具有资本增长潜力?
如果你的房子在低增长地区，你最好卖掉房子，买一套新的“投资级”房产，有更大的资本增长潜力。
权衡与买卖相关的费用和成本，以及房产增值的可能性和你希望将其作为投资的时间长度。
虽然没有确切的方法来预测未来的市场走势，但你肯定可以根据经验来猜测哪个选项会给你带来最好的盈利机会。
4. 你所在郊区的租赁市场强劲吗?
作为一名自住业主，你可能从来没有注意到有多少邻居在出租他们的房子。
但现在作为一名新的房地产投资者，在你将家庭住宅转变为投资性房产之前，了解空置率、中位数租金以及租房者与业主的比例等数据是至关重要的。
你可以在网上找到这些信息，打电话给一些当地的物业经理也没什么坏处。
5. 你的物业对租客有吸引力吗?
拥有一个庞大的、维护费用高的后院的大家庭可能不会吸引预算不高的学生，就像郊区被四分之一英亩街区包围的一套单间公寓可能并不适合城市里的职业夫妇一样。
你需要确定你的物业适合当地租赁市场。
这是因为试图出租一处对当地租户不感兴趣的房产，可能会让你面临长期空置和昂贵的广告费用。
和当地的物业经理聊聊，了解一下当地租户的需求，如果你的房子不符合市场需求，你可能会考虑去其他地方投资。
6. 房产的资金将如何筹措?
如果你在你的房子有相当可观的资产，你可能会想用它来买你的下一个房子。
在你做任何事情之前，向一位精通的金融经纪人征求建议，以确保你的结构正确。
仅仅因为你用你的新投资财产(你的旧房子)作为贷款的担保，不会使贷款利息免税。
在税务部门看来，这是贷款的目的，所以正确安排事情是至关重要的。
我见过太多的投资者犯了这样的错误:用他们的旧房子作为抵押贷款，以为这样的贷款可以免税，因为这种证券现在是一种投资房产(以前是他们的房子)。
然而，贷款的目的是购买新房，这意味着他们认为将是一个免税的投资贷款不会是这样的。
正确的投资数字是决定你未来财富成败的投资要素，所以不要试图自己解决这个问题，除非你是真正的金融大师。
现在是利用当前房地产市场提供的机会的时候了。
当然，市场在前进，但并不是所有的房产都会增值。现在，正确的资产选择比以往任何时候都更加重要。
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